到目前这个点位许多房地产企业的市值已经实现翻倍，乃至涨了几倍。在目前这个情况下房地产企业还有继续提升市值的空间么？房地产公司的股权价格究竟还能涨多久？各房地产公司的公允价值是多少，还有多少上涨空间？这是我们要探究的问题。
本文主要分析房企中最具潜力房企，像保利地产这种未来两年才增长一倍涨幅又不小的大笨象以及其他的烟蒂股不在本文研究范围之内。本文最终选取公司以未来两年的爆发力，业绩增长的可持续性，结合目前公司估值综合考量，独特的具备优势的拿地模式也是重要加分项。
候选公司包括华夏幸福、新城控股、中南建设、阳光城、融创中国、碧桂园、中国奥园和泰禾集团，而万科和绿地作为对比项目。
据此收集了过去三年上述房地产公司的销售额，权益销售额及销售面积（数据来源克尔瑞），在此基础上计算出销售均价（见下表）。
目前大部分针对房地产公司的分析其实都蛮浅的，大部分采用PS（市销率）评估房地产股。这里面预设了一条逻辑：房地产企业的净利润率是相同的。诚然大部分房地产企业的业务越来越同质化，净利润率自然也越来越趋同了。但是实际上具体分析时这里面仍然存在很大不同。比如华夏幸福其净利润率在17年上半年达到了惊人的24%；另外新城控股的模式也存在额外的利润在将来也能拔升其净利润率，16年新城结算的14年净利润率就曾经达到12%，如果结算17年的销售净利率达到15%估计也问题不大。
个别研究对于房地产公司研究也考虑到了其净利润率，但是基本上刻板沿用过去净利润率，比如沿用华夏幸福16年结算的净利润率就会得出可笑的结论，华夏幸福16年的产服结算利润占比还很低，过去几年产服年均增长60%，产服的毛利率有95%可以大大提升总体的净利润率。16年华夏幸福的净利润率是10%。如果不去深入研究而是刻板套用这个数据当然会认为华夏幸福的估值偏高。另外16年除华夏幸福结算的是13年房地产业务外其他房产公司结算的都是14年的销售，14年是房地产的低谷，总体净利润率当然也偏低，而16年和17年所销售的房产利润都是颇为丰厚的。刻板套用16年净利润率会造成房地产总体利润的低估。
优选参考标准首先是未来两年权益销售额的增长，再者是销售均价的增长，最后结合净利率毛估估利润，以预计两年内的上涨空间。
下面逐个讨论各位候选人具体情况，以此对未来两年房地产潜力房企的利润进行毛估估：
首先是华夏幸福，说实话华夏幸福是最为复杂的房地产类企业，华夏幸福的销售额中主要包含了：园区配套住宅销售（适用3年结算延迟），以及园区基础建设费用与产服结算（不适用结算延迟）。对于华夏幸福的估值也是一个难点。许多华夏幸福的价值投资高手把这两项业务拆分开来计算，给房地产业务0.5PS，给产服结算乘上个40%“净利润率”再给15PE，不得不说首先这种估值方法是令人发指的低估，对于年均增长60%的产服结算给15PE，实在是便宜到令人发指；再者这里面存在重复计算的问题，给房地产业务0.5PS的计算方法是以默认房地产公司10%净利润率为前提的，这里就已经计入了华夏幸福绝大部分的成本，这时候再在计算产服利润时乘以一个基于公司整体净利润率得出的原本不存在的“产服净利润率”等于增加了60%的产服成本，低估了60%的产服利润。随着产服占比增高低估利润程度会越来越大。
我的想法是干脆就从24%的净利润率出发，出于保守和便于计算的考虑，假设后面三年的净利润率是20%。那么今年（2018年）的利润为150亿，明年（19年）240亿。这个数值应该说是比较保守的，总共存在4点低估华夏幸福利润的点：
（1）已经对净利润率进行削减。从24%减到20%。
（2）再者使用的销售额是15年结算的产服加上房地产业务的总和，而今年要结算的是本年的产服，去年产服就已经有约180亿，15年70亿，今年有多少？按60%年均增长，288亿？
（3）去年结算的是14年华夏幸福的房地产业务，这一时期华夏幸福的房地产业务几乎不赚钱，而15年收益于环京房产价格大涨而成本几乎未变，房地产业务的毛利润率自然是要大幅度上调的，这当然也应该带动总体净利润率上调。
（4）华夏幸福的房地产业务结算多延迟了一年。这也就表明多出一年的利润没有进入利润表。而老王今年已经提出了加快结算，加速周转的总体目标，也即是未来两年不仅仅要结算15、16年的利润，估计连17年的利润都要结算完毕。以应对未来快速周转的房地产行业。
换一种毛估估思路，今年房地产业务较之去年已经有了大幅度盈利，那么房地产业务的利润加上基建结算的利润是否有可能把其他各项杂七杂八的成本给抵消了呢？假设今年结算的房地产业务和其他房地产公司一样有10%的“净利润率”，那么将增加60亿以上的利润，去年产服170亿毛利被成本侵蚀80亿左右的利润。今年新增的成本也就是各种新增融资，平均融资成本6%。多借300亿也才20亿不到的成本。产服结算今年比去年只增加40亿？这基本上不太可能。假设增加100亿（按60%计），则净利润等于226亿。这是乐观估计。但同样存在第4条低估的问题。
综上今年华夏幸福利润在150亿至226亿之间。
华夏幸福19年结算能有多少利润，保守毛估估法240亿。给予15PE毕竟第三年开始新增的百城产服贡献要上来了，这里会有一个产服的爆发期，在19年负债和环京速冻也早已经不是问题，20年利润又注定大涨。只给予19年的华夏幸福15PE其实还真是太保守了。这样一来华夏幸福保守估计就有两年三倍了。到达3600市值，华夏幸福的产业新城征程其实才刚刚拉开序幕。
看到这大概也应该有人反应过来市场对华夏幸福的认识是多么粗浅，在给房地产整体进行估值时屡屡看见有人拿华夏幸福和其他房企比市销率。至少把华夏幸福的市销率除以二再拿去比好么？但即使除以二我也认为华夏幸福是严重低估的。华夏幸福的模式已经打破房地产企业的怪圈，理应享有高溢价。而不是万科这种老古董凭借百分之零点几个点的所谓融资优势在这大吹特吹，借着流通盘小就在这抱团炒，万科根本对不起这个估值。
新城控股
相比华夏幸福而言新城控股我了解得就不那么多了，只能说新城控股各项指标都很优秀，从销售均价走势上看净利润率没有下降的可能性，更何况新城的拿地模式也很独特。保守给予19年新城15%净利润率，12PE，估值1700亿，保守也还有2倍空间。新城是否还有超额收益取决于其今年的销售。
但是港股的$新城发展控股(01030)$ 还是非常具有投资价值的，新城发展控股持有新城66.7%的股份。估值1134亿，目前400亿港元折合人民币326亿。空间3.48倍。
中南建设
中南建设的净利润率很低，但是正因为如此中南建设也存在更多机会，因为市场对其期望太低了。房地产总是杠杆拿地，前期成本高后期成本低，并且中南建设的销售增长很快，2年增长4倍。以房地产平均10%净利润率计，中南建设去年有7%*210亿=14.7亿的冗余成本假设这部分成本不变（实际上会减少）。当2019年结算17年销售时，净利润=864*10%-14.7=71.7亿。这已经属于最保守估计法了。给个10PE。也有2.5倍空间。
阳光城
权益销售增长三倍，均价未变，净利润率较低，总体还不如中南。剔除。
融创中国
麻烦缠身，销售增长虽高，均价下降，虽然有可能是结算地区的均价不同影响，也可能为了高周转快速回流资金牺牲净利率，和其他房企相比，风险与收益比较高，剔除。
万科
万科估值太高，成长较低，发展方向混乱，均价上涨不明显。作为对比项剔除。
碧桂园
涨太多了点，其他的都还好，对于港股我会稍微严厉一些，既然有新城发展控股和中国奥园这两个估值极低的存在，碧桂园就暂且不考虑了，鸡肋鸡肋，食之无味弃之可惜。
中国奥园
总体而言还是比较低估的，市销率0.37，毛估估19年13%净利润率，潜在利润50亿。给予10PE。还有3.45倍空间。
泰禾集团
总体而言还可以，但董事长吹牛叠加游资炒作的成分较重，且今年的结算均价较上年度还下降，另外权益销售增长也不高，从保守价值角度看目前的价位已经不是最好的选项了。今年的结算可是会把泰禾砸出个大坑来的。
绿地集团
见表，这个业绩还炒个毛线。比保利还渣，剔除。
结论：综上强烈推荐A股：华夏幸福，中南建设。推荐：新城控股。 观察：泰禾集团
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