商铺
商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。
文|36计商学院
在不少人的人生记忆中，对于投资最早的理解就是买商铺，买了商铺就可以收租，买的对就能一铺养三代，过上躺着赚钱的生活。但是现如今一些人的投资能力还是比较低，一些人不但没法躺着赚钱，甚至还得三代养一铺。本期36计课堂，虎哥将以纯金融的角度，告诉你商铺投资的秘诀！
很多人会纠结如果有一笔钱，想配置商业地产，需要怎样选择才比较合理。
KEYWORDS:区位;供应量;户型
对于商铺，第一个肯定还是看区位，也就是我们通常所说的地段。这个地段只有两种情况可以考虑投资，要么是已经很热，要么是在未来非常有潜力。不管是超市商铺、社区商铺、商业街商铺还是商务区商铺，地段都决定着它们当下和未来租金上涨的幅度。
首选临街的商铺，一定远远好于商业中心的地下或者是超市内的商铺。
其次就是得关注区域内商铺的供应量，供应量太大的就需要谨慎。商业街的商铺是店越多、品种越丰富，未来的生意就会越好。但如果社区商业配备了太多的商铺，那你就不得不回避，因为社区商业的容量相对而言比较有限。
最后，商铺的户型极其重要，尽量选择开间大、进深短的，层高没有超过5米的，做夹层也并没那么容易。
KEYWORDS:商业;规划;自持
万达的自信是因为万达大部分商业都是自己持有。所以它不单可以进行高效率的统一招商、统一策划、统一运营，还可以针对整个区域的状态，通过有针对性的招商，不单可以避免同业恶性竞争，还可以丰富业态环境。如果一个开发商全部出售而不自持，很大程度这个项目就不会特别有生命力，我建议投资人能回避就回避。
KEYWORDS:消费;通用性;收益率
买方消费能力决定着投资回报率，毕竟商铺的价值最终是要通过出租来实现的，这时你就要思考是租给谁的，因为不同租户的需求是不一样的，比如开餐馆和做零售的租户就不一样，选择通用性强的商铺和选择未来消费能力强的行业定位，能保障投资收益率相对稳妥。
KEYWORDS:经营权;返租;零首付
1.卖经营权
不少开发商附近会有醒目的广告牌：“只需要100万，坐拥繁华地段底商，年回报率超15%”。你可能会觉得很值，心想这个底商至少能卖到500万，然后在售楼小姐的温柔引诱下和开发商签署了这个购买合同。
如果不幸，不久后你就发现你购买了经营权的商铺被贴上法院的封条。原来开发商欠债未还，法院把这个商铺给查封冻结了。你认为这个商铺是自己优先购买的，理应受到保护。但是法院告诉你这个只是经营权，在抵押权面前没有什么作用！所以很多时候这种低价高回报的底商，基本上都是开发商在卖它的“经营权”。
“经营权”就是你拥有的不是这个物业本身，而是它的“使用权”，相当于“长租”。很多开发商先卖“经营权”，再拿物业去抵押贷款，如果一不小心开发商没钱了，买了“经营权”的你就血本无归。
2.售后返租
有一句我们经常听过的话：“请放心购买，如果你买了商铺之后，租不出去，我们会帮你租出去，因为我们关联企业非常多，一定可以帮你兜底。”肥水不流外人田，好卖的商铺，开发商是不会承诺返租的，承诺返租的基本都是不好租的，至少这个商铺未来的收益率有不确定性。
但是如果你依旧觉得很有保障，还是买下了这个商铺。过了几年，你发现你拿不到租金的收入，立刻去找开发商。开发商这个时候就会说：“这件事从法律上讲，你应该去找和你签署协议的这家公司。”此时的你才发现真相，开发商当时让你和第三方公司签署《回租协议》为了规避风险和逃避责任，往往是不会和投资者直接签署这个《回租协议》的，假如这个第三方公司已经不复存在了，你也没有办法？因此假如你真的很想投资某个地段的商铺，在进行售后返租协商的时候，一定要和开发商直接签署协议，而且还是得靠谱的大开发商。
3.零首付零月供
你没有钱付首付，没有关系。你有车吗？你有房吗？你只需要把这些相关证件交给我们，我们帮你找担保公司去抵押贷款；没有钱交月供，也没有关系。我们负责帮你把商铺出租出去，这样你就可以以租金来养这个商铺。给你一个非常漂亮的商业投资？理论上讲确实可行，但是现实中往往不是这么回事。
几年前在北京就发生过一起非常恶性的担保公司诈骗事件，担保公司拿着一群不明真相的业主的房产证件，去银行抵押贷款，然后承诺给业主每年15%的回报，最后担保公司因为经营不善跑路了，银行向法院申请查封了这些业主的房产，留下这一群有泪哭不出的业主。
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