最高法司法观点：不动产担保物权登记与担保合同约定不一致时，如何确定担保范围？

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法律依据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第四十七条 不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。

司法观点

最高人民法院民事审判第二庭编《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》

《民法典》第217条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产权属证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。如果已在登记簿上作了记载，就完成了公示，至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权属证书，以及发放权属证书的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否设立以及权利的范围的依据。

相关案例

(2020)最高法民终304号

根据本院查明，华融深圳分公司分别与临沂越建公司、越翠湖公司和萧侣中签订的《抵押协议》，均明确约定所担保的主债权本金为人民币39994万元，抵押担保的范围包括主协议项下的重组债务本金、重组宽限补偿金、违约金、损害赔偿金、应向华融深圳分公司支付的其他款项以及为实现债权、抵押权而发生的费用和其他所有应付的费用。而根据原审查明，四份不动产证明载明的担保债权数额均为39994万元。显然，登记簿记载的担保债权仅为案涉债权本金，并不包括重组宽限补偿金、违约金等其他内容。该登记的担保范围与案涉《抵押协议》约定内容不一致，应以《抵押协议》为准。（注：该案例与最高法最新司法观点不一致，仅供参考）同时，担保合同属于从合同，担保人承担的担保责任范围应以主债务为限。华融深圳分公司主张其有权在对临沂越建公司、越翠湖公司的债权范围内对临沂越建公司、越翠湖公司和萧侣中提供的抵押物享有抵押权，具有事实和法律依据，本院予以支持。临沂越建公司、越翠湖公司、林岳平主张本案为最高额抵押、应以登记的抵押债权数为限确定优先受偿权的权利范围及债权数额，与事实不符，本院不予采信。原审判决认定华融深圳分公司享有优先受偿权的权利范围及债权数额应以抵押登记记载的担保债权数额为限，与事实不符，本院予以纠正。