美国房地产泡沫出现了！全美97%的城市房价被高估，这3个城市比加州还贵，会跌很惨...

根据穆迪分析，美国 97% 城市的房屋价值被高估，一些最被高估的地区的房地产在未来几年可能会下跌 10%。

穆迪首席经济学家Mark Zandi在一项新的分析中表示，新冠大流行已经推高了美国部分地区的房价，远远超出了美国东西两岸沿海热点地区。全美房价最高的城市是爱达荷州的 Boise 市，当加州的办公室因大流行关闭时，Boise 市吸引了大批搬家来的加州IT工作者。根据穆迪的估计，Boise 市的房价被高估了 73%，使其成为全美房价最昂贵的城市。

该分析可能会引起购房者的担忧，尤其是在大流行期间房地产价格迅速上涨的地区。与此同时，购房者面临着快速上升的高房价和房贷利率的双重打击，涨不停的房贷利率使购房者每年的支出增加了数千美元。

Mark Zandi 预测，在大流行期间，大量买家涌入的美国南部和西部山区城市，未来几年房价可能会下跌 10%。

“如果可以的话，购房者可以等待一两年，”他在给 CBS 新闻的电子邮件中说。“在价格过高的市场，房价会跌得更低，可供选择的住房库存也会更多。”

Mark Zandi 补充说：“当然，如果您需要依靠抵押贷款购房，那么现在购买房屋不会是一个更好的市场，因为抵押贷款利率可能会更高。”

这位经济学家表示，如果一个地区的房地产成本“远高于”房价与收入，打破了租金和建筑成本之间平衡关系，则这个地区的房价被认为是高估了。 

这或许可以解释为什么像Boise 市这样的小城市在被高估的房地产市场名单中名列前茅，而不是像纽约这样的昂贵城市。在纽约、旧金山这样的一线城市，每英尺的住房价格可能更高，但那里的居民通常收入更高，可以支撑更高的成本。 

Boise 市的当地人现在正在与来自旧金山和其他大城市的买家竞争，他们通常有更多的钱可以花在住房上。这推高了这些地区的房价，让当地普通人无法接受。 

穆迪估计，Nashville 市的房屋价值也被高估了 48%，它是经历价格快速上涨痛苦的城市之一。房地产经纪人 Shane Tallant告诉 CBS 新闻，低于 700,000 美元的新房源会引发竞价热潮，通常在 24 小时内会有十几个人报价。 

Nashville 市飙升的房地产价格正在迫使一些企业和消费者离开。提供食品援助的 Little Pantry That Can 也被迫关闭，因为没有办法再续签五年租约。 

“我不觉得这是我的错，但是是的，当然，很明显我们让他们失望了，”Little Pantry That Can  的执行董事 CBS 新闻。 

在Boise 市之后，第二个房价被高估的都会区是德克萨斯州的Sherman-Denison，这里靠近达拉斯-沃思堡地区，那里的房屋价值被高估约 60%。随着人们从其他地区迁移到德克萨斯州，Sherman-Denison都会区的人口在 20 年间以两位数的速度增长。穆迪发现，第三个房价被高估的城市是密歇根州的Muskegon，那里的房价被高估了 59%。 

Zillow 的高级经济学家 Jeff Tucker 指出，购房者“陷入困境”，尤其是首次购房者。 

他指出，一方面是房价和房贷利率飙升，但另一方面是租金飙升。2021 年，全美 50 个最大城市的月租金平均上涨14% ，加剧了许多美国人的财务压力。他还指出，这激发了人们购房的兴趣，因为购买者至少可以锁定每月稳定的房贷还款额。

美国的高房价引发了人们对房地产市场是否面临另一个泡沫的质疑，就像 2006 年引发大萧条的泡沫一样。然而，Jeff Tucker说，这种担忧可能是多余的。

“与 2000 年代中期有很多明显的不同，”他说。“一方面，租金上涨非常迅速，所有近期购房者的信用都非常好。”

这可能会防止房地产泡沫重演，但可能无法缓解购房者对增加多余开支的担忧。专家说，购房者应该评估自己的预算，以确定他们是否能买得起房，指导原则是不超过总收入的三分之一用于住房成本，包括房贷、房产税、房屋保险和房屋维护。

Jeff Tucker还建议询问潜在买家是否愿意在购买的房子里居住几年。 

他说，“最经典的经验法则是在五年里”持有房产。“如果这些问题的答案是肯定的，那么我认为有一个很好的理由可以继续购买房子。”

他补充说，“另一个重要的问题是除了购房，'我还能住在哪里，要花多少钱？’”