随着越来越多企业和资本涌入这一行业，产业地产蓝海正在逐渐向红海转变，与所有旅游地产、养老地产等概念型主题地产一样，产业地产自身也面临着重重困境，更多的是看起来很美、吃起来苦涩。
产业地产商缺乏清晰的商业模式和财务模型。产业就是产业，地产就是地产，人才模式是不兼容的，产业地产本质应该是产业，地产只是形式，但截至目前，业内并没有找到一个很好的结合模式。
一个产业地产项目自持还是销售，业界也有不同看法，自持好处是能够完全掌握一个项目主动权，弊端是资金链会面临着严重的考验；销售的话可以快速回笼资金，但有可能在产业聚集效应形成和后续升级改造过程中存在难题。
中集产业新城副总经理魏俊即表示，从产业地产商业逻辑而言，应该做持有型，一旦销售出去了，很难做好，但由于受制于现金流难题，“不得不去销售，跟政府谈政策，变相的使用权销售（销售使用权）”
亿达科技城总经理于大海认为，以地产思维做产业地产行不通，归结起来就是产业地产商业模式、财务模型和产业发展生态链之间存在不匹配关系，“我们怎么样能够从操盘一个项目的角度把故事讲完，完整地画一个资金链。”
在他看来，亿达旗下大连软件园之所以能够做到年产值1576亿元规模，占到大连市20%的gdp，与亿达自持物业有关，“我们做任何园区一开始都是一个先集聚、后升级的过程，所以在升级换代的基础上就需要对物业有完全的主动权和话语权。
不过，目前绝大多数产业地产开发商盈利模式仍通过销售物业和配套住宅来实现，但也有一些企业进行其它方面的尝试，据葛培健透露，张江高科已经在尝试对园区内企业进行投资来获得回报，目前投资营收占比达到43%。
平安不动产物流园区也以自持为主，这很大程度上得益于平安集团资深强大的资金实力，据平安不动产工业物流部总经理陈培彬透露，平安不动产物流园区项目利部分来自平安集团的险资，资金利用期限长达35年，“所以我们有足够时间去消化前期扩展带来的后遗症。”平安不动产旗下物流园区项目已经从3月底20个扩张到目前的49个项目。
我们自己的思考总结，今天围绕盈利模式这个核心，但是不拘泥于如何盈利这个行业痛点，再探讨下招商运营具体应该怎么去做。抛砖引玉，仅一家之言。
招商和运营是不断在前进的，我们现在做的和几年前已经完全不同，但如何做到真正意义的智慧园区、标杆项目，我看业内还有三五年才能探索清楚，目前我们所提的，也只是一个简单的雏形。
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