地产股，2017，永不重来（一）

现在地产股是个热门，在贵州茅台等大白马屡创新高之际，喜欢低估值的投资者可选标的越来越少了。地产股算是低估值的集中营，大家算起前瞻PE来，常常两眼发光，低估！极度的低估！

之所以觉得低估，一是15年到17年这段时间地产的销售额持续上涨，积攒了大量利润，实际市盈率很多都在4倍以下；二是2017年那波，众多地产股高歌猛进，一年几倍的涨幅让大家记忆犹新，总觉得昔日可以重来。

但同样是经过了去年的大跌，茅台、五粮液翻倍还有余，格力电器和平安银行也是大涨超过70%，但大部分地产股的涨幅还没超过招商银行。这让一向看不起银行这种大烂臭的地产股投资者，始终耿耿于怀。

以前说过了，地产股的估值在银行化，实际上现在地产股的估值比银行股低多了。那么明显的前瞻PE，市场看不到吗？

所谓的前瞻PE，源自地产股特殊的结利条件，销售回款不能当成即期利润，只有该购房客户已经收房，开发商完成产权转移后才能结算为利润，这往往都体现在两到三年后的报表上。把两年前的权益销售金额，乘以该开发商上年度的净利润率，就可以估算出今年报表的净利润，当前市值除以净利润就可以得出一个市盈率了，由于是没有正式结算的利润，所以叫做前瞻PE。

两年前的权益销售金额基本是固定的，但利润=收入—成本，而这个成本则是本年度发生的。这种两年前的收入与当前成本之间的错配，套用过往的净利润率就会有些偏差，譬如今年买地的支出高于往年，新开工项目多于往年，新归还负债多于往年等等，都会导致年度成本的明显上升。从2017年开始，限价已经覆盖全国，但地价却是历年的最高点，那个时间买下的地块，很多都是利润菲薄，只不过有时候开发商可以通过利息资本化等会计手段，把利息、税收、费用等成本做到后期。2019年，一部分低利润项目就已经开始结利，2020年能结利的项目大多数都是最高点拿的地。

可以说，2018年就是很多地产公司利润率的高点（当然，那些已经大幅减少购买土地的公司，2019年年报反而会更好看些，但它们已经没有未来了），2019年年报出来，让人大跌眼镜的地产股会不一而足的。

利润会变少，调控压力却越来越大，之前说过，最重的调控手段不是限购、限贷、限价，而是今年7月份的那句话——“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”2019年下半年，除了CPI在涨，各项数据都在降，但和2008年和2015年不同的，房地产仍然越管越严。

但这种严对真正优秀的房企来说实际上是件好事，以前大鱼大肉吃多了，现在吃点青菜豆腐，对健康更加有利，为什么要放呢？等那些过来投机的开发商大规模退出这个行业，真正的价投开发商正好开疆拓土，这对行业、对国家、对购房者、对投资者都是大好事。

（未完待续）