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最高人民法院公报案例（2014年第9期第36-40页）中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案（以下简称“公报案例”）判决书认定：“系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。
客观上说，预告登记抵押权被认定不具有优先效力的判例并不鲜见（《人民法院案例选》2013年第4辑上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案也有涉及），但本案确系第一次在公报案例出现，影响力巨大。本案判决中不支持预告登记抵押权的理由其实仅有一点：预告登记不是“抵押设立登记”，涉案抵押权尚未成立，仅具有排他效力，不具有优先效力。
正确理解和适用法律，必须以准确理解法律概念为前提，在探讨之前，不妨先就预告登记、不动产登记、抵押登记和“抵押设立登记”等相关概念进行梳理和认识。
一、不动产登记
不动产登记的概念见于《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”
就不动产登记的含义和效力，前述规定简单且明确，无需赘述。
二、预告登记
预告登记的概念见于《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
从前述规定中可以分析预告登记的基本特征：
（一）预告登记与不动产登记的关系。
从本条第二款看来，狭义上，预告登记与不动产登记互相区别，属于独立的法律概念；但是预告登记的相关条文规定在《物权法》第二章第一节“不动产登记”之中，显然预告登记也属于广义上的不动产登记范畴。
（二）预告登记的目的在于保证将来实现物权。
预告登记并不具有直接实现物权的效力，而是保证将来实现物权，这一方面进一步印证了预告登记与不动产登记的区别所在，另一方面也引出了预告登记和不动产登记的衔接的问题。但是不具有直接实现物权的效力，并不意味着预告登记没有设立物权的效力。
（三）预告登记有排除其他人处分不动产的效力。
根据《物权法》规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（四）预告登记因债权消灭及未及时申请不动产登记而消灭。
物权的实现以债权关系为基础，若物权实现之前其所依据的债权消灭的，则预告登记没有继续存在的可能和必要，自然消灭。未及时申请不动产登记而消灭，是法律进行的技术性规定。
三、《物权法》中并没有“抵押权设立登记”概念
公报案例中采取了“抵押权设立登记”表述，但是《物权法》中并没有这一概念，仅在第187条规定了“抵押登记”、“抵押权自登记时设立”；由此可见，抵押登记并不区分“设立登记”和其他登记，抵押权设立是抵押登记的法律效果而非单独的登记程序。
而且《物权法》中并未就抵押登记的形式和性质进行明确规定，换言之，抵押登记是属于狭义不动产登记还是预告登记，还是两者皆可，均没有明确规定。
(未完待续）
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