政策性银行城市更新贷款

一，哪些政策表明政策性银行要加大对城市更新的支持力度？

2020年7月28日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见国办发》〔2020〕23号文件，明确国家开发银行、农业发展银行要结合各自职能定位和业务范围，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。

2022年3月10日，国家发改委发布《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》〔2022〕371号文件中也有相关指示，要求开发银行、住房城乡建设部、发展改革委等部门负责有序推进城市更新任务，因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。

二、以国开行为代表的政策性银行对城市更新行动保持何种态度？

城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，国开行等政策性银行全力支持优质的城市更新项目，通过与发改委、住建部等国家部委沟通对接，探索市场化融资模式，与地方政府密切合作，因地制宜推进城市更新项目落地。

2021-2022年，国开行实现了城市更新领域的业务突破和实际投放，项目体量大、贷款金额多，俨然已呈现出铺展全国之势。

据不完全统计：

2021年国开行授信的城市更新项目案例

2022年国开行授信的城市更新项目案例

三、众多融资渠道中，政策性银行城市更新贷款的优势何在？

城市更新项目与传统的单个项目开发相比，开发体量大，开发内容多，项目涉及征地拆迁、基础设施建设、公共设施开发以及产业开发运营等环节，整个项目周期长，资金需求量较高。基于上述特点，城市更新对于融资的要求较为复杂，主要包括为覆盖大量公益性设施投资，融资成本应相对较低；针对不同的建设内容，融资方式应更为多元化；融资期限应与项目周期相匹配。

与目前市场上其他融资方式相比，政策性银行针对城市更新项目的融资需求具有天然的优势。首先，作为中央金融机构，以贯彻政府的经济政策为目标，不以盈利为目的，在贷款规模、期限、利率等方面都能够在合法合规的前提下满足项目要求，有能力提供充足的低成本、长周期项目资金。

其次，国开行贷款审贷条件更为灵活，允许将多个单体项目进行整体打包融资。可将收益性较差的公益性或准公益性单体项目与收益性较强的经营性单体项目进行打包，项目包整体能够实现平衡，具有稳定的现金流，覆盖融资本息即可。

最后，政策性银行在服务于新型城镇化建设过程中，积累了丰富的项目谋划和投融资经验，使其能充分发挥智库作用，帮助地方政府在城市更新领域更好地进行制度建设、方案策划以及项目规划。

四、政策性银行城市更新贷款发放条件是什么？

政策性贷款除了贷款额度、利率定价、担保方式、贷款期限等差异化政策支持，本质上与一般金融机构贷款并无差异，都只能向准公益性或经营性的项目融资，且必须依靠项目本身的现金流偿还。这就要求项目本身应具备稳定的经营性现金流或其他可靠的偿债资金来源，未来经营收入或借款人其他收入应可覆盖贷款本息。

具体的贷款发放审批条件如下表所示：

 五、总结 

城市更新是一项政策性强、公益性强的城市建设工作，是城市发展从“开发方式”向“经营模式”转变的有益尝试，具有前期高投入、长期稳定回报的特点。政策性银行贷款由于其低成本、周期长以及审贷条件灵活等优势，是当前城市更新项目首选的融资方式。各级政府和各类社会投资人在研究策划城市更新项目时应重点关注项目的可融资性，满足银行的各项审贷要求，尤其是具备稳定的经营性现金流或其他可靠的偿债资金来源，将有助于城市更新项目的顺利落地。

最近和几个圈子好友一起组建了【项目融资交流】群里有政府、发改、财政、城投、投资施工企业，也有金融机构的朋友，大家平时在群里聊聊天、诉诉苦，顺便谈谈项目经验，时不时的组织实地交流，我们很多思路都是和群友们闲聊的时候聊出来的，很喜欢看群里聊天，别人吐槽的内容，交流多了可以让自己在实际应用中少走弯路。顺便做了个痛点调研，一些不愿意透露姓名的行业老司机提供了很有共性的痛点：

1、地方政府如何谋划项目？如何用有限的资源拓宽融资渠道做更多的项目？

2、地方政府如何让大基建/政府项目又好又快的落地还没有后遗症？

3、地方政府如何让投资人和建筑施工企业《明天还依然爱我》？

4、建筑施工企业参与土地一二级开发中的合规问题有哪些？模式如何搭建？

5、国企压控“两金”背景下，施工企业如何合规参与政府项目、投资类或PPP项目?

6、建筑施工企业如何通过表外公司既出表又不担保且能解决资本金和项目贷？

7、表外公司对于建筑施工企业合规参与投资类项目有什么意义？

8、以“投资人（PPP）+EPC”模式参与园区综合开发的投融资如何安排？

9、专项债发行及市场化融资的如何结合运用？ 

10、REITs干什么？怎么干？谁来干？

11、暂时把政府财政转移支付资金作为spv资本金，用以撬动社会资金，撬动的是资本金还是银行资金？另外社会资本或银行能否同意这笔资金短时间退出？

12、专项债用于重大项目资本金的条件和标准是什么？可否用于轨道交通的开发建设中？

13、县级平台公司融资工具除了项目贷、流动贷之外，还有哪些有效的工具和方法，比如融资租赁、私募、信托等，可否简要介绍下？

14、公益性资产可以划进国企，请问医院、学校等的资产可以划进国企不？

15、交通类公益性项目怎样破除没有经营性收益导致融资困难的瓶颈，以达到交通先行的效果？？

16、政府投资建设的水利基础设施如管网、交通基础设施如公共停车场和路内公共停车泊位等可以作为资产注入国有企业吗？有没有法律法规限制?

17、今年5号文对片区开发是利好还是利空？

18、REITs模式在交通领域的适用项目 可否用于轨道交通的投资建设？

19、Reits  的融资模式，他的应用范围及方式。政府方该如何操作？

20、ABO模式中 政府预算支付通道路径？

21、地方财政以5000万元撬动100000万元投资案例中，政府投资的5000万元是否要进行核算管理?将来政府要减资3000万元，这3000万元是否可以作为政府的财政收入核算管理?

22、F+epc城投做怎么才合规?

23、交通建设类基本属公益性的，无法产生收益,项目融资难，怎样包装？

24、目前各地abo模式都是正规招标确定的投资人，有几个能够确实落地，最后完整收回投资？

25、江苏省关于规范融资平台公司的指导意见中，所提及的融资平台公司是指银保监会城投名单的公司还是广义上理解的地方城投公司？

26、片区开发项目以土地出让金作为还款来源是否合规？

27、目前片区开发有哪些合规性模式，搞不好终身问责怎么办？

28、15号文对城投的影响？

29、15号文对银行的影响？

30、15号文后专项债项目还能从银行贷款吗？

31、40文后的机遇

32、专项债用途调整指引实际工作当中的问题