公司2017年实现营收1463亿元，同比下降5.46%，归属上市公司股东净利156.26亿元，同比增长25.8%，EPS1.32元；
业绩超预期，销售提速发力
报告期内受营改增实施及结转项目结构变化影响，公司营收规模有所下降，但公司归母净利增速超预期，主要原因为：1、2015至2016年市场回暖期销售项目进入结算期，公司结算毛利率同比扩大2.48个百分点至30.5%；2、报告期结转项目权益比例上升，使得少数股东损益占净利比重同比回落6.7个百分点至20.6%；3、合作项目陆续结转推动投资收益上升，同比增长了34.8%。
销售方面，公司2017年实现签约金额3092.3亿元，同比增长47.2%，增速创2010年以来新高，其中一二线城市占比达到82%；集中度方面，2017年公司市占率达到2.31%，较2016年扩大0.57个百分点，市场份额稳步提升。2018开年以来，公司可售货值充裕、推货积极、叠加当前较高的去化率，一季度销售再创佳绩， 1-3月签约额869亿元，同比增长51.4%，展望全年，公司剩余可售货值约3600-4200亿元(根据年报项目表测算)，后续仍将保持积极的推盘力度，我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。
拿地积极进取，融资优势逐步凸显
公司自2016年四季度以来加大扩张力度，2017年新增土储建面4520万平，同比增长88%，占同期销售面积的202%，总地价2765亿元，同比增长128%，占同期销售额比重为89%，拿地规模和总价均创历史新高，进一步夯实公司土储优势。从拿地结构来看，2017年公司加大了三大城市群中的强三线城市布局(但一二线仍占大头)，其中一二线拓展面积占比达到63%、三四线占比同比扩大7个百分点至37%；从拿地方式来看，并购整合已经成为公司资源拓展的重要方式之一，2017年并购等方式获取项目占比达到48%，并完成了对中航集团地产业务的基本整合和收购保利香港50%股权两宗大型并购，公司资源护城河正快速构建。
财务方面，由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金(报告期净增有息负债924亿元)，公司杠杆率稳中有升，2017年底公司净债率同比扩大31个百分点至86%。我们认为在行业整体流去杠杆背景下，公司作为央企的资金优势正逐步凸显：1、较低的融资成本：2017年公司综合融资成本4.82%，同比扩大 0.13个百分点，但仍为行业最低水平之一；2、多元的融资渠道：公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金，如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2018年3月租赁住房REITs一期17.17亿元成功挂牌(优先级利率5.5%)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等；3、较低的信托等非标融资依赖度：截至2017年末，公司非银借款占比仅为16%，成本较低的银行借款、债券占比为84%。
激励机制升级，两翼业务蓬勃发展
2017年12月公司董事会通过项目跟投机制，与股权激励配合，补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看，10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一，表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行，公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定，提升公司运营和开发效率，为未来公司成长再添动力。
在房地产主业稳步发展同时，2017年公司的两翼业务均获得快速发展：1、房地产基金：2017年累计管理规模达到785亿元，其中信保基金规模637亿元，连续6年被评为“房地产基金前10强”；2、物业管理：保利物业成功登陆新三板，2017年合同在管面积1.74亿平，同比增长44.75%，其中累计外拓面积占比达到23%；3、商业运营：截至2017年末，在管商业面积160万平，全年营收超10亿元。
我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元。
风险提示：由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。
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