第三条【该物业使用期限及委托运营管理】
3.1乙方有偿使用该物业使用期限为20年，自该物业交付使用之日起计算，使用期限届满后该物业的使用问题由双方另行约定。
3.2该物业20年使用期限的使用费总价款共计人民币小写【1060000】元（含税价），大写【人民币壹佰零陆万】元整，每月有偿使用费用标准按建筑面积计，是乙方按本合同约定的条件对该物业行使独占使用权的对价，但不包括乙方使用该物业需支付的物业管理费、水电费、物业专项维修基金、政府税费及其他应付费。
第十六条【合同份数及生效】
16.1如乙方要求办理租赁合同登记备案的，双方需签署深圳市房屋租赁管理办公室制定的《深圳市房屋租赁合同书》及其他相关文件，并以该合同办理备案。双方在此一致确认，《深圳市房屋租赁合同书》以及因备案签署的其他相关文件与本合同及其补充协议约定不一致的，以本合同及其补充协议为准。因本合同备案所需缴纳的税费，由甲乙双方根据法律规定各自承担。
1.物业产权办理的约定
1.1在符合以下条件的前提下，经乙方书面申请，甲方可以配合乙方签署该物业的商品房买卖合同，并协助将该物业的不动产权证办理至乙方名下：
1）乙方已经付清物业使用费总价款；
2）乙方选择银行贷款支付该物业使用费的，乙方已经偿还全部银行贷款本息；
3）深圳市的政策及主管部门允许该物业分割转让并单独办理不动产权证；
4）乙方为受让楼宇和取得该物业不动产权证的适合主体；
5）乙方承诺承担该物业办理不动产权证所需缴纳的地价、印花税、契税、房屋所有权登记费及其他政府机关要求收取的全部费用（无论国家或地方性规范文件规定该等费用的缴纳主体为甲方或乙方；
6）政府未行使优先购买权。
为保障客户利益，体现企业诚信，对于在2019年03月01日至2019年12月31日期间与本公司签订《A大厦物业有偿使用合同》（简称“有偿使用合同”）并满足本承诺书规定条件的客户，本公司承诺自客户签订有偿使用合同且足额缴清合同约定总价款之日起满十年，本公司可按有偿使用合同原合同价的1.2倍有偿回收。
案号：（2019）粤03民终32176号
一审法院认定事实： （一）2015年5月30日，北讯公司与大悦城公司【曾用名XX地产（集团）股份有限公司】共签订18份《XX创智厂区物业租赁合同》，承租XX公司开发的XX公园第X栋第4、5、6整层共18个单元的办公楼，总面积4050.23平方米，租赁期限15年（自2015年9月30日至2030年9月30日），租金总价款57，441，834元。......3.租赁合同第12.3条：租赁期限届满或符合其他终止情形的，北讯公司应当交还物业，逾期则按日租金标准的2倍支付占有使用费，租赁物业交还前所产生的水电费以及物业管理费等由北讯公司承担，日租金标准=月租金÷30日。 同日，双方签订对应的18份《物业租赁合同补充协议》，对于租赁双方的权利、义务作出补充约定。涉讼条款为补充协议第2.1条：15年租赁期限届满后至2057年6月28日期间，大悦城公司将租赁物业的占有、使用和收益的权益无偿赠与北讯公司。
一审法院认为： 大悦城公司、北讯公司签订的多份《XX创智厂区物业租赁合同》《物业租赁合同补充协议》，为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应据合同全面履行。租赁合同及其补充协议，明确出租方、承租方的权利义务，一审法院确认双方的租赁关系。北讯公司关于“以租代买”的事实主张及抗辩理由，不符合房产买卖的合意形式及相关法律规定，一审法院不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为： 本案为房屋租赁合同纠纷。......其次，虽然北讯公司上诉亦称涉案《租赁合同》系“以租代买”合同，但按双方《补充协议》第一条的约定，双方转化为房屋买卖关系并签署买卖合同的前提是已具备该条约定的共6项条件，在条件未齐具前，尚不能认定双方已成立买卖合同关系。并且，即使将该合同认定为买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同区别于其他有偿使用合同的法律特征即在于出卖人负有向买受人移转标的物所有权的义务，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第三款的规定，房屋所有权的移转以办理不动产登记为要件，因而在北讯公司取得涉案房屋所有权登记前，亦不能认定该买卖合同已履行完毕。
案号：（2017）粤03民终15681号
一审法院认定事实： 涉案房产位于“XX特区”XX城创新中心配套附属楼，舜兴公司系“XX特区”项目的开发商。2014年3月8日，朱慕莹、王潇与舜兴公司签订《“XX特区”有偿使用合同预约确认书》，约定：朱慕莹、王潇自愿预约舜兴公司“舜兴物流”（推广名：XX特区）项目的305号房，建筑面积56.31㎡，使用费总价为845824元；朱慕莹、王潇通过分期付款支付，签订本预约书时，朱慕莹、王潇应向舜兴公司支付预约金30000元；自签订本预约书5日内，朱慕莹、王潇与舜兴公司双方应签订正式的有偿使用合同，朱慕莹、王潇已付的预约金自动转为使用费房款的一部分。2014年3月29日，朱慕莹、王潇与舜兴公司签订《“XX特区”有偿使用合同》及《前期物业服务协议》，《“XX特区”有偿使用合同》约定：朱慕莹、王潇有偿使用舜兴公司开发的XX特区公寓11层01号；房产建筑面积46.55㎡，套内建筑面积33.25㎡；房地产使用费总价为871659元，朱慕莹、王潇应在合同签订之日向舜兴公司支付房屋使用费总价款的50%即436659元，在房地产交付使用前向舜兴公司支付房屋使用费总价款的50%即435000元；房产于2015年3月30日交付，舜兴公司有权根据实际情况，适当调整交付日（提早或推迟日期均不超过60日）并通知朱慕莹、王潇；房产的首个使用期从舜兴公司交付房产之日起二十年，期满后第二个使用期自动续期二十年，第二个使用期届满后，第三个使用期自动续期直至2057年6月4日，如因舜兴公司原因致使朱慕莹、王潇不能继续使用该房产，舜兴公司承诺自不能继续使用该房产之日起，舜兴公司向朱慕莹、王潇双倍返还所交付的使用费；2057年6月4日后，如政府主管部门批准同意本房产所在土地的使用权期限自动续期，且届时政府主管部门与舜兴公司签订土地使用权续期合同并向舜兴公司颁发土地使用权证，则朱慕莹、王潇可于该土地使用权证有效期限内，在完全满足政府提出的土地续期条件后，有权继续使用该房产至土地使用权续期期限届满，无需另行向舜兴公司支付房地产使用费；......
一审法院认为，《“XX特区”有偿使用合同》、《“XX特区”有偿使用合同补充协议》、《“XX特区”有偿使用合同解除协议书》虽系朱慕莹、王潇与舜兴公司的真实意思表示，但舜兴公司通过“以租代售”方式出售涉案房产，且涉案房产未取得《商品房预售许可证》，导致相关合同违反法律法规的强制性规定而使双方约定归于无效，故《“XX特区”有偿使用合同》、《“XX特区”有偿使用合同补充协议》、《“XX特区”有偿使用合同解除协议书》均为无效合同，朱慕莹、王潇与舜兴公司因合同取得的财产，应予相互返还，由此导致一方或双方蒙受损失的，当事人应根据过错程度承担相应的民事责任。
本院认为，根据对《“XX特区”有偿使用合同》中房地产使用费和支付方式、合同约定的面积与实际面积存在差异的解决方法、房地产使用期限等条款约定内容的分析，一审认定本案双方签订的《“XX特区”有偿使用合同》名为租赁实为买卖，认定正确，本院予以维持。上诉人舜兴公司在《“XX特区”有偿使用合同》第一条中自称为涉案房产开发商，但未证明涉案房产其已经取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，涉案《“XX特区”有偿使用合同》、《“XX特区”有偿使用合同补充协议》因违反法律法规的强制性规定为无效合同，但《“XX特区”有偿使用合同解除协议书》是双方就合同终止后权利义务的处理进行的约定，不违反法律规定，且是双方真实意思表示，应为有效合同，一审法院认定所有合同无效，认定有误，本院予以纠正。既然《“XX特区”有偿使用合同解除协议书》合法有效，该协议书中双方就购房款的返还及逾期后果已有明确约定，一审法院按约定判处上诉人舜兴公司按日利率0.03%向被上诉人朱慕莹、王潇支付逾期付款违约金，并无不妥，本院予以维持。
判决结果：驳回上诉，维持原判。
其次，本案不符合买卖合同特征，非“以租代售”合同。案例二中的房屋租赁期限会随着土地的使用权期限自动续期，这在本质上几乎与买卖房屋无异。而本案中，双方对案涉房产使用期限届满后的约定是由双方“另行约定”，并无明显买卖房屋、交付所有权的特征。因此，两者在基本事实上并不相符。因此，本案本质上还是一起租赁合同关系，在实践中很难被法院认定为是“以租代售”——表面租赁、实为买卖的合同关系。
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