2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，民法典自2021年1月 1日起施行，这标志着我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。“居住权”作为《民法典》的一大亮点，对于解决“以房养老”等实践中已存在的问题具有重要意义。居住权的内涵是什么？居住权如何设立、消灭？具体对民众带来了哪些影响？
1居住权的内涵
《民法典》第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
1、居住权是一种用益物权，具备物权的排他属性，当居住权受到侵害时，权利人可以行使物权请求权。
2、居住权具备救济属性。居住权制度最早可追溯至罗马法，其设立初衷主要是为了保护弱势群体的基本生存权。
2居住权的设立、消灭
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居住权的设立
居住权为法定物权的一种，除了具备上述主体、客体及内容的实质要件之外，其设立也需要遵循法定形式和程序，具体规则如下：
1、签订书面居住权合同/订立遗嘱
住宅所有权人应签订书面居住权合同，合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权的期限；解决争议的方法等五项。值得注意的是此条款并非强制性条款，当事人可以根据实际情况自己进行增减。
居住权的设立也可通过遗嘱的方式设立，但笔者认为遗嘱的效力大致等同于居住权合同效力，并不能等同于登记效力。
2、依法向登记机构申请居住权登记
居住权采用登记生效主义，通过登记而设立居住权，居住权就具有了对世性，能够对抗第三人，当事人利益可得到最大程度的保护。因此居住权自登记后设立，仅签署居住权合同但未依法登记的，居住权未设立，不发生居住权设立的物权效力，但不影响设立居住权的合同效力。
同理，笔者认为遗嘱方式设立居住权也应遵循居住权的设立规则，依法予以登记，否则可能不利于住房交易流通安全和担保实现，容易引起二次纠纷。
3、居住权以无偿设立为原则，有偿设立为例外
居住权具有一定的人身属性，一般是无偿设立的，但随着社会经济的发展，养老需求日益提高，养老方式不断变化，出现了以房养老的新模式，允许当事人通过约定有偿设立居住权能够更好满足养老需求。
4、绝对禁止居住权转让和继承，原则上禁止出租
居住权具有一定的人身依附属性，故法律规定其不得转让、继承，否则居住权人还可以以此获得收益，违背了满足特定人基本生活居住的制度初衷。因此，居住权原则上也不允许出租，当事人另有约定的除外。
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居住权的消灭
《民法典》第370条约定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
（1）如果双方当事人在设立居住权时，约定了居住权期限，居住期限届满后该居住权消灭；
（2）因居住权不得继承，居住权人死亡，居住权归于消灭。如居住权人被宣告死亡，居住权应归于消灭。
3居住权设立的影响
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居住权与抵押权
居住权与抵押权一个是用益物权、一个是担保物权，因此两个物权可以同时存在，本身并不会发生冲突。设立有居住权的住宅可以抵押，同理有抵押登记的住宅一样可以设立居住权。但是，居住权是用益物权，实际占有、使用该住宅，因此在通过折价、变卖、拍卖、优先受偿实现抵押权时，将大大影响其价值和变现能力。此时需要区分两种情况：
1、存在抵押权，再行设立居住权
从设立角度来看，为了维护抵押权的在先权利，抵押权人可通过约定方式限制或禁止设立居住权。从权利实现角度来看，抵押权人如认为设立在后的居住权将可能损害抵押权的实现，抵押权人可要求抵押人提前清偿债务或提供其他担保措施。
2、存在居住权，再行设立抵押权
从设立角度来看，《民法典》第399条列举的不得抵押的财产范围内并不包括存在居住权的住宅。存在居住权的住宅，可再行设立抵押权。但在该住宅上设立的居住权将会对抵押权的实现产生重大影响。因此，债权人欲接受债务人以住宅作为抵押物时，为保障抵押房产无居住权的负担，应当将居住权设立情况作为尽职调查的重要内容。
从权利实现角度，设立在先的居住权，不会受到设立在后的抵押权的影响，抵押权人即便是变现了该住宅，新的所有权人也不得要求居住权人搬离该住宅。设立在后的抵押权在设立之时，抵押权人应充分了解抵押房产是否存在设立居住权的情形。
在融资实务中，银行、小贷等金融机构应当自行评估抵押权实现风险，制定一系列进件风控标准，关注居住权与抵押权的顺位；对于已经抵押的住宅，需要进一步约定抵押人在借款期限内禁止设立居住权，一旦设立，出借人有权宣布借款提前到期，并要求支付一定违约金等通过合约手段控制风险。
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居住权与租赁
居住权与租赁虽然都具有占有使用的权能，但是二者具有本质区别，居住权是物权，而租赁权是债权。具体区别如下：
居住权设立的目的在于将住宅在居住权人和所有权人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足非所有权人的其他住房需求。因此居住权的设立影响将会十分深远，比如，其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。其三，使得“以房养老”更具操作性。在“以房养老”中，如果有居住权制度，通过移转所有权、保留居住权就可以轻易实现上述需求。
《中华人民共和国民法典》
第十四章 居住权
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
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