最小区域如何最大开发？在深圳，有个地方只有15平方公里，却要打造国际化城市新中心，土地集约化利用、立体化开发、向地下要空间成为唯一出路，这就是“特区中的特区”前海。由于地下开发量巨大，与传统土地供应只需界定平面横向范围不同，前海还增加了纵向上下空间限值，“就好比以前给的是一块板，而现在是一个壳”，前海管理局相关负责人说。“特别是地下，除了建筑物地下停车场、地下室，还规划了综合管网线、排水管、轨道、隧道、交通接驳等各类设施和空间。”前海管理局相关负责人表示，垂直方向上的产权主体多元，地表、地上、地下空间分层开发并分属不同权利人，不可避免引发土地空间权属纠纷，“极易导致谁都想用，却无人愿管”的尴尬。为解决产权关系空间交错、建设边界交叉、管理界限多种重叠等问题，前海在土地规划、开发、运营的全生命周期管理过程中，率先在全国创新探索土地立体化管理，引入三维地籍管理理念和技术方法，实现三维空间供应的精细化管理。目前，前海已形成了“一个规定、一个标准、一个平台系统、一批典型案例”的经验成果，有20个项目引入立体开发。而前海以“三维地籍”技术为核心的土地立体化管理模式也已纳入全国自贸区创新经验，在全国复制推广。受经济发展的一定限制，过去的土地利用主要集中在地表，因此传统的地籍管理制度仅针对二维地籍进行管理。随着经济进入飞速发展阶段，人地矛盾日趋紧张，城市土地的立体化利用成为重要发展趋势。
但土地的立体化开发不可避免地会带来权属空间复杂等布局管理问题，如垂直方向上产权主体的多元化，即地表、地上、地下空间分层开发并分属不同权利人，就容易引发土地空间权属纠纷。因此，在土地管理层面引入三维地籍手段对解决立体化开发带来的权属空间问题具有重要作用。近年来，以三维地籍技术为核心的土地空间立体化使用管理问题更是成为各国及地区的研究热点。
前海管理局此次率先在全国创新探索的土地立体化管理，是联合深圳市数字工程研究中心和深圳大学郭仁忠院士团队共同实现的，拥有较强的技术支持、理论研究能力，并从一开始就朝着构建三维土地管理体系的方向进行。在标准规范层面，前海制定了《三维产权体数据标准》，是国内三维地籍领域的首个数据技术标准，为推动前海土地立体化利用奠定了坚实的技术基础。在配套制度层面，前海制定了《深圳市前海深港现代服务业合作区立体复合开发用地管理若干规定》，理顺了土地出让、批后监管、空间利用等土地立体化管理的权利义务关系，优化了土地立体复合利用管理机制。在实践做法层面，前海构建了“数据标准—空间生成—管理系统—数据库”相互串联的三维土地管理体系；探索了多宗土地分层设定建设用地使用权，率先实现三维空间精细化管理。“相较以往基于二维用地范围和技术指标相结合的粗放型土地开发利用和管理模式，三维地籍管理实现了从土地供应向空间供应的维度提升。”该局相关负责人说，三维宗地划分遵循平面布局和竖向分层的要求，在地表、地上或地下单独设立建设用地使用权空间，生成三维权属空间，实现了空间理念上的精细化开发。
比如，前海听海大道地下空间项目涉及多家建设主体，立体权属空间复杂，采用三维地籍技术，分层划定建设用地使用权，并运用建筑信息模拟技术后，即有效解决了不同权属主体立体空间分层关系。为提高开发效率，前海在《若干规定》中创新提出立体空间一级开发方式，即按照立体复合开发用地空间的整体设计和统一建设要求，对未供应空间实施的土建预留工程。
其目的一是在整体规划中实现互联互通要求，让空间更加一体化；二是在统一做好土建架构后，利于单独的建设用地使用权人自行按照需求进行空间的再开发建设。“以往地下土建未进行统一建设预留时，单独的建设用地使用权人难以对其权属范围内的地下空间进行开发建设。”该负责人说，立体空间一级开发以前海交易广场中北区项目最为典型，该广场总用地面积7.9万平方米，总建筑面积63万平方米，正统一建设地下空间，土建预留工程已经完成空间梁柱的搭建，完成后将以“土建 空间”的方式进行出让。而前海综合交通枢纽则采用立体复合开发。该项目整合了轨道交通、深港过境口岸及公交、出租、社会车辆、旅游巴士等交通接驳场站等多种功能，可有效节约集约利用过境口岸、交通接驳场站等公共设施用地。“该综合交通枢纽及上盖项目由地下枢纽和上盖物业两部分构成，项目体现'站城一体化开发’和构建国际化CBD的规划设计理念，轨道、交通接驳设施、上盖物业与周边街坊进行一体、复合、多功能、高效集约的开发建设，充分发挥枢纽的触媒效应和集聚效应，构建以公共交通为导向的国际化CBD新城区。”该负责人说，通过利用听海大道地下空间，综合交通枢纽还可在地下直接连接周边地块，实现了区域性的站城一体化。位于桂湾片区的听海大道地下空间项目，即是连接综合交通枢纽与周边建筑地下人行慢行系统。该项目下方是地铁线路和综合管廊，上方为市政道路，两侧连接的是枢纽和腾讯、交易广场、华润、卓越等周边8个地块，直接连通项目总用地面积超过50万平方米，最大限度地扩大了轨道交通的服务范围，实现区域性的站城一体化，也实现了高度复合集约利用土地。今年7月7日，国务院发布关于做好自由贸易试验区第六批改革试点经验复制推广工作的通知，明确提出将以自然资源部为负责单位，在全国范围内复制推广前海以三维地籍技术为核心的土地立体化管理模式。其主要内容即是建立三维地籍管理系统，将三维地籍管理理念和技术方法纳入土地管理、开发建设和运营管理全过程，在土地立体化管理制度、政策、技术标准、信息平台、数据库等方面进行探索，以三维方式设定立体建设用地使用权。这正是源于前海通过三维地籍管理理念和技术手段推动土地立体化管理的重大探索和有效尝试，标志着前海在三维地籍技术的研发和运用上再次走在全国乃至世界前列。听海大道地下空间工程是前海三维地籍应用的重要突破口。
听海大道是前海四条纵向主干道之一，通过地下空间开发，项目将建设一条连接前海综合交通枢纽与周边建筑的地下人行通道，兼有配套商业开发。该项目总长约830米，面积约2.5万平方米，空间异常复杂——下方为地铁1、5、11号线区间及车站、综合管廊，其中距离5号线盾构隧道最近处仅1米；上方为市政道路；两侧连接了前海综合交通枢纽、腾讯、交易广场、华润、卓越等8个地块。
“各种空间可以用'上蹿下跳’来形容，且涉及多家建设主体，立体权属空间复杂，用传统的二维报建方式难以发现其中的空间交叉重叠，给项目后续建设带来很大挑战。”前海管理局相关负责人表示，前海最终创新采用立体化报建方式，应用三维地籍信息系统，采集规划选址、用地方案的立体数据，系统自动进行审核，出具立体选址意见书和用地方案图。一套流程下来，报建时间大大缩短，有效解决了不同权属主体立体空间分层关系。
前海交易广场项目位于前海桂湾片区01单元和04单元，共六个地块三条城市支路，占地面积约7.9万平方米，为桂湾片区提供综合配套的大型综合体楼宇群，分为南区、中区、北区。
项目总建筑面积约63万平方米，其中计容建筑面积约43.5万平方米，共11座建筑，包含2座220米的超高层写字楼，以及高层办公、酒店和公寓；地上地下商业提供办公生活的便利服务，中央绿化广场、公交场站、文化活动中心、区域冷站等社会公共服务设施等。
由于该项目的全区场地内，有深圳第一条地铁线（罗湖—机场东线）在项目地下17米90°转弯穿越，转弯半径约为4公里，需下穿交易广场项目和其北区地块，因此必须从南北两侧对称开挖才能保护地铁设施，但此时中、北区地块尚未供应。 面对困局，前海利用立体空间一级开发制度设计的思想解决了建设难题：先行划拨供应了中、北区地块土建预留工程用地，既避免了反复开挖影响地铁安全，又提高了开发效率。
前海特勤消防站位于前海合作区前湾片区九开发单元，是前海片区规划的3个消防站中，唯一一座特勤消防站，承担复合消防救援、消防宣传教育和应急避难场地等多种功能。项目占地面积6000平方米，总建面约6900平方米（其中地上建面5600平方米，为特勤消防站；地下1300平方米，作为消防救援物资储备）。该地块为复合开发地块，采用三维方式划定建设用地使用权，除保障消防站正常用地之外，还为未来预留开发空间，是前海采用三维方式划定的第一个房建类项目。
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