■作者：干凤其
美国十年期国债收益率有效突破3%（已经超过3.1%），保外汇还是保房价的争论再次响起。但是我发现身边很多次小伙伴搞不清楚保外汇和保房价有什么内在逻辑关系。今天我们就把这个问题讲讲清楚。这个问题对我们理解当下很多金融现象有重要作用。
为了讲清楚底层逻辑，以下分析均是基于简化假设。
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起初，国内外的货币量和国内外资产价值都正好相等，而且我们假设国内外的资产仅包含房产。这个时候，本国货币和外国货币的汇率是1:1。
后来国内的货币供应量增加一倍，那么国内房价也就增加一倍。此时，本国货币对内贬值，出现通货膨胀；对外汇率也出现贬值（压力），理论上两国汇率应当变成1:2。
可以参考下面简要示意图。
结合现实。2008年美国几轮QE出来的资金，不知道有多少流向了中国；2009中国“四万亿”，加之随后几年的各种“加杠杆”操作，中国的货币发行量的增速大大超过美国。虽然现实的因素更加复杂，但是基本逻辑和我们上面的简化分析是一致的。
上图可以看出，2008以后中国M2增速大幅超过美国。
因此，人民币近几年始终面临较大贬值压力。一旦人民币兑美元汇率要贬值的一致预期形成，出于保值或谋利的动机，国内的机构和个人自然想把人民币资产换成美元资产，所以又出现资金外流的巨大压力。美国加息/缩表操作则会进一步加剧这种压力。
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释放这种压力可以选择放弃外汇或者放弃房价。这就是保外汇还是保房价问题的由来。
如果选择保外汇，那就放弃保房价。通过剧烈的去杠杆操作，迫使国内房价大跌，消灭超额增发的货币。理论上，等到货币数量和房价降低到期初水平，国内外货币汇率也就恢复到均衡水平。如下图所示。
如果要保房价，那就放任本币贬值、资金外流。本币贬值和资金外流是一个硬币的两面，人们因为本币贬值预期而将人民币资产换成美元资产，导致外汇大幅减少；资金外流又进一步强化本币贬值预期。资金外流的过程相当于人们将人民币卖回给中国央行，国内货币数量减少，最终刺破房价泡沫，理论上两国汇率也将再次恢复到均衡水平。
但是，无论选择保哪一个，过程都是极其痛苦的，甚至可能引起经济金融以外的更严重的政治和社会后果。而且，放弃房价和放弃外汇并不是个简单的二选一问题。主动刺破房价泡沫将导致资金出逃，强化人民币贬值预期；放任人民币贬值和资金外流也极容易引发资产抛售狂潮，导致房价剧烈下跌。
总之，依靠“市场机制”出清的这两种方式都只能被排除在外。
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既要资产不下跌（保房价），又要本币不贬值（保外汇），剩下的唯一选择是加强资本管制，防止资金外流。这种策略的本质是以时间换空间，等待国内外综合条件的变化以逐步消化解决问题。
理解了这个底层逻辑，我们就容易明白，为什么曾经风头无限的安邦、万达、复星、海航们近两年开始急速刹车，拼命改变自己是出海并购急先锋的形象。尤其在美元紧缩周期即将进入关键深度阶段的当下，中国面临的保房价还是保外汇的形势变得更加严峻。这个时候如果为了一己之私，全然不顾国家利益，将单纯商业考量作为挡箭牌，依然我行我素的话，恐怕是没有什么前途了。所以，不得不佩服国民老公他爹审时度势的能力，该卖的卖该收的收，干脆利落毫不含糊。
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房价还是外汇？鱼和熊掌，中国想兼得。即使不想要，也得按照自己的节奏做决策，而不是被人逼迫着放弃掉。
很多老百姓希望房价被放弃。但是一旦明白了上述逻辑，就不会天真地看待这个问题了。当下的房价和外汇问题紧密相连，也和更宏大的金融问题紧密相连。我也盼着房价下跌，希望以合适的成本换个更大的房子。但是，这个愿望在短期内看来是不容易实现的。
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