1999年《合同法》创设“建设工程价款优先受偿权”制度。20年来，该制度实施取得了良好的效果，《民法典》继续保留该制度就是明证。但对于相关问题，也存在众多争议。
本文通过对“建设工程价款优先受偿权”相关争议问题系统梳理，特别结合最高人民法院对新《建工合同司法司法解释》的理解和适用、最高人民法院法官发表的重量级文章，整理了学习笔记，供大家参考。
一、主张优先受偿权的主体
根据《民法典》第807条和新建工司法解释第35条，该权利应仅由“与发包人订立建设工程施工合同额承包人”享有。
1、勘察人、设计人、监理人并不享有工程价款优先受偿权。
因为该制度设立的目的，在于优先保护社会的弱势群体——收入相对较低的建筑工人的工资报酬，而非勘察人员、设计人员、监理人员等相对高收入的群体。
2、实际施工人不享有工程价款优先受偿权。
实施施工人是指施工合同无效后，具体实施工程建设的人（应与新《建工合同司法解释》第43条相互联系）。一般包括转包、违法分包关系中的承包方，、挂靠或借用资质中的承包方（但是，有的观点认为，挂靠或借用资质中的承包方并非43条中的实际施工人，不能直接向发包人主张价款）。
一般认为，之所以将实际施工人排除在优先受偿的范围之外，主要因为，实际施工人与合同无效相伴而生，如果对其适用工程价款优先受偿权，无疑是在鼓励违法行为（实际施工人的主体往往是收入相对较低的建筑工人。从立法目的来看，将其排除在工程价款优先受偿权范围之外，似乎有待商榷）。
另外，实际施工人依据新《建工合同司法解释》第44条规定，在转包人和违法分包人怠于行使到期债权及从权利，提起代为权诉讼。工程价款优先受偿权也并非该条款中的从权利。所以，即使实际施工人行使代为权，也不享有工程价款的优先受偿权。
3、工程价款受让人是否享有优先受偿权的问题
最高人民法院对新《建工合同司法解释》的理解和适用中明确说明，这个问题并无定论。
但肖峰、韩浩法官在《人民司法》上发表文章，认为“优先受偿权是一种类似于担保物权的优先性、从属性权利，且该主债权未见有人身属性，故无论从建设工程价款优先受偿权的性质还是为保障农民工等建筑工人生存权益这一设立目的，均不能得出建设工程价款优先受偿权具有身份属性的逻辑。而在实践中债权受让人也往往正是基于债权具备法定优先权这一“优秀品质”才使得其愿意支付对价取得该债权，故承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款优先受偿权应当随之转让，债权受让人享有优先受偿权的主体资格”。考虑到作者身份和发表的刊物，这种观点应该具有相当市场号召力。
但是，如果将工程价款优先受偿权理解为一种从权利，则实际施工人根据第44条主张代位权似乎也可主张，这一点又存在矛盾。
4、装饰工程承包人的优先受偿权问题
根据新《建工合同司法司法解释》第37条的规定，装饰工程承包人享有优先受偿权不存在异议，这也符合《民法典》807条的立法本意。
但是，需要注意，此处的装饰工程，并不包含家庭装修（家庭装修不适用《建筑法》，并非建筑工程施工合同，为承揽合同）。
二、主张优先受偿权的前提条件
1、根据新《建设工程施工合同司法解释》第38条、39条规定，相关的建筑应是工程质量合格（是否完工不论，即使是承包人的原因导致的未完工，其也享有优先受偿权）。
2、当然，如果是违章建筑或其他存在不适宜折价、拍卖等情况的建筑，也不适用优先受偿权。
三、优先受偿权的范围
根据新《建工合同司法解释》第40条的规定，优先受偿的范围应是“工程价款”，而且是全部的工程价款（曾经有的观点认为，该制度设立的目的系保护建筑工人的利益，因此应仅就建筑工人劳务部分可优先受偿）。
根据最高院的总结，目前工程价款一般包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。当然，因为40条规定的是“按照国务院有关行政管理部门关于工程价款的范围来确定”，如果有关行政管理部门调整工程价款的范围，也需要同步调整。
另外，工程质保金也属于工程价款，自然也应享有优先受偿权。
对于工程款的利息、违约金、损害赔偿金以及实现优先受偿权的费用均不应享有优先权。
四、优先受偿权的对抗效力
1、可以对抗抵押权。
从立法目的上，设立该优先权制度，意在保护建筑工人的权利。这种权利具有类似于《破产法》中劳动者工资的优势地位。
2、是否可以对抗商品房买受人。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。尽管上述司法解释已被废止，但最高人民法院态度是一贯的，也就是认可消费者作为商品房买受人的超级优先权。根据生效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，买房人也可排除强制执行（当然，上述司法解释对于买房人都规定了一定的条件，即要支付全部、大部分或者至少百分之五十以上的价款。那么对于未达到这一条件的，应该也就不具有对抗效力 ）。全国人大法工委的意见是，“法律对此没有专门规定，宜做个案处理”。这一观点，似乎也是出于利益衡平的考量。
五、优先受偿权的行使
1、行使的期限是18个月，起算点为发包人应付工程款之日。对于应付工程款之日，立法和司法解释都未作出具体界定，需要个案分析。
2、如果双方在施工合同中对付款时间有约定，且合同已正常履行完毕，应遵从当事人的约定。
3、如果双方没有约定，或没有结算，应分为几种情况：
如果建设工程实际交付的，以交付之日为付款之日；如果工程未交付、工程款也没有结算，应自起诉之日，作为应付之日；如果合同解除或终止履行，而双方对于结算无一致意见（如果有合意，从合意），应自解除或合同终止履行之日，作为应付之日。
4、分期施工、阶段付款的合同，应以最终竣工结算后确定的总体工程款的应付时间作为起算点。
5、一般而言，如果发包人和施工人协商延长付款时间，应尊重双方合意。但是，因为工程价款优先受偿权的强大对抗效力，如果双方恶意串通，损害第三方利益（例如拖延银行抵押权之行使等），应对其做否定性评价。所以，对于双方协商延长事宜，法院有义务主动审核。
6、对于工程价款优先受偿权行使的方式，存在争议。
有的观点认为，只能以诉讼的方式行使。但是根据最高人民法院发布的指导案例171号《中天建设集团有限公司诉河南恒和置业有限公司建设工程施工合同纠纷案》，明确了执行法院依其他债权人的申请，对发包人的建设工程强制执行，承包人向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。至少否定了只能以诉讼方式提起的观点。
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