用一线调研和实操干货，摸清不动产配置新方向。
一直说，想跟大家聊聊关于法拍的东西，跟大家讲一讲我在过去这段时间所了解的各种法拍内幕和技巧。今天，我们这期内容，算是法拍的小开篇。
这个小开篇，用一期的音频内容详细给大家讲讲法拍的风险。后期，我们再更新一期PPT的系统课程，讲一讲法拍的技巧。
可能我最近讲过在关注法拍的东西，很多人都特别关注这个板块的东西，但是我想先通过第一期的内容分享，告诉大家一定不要盲目冲动。
虽然这两年法拍越来越透明，尤其是京东、淘宝这些线上机构进来之后，整个市场更加透明，猫腻越来越少。但是，法拍的风险还是有的，而且是零和博弈的问题。
法拍，没问题，就是没问题。一旦遇到问题，那就是大问题。
好，闲话不多说，咱们直接开始讲。
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首先，我们先讲讲法拍的基本情况。
法拍的起源，大概是在93-94年。
最初的时候，房源很少。一年大概30-40套，而且价格远远低于市场价，也很少有人参与。
最主要的原因就是，当时不限购。正常的房子，可以随便买，所以大家都不太愿意碰法拍。
这个市场真正形成规模，大概是在98-99年。2018年，上海的市场规模大概是400-500亿之间。去年，也差不多就是这个规模。
通过市场规模我们就清楚了，法拍房仍然是一个很小众的市场。
这个市场，呈现出明显的政策倾向性。
当调控政策严苛的时候，法拍的市场就很好，因为它可以突破限购政策。比如上海的法拍是不限购的，不需要任何资质，连父母的房票也可以用。
虽然不限购，但是限贷——
资质好的话，首套是6.5成；二套普通住宅能贷5成；非普宅只能贷3成。
而且以上限贷政策，统统认贷。有贷款记录，就算二套。
也就是说，上海的法拍，包括很多二线城市的法拍——
房票门槛几乎为0；贷票门槛与正常房子基本持平。
但是如果你能拍到远低于评估价的房子，是能通过高评高贷来做到2成首付，甚至更低。
也正是因为如此，调控越严苛的市场，法拍的溢价率就越高。
比如说现在的上海，我在财富圈的随笔里也讲了近两周的法拍市场。
好房源的成交价，基本比市场价高10%-15%。
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了解完法拍的基本情况之后，我们就来说法拍的风险。
我根据我在参与和实操过程中所了解的情况，给大家梳理出来以下这些法拍的主要风险点。
第一，债权和债务的风险。
法拍房出现的原因，就是债权和债务嘛。
那很多人就会觉得，法拍房最大的风险就是债权和债务的不清晰。
比如说，这套房子，包括其背后的房主，可能会涉及很多隐性债务，一套房子牵扯了多个债务关系。我拍下了这套房子，过两天会不会又出来一个涉及原房东的查封。然后不停的民间借贷，不停的诉讼风波。
我来告诉你，债权和债务风险，向来都不是法拍的最大风险。
因为债权债务，和拍卖人是没有关系的。
最高院的司法解释是，首先查封的法院，有自主处理的权利。首封法院，是这套房子的第一处置人。我先封了这套房子，那我就有权自己处理。即便后面的法院再过来查封，首封法院是有义务也必须作为第一责任人去出面解决这个问题。
首封法院先处置，处置拍卖之后拿到的钱，自己先清偿。如果有多余的钱，首封法院会与后面排队的轮封法院协商分配。
整个流程中，与拍卖人没有任何关系。排在后面的债务关系，不会去找你，而是直接去找首封法院。首封法院是有义务和责任帮你挡掉这些债权关系的。
所以说，法拍房的第一风险并不是债权和债务风险。
因为有首封法院，有义务去做债务分割。
第二，税费的风险。
法拍房真正比较大的风险之一，是税费风险。你在法拍的过程中，可能会遇到一套房子的上一手税费没有交齐这种情况。
如果上一手的税费没有交齐，那就需要你在拍到房子之后过户的过程中补交。
这个税费还比较高，除了土地增值税、所得税，还有个别的一手房还牵扯到二次过户，你需要连续交两次契税。
税费的东西，需要你在拍之前去税务局查询，查它的上一手税费是否交齐。
除了税费之外，这套房子可能还会牵扯到拖欠物业费和水电费的问题。我曾见过一套房子，拖欠了15年的物业费，这也是一笔不小的成本。
这个东西，需要你在拍之前去小区物业查一查。
第三，房子的属性风险。
这部分主要牵扯到三个关键点——
第一个关键点是，房屋的性质。究竟是住宅还是公寓，这个一般公告上都会显示，大家自己看仔细就好；
第二个关键点是，房屋的来源。如果这套房子的上一手交易是从赠与或继承过来的，你拍到之后想要过户到你名下，非满五唯一要缴纳20%的税。
这个东西，是需要你去交易大厅查。
第三个关键点是，土地的风险。
2016年两证合一以前，一套房子是两个证，一个是土地证，一个是房产证。有一部分房子，可能会出现单独抵押土地证的情况。如果土地证单独被抵押出去，你需要还完相关土地证抵押贷款之后，才能过户。
另外，如果这套房子涉及到压红线的问题，你拍到之后，也是无法过户的。
最后，此前还有一部分的房子，土地属性属于划拨地。你拍到这种房子之后，想要拿到完整的产证，需要去补交土地出让金。有的房子可以单独补交，有的房子需要整栋楼的所有住户全部补交之后，才能给你办完整产证。有的一栋楼，住的都是老人，也不想过户，也不打算办抵押，完整产证也没用，他们就不会去补交土地款，即便你自己补交，也拿不到完整产证。
到最后，就只能拿单证。当然只拿单证，也可以正常住，房子也属于你。只是，你再去二次交易的时候，房子的价值就只能卖到正常市场价的75%，甚至更低。
因为，上海的土地出让金在房屋总价值中的占比大概就是25%-30%。
关于土地属性的问题，可以去当地的住建局和房产交易中心查。
前面讲的补交土地出让金、补交物业费和水电费、补交其他相关税费，都问题不大。你只需要提前摸清楚，把这些成本核算进你的房价里，推算出你的综合成本。
最终，确保拍下这套房子的综合成本不会超出市场价过多。
也就是，确保一些隐形成本不会让你拍亏了。
第五，银行放款的风险。
法拍要求的交款周期是很短的，一般都要求10个工作日之内交齐全款。如果是按揭的话，就需要银行在7天之内放款。
法院是不负责银行放款的，如果超出交款期限银行仍然没有放出按揭贷款，法院有权直接把房子回收，然后重新拍卖。
与此同时，你所缴纳的保证金，也一并被法院没收。
这就需要你去跟银行再三敲定放款期限。
每一个城市，可以做法拍房按揭贷款的银行都不一样，而是都很少。你在拍之前，一定要搞清楚这个城市，能做法拍的银行有哪些。其他城市的我不太清楚，上海是工行可以做法拍。而且，工行做法拍房的按揭贷款，是不用去查限购的。
刚才我们讲了，法拍房是不限购的。
但是很多银行非常死板，即便是法拍房不限购，但是仍然按照正常房子去走按揭流程，也去查一下你的限购资格，这样一查，流程就长了，放款时间就长了，可能7天就放不了款，你的竞拍保证金就被没收了。
而工行的房贷部，看到法拍房的单子之后，不查限购，放款更快。
另外，我还要提醒大家一个非常重要的点——
在做法拍房的时候，一定要尽量避开12月25号这个时间点。
每年从12月25号开始，银行进入年终盘点，房贷不放款。
这个时候你去做法拍，很容易拍下来房子之后，因为银行不放款，保证金被没收。
第六，联合抵押的风险。
有时候，法拍房会出现一种联合抵押的情况。多套房子，放在一个产证上面，一起抵押给银行。
这种房子，需要把联合抵押的全部共同贷款一起处理完之后，才能给你办这套房子的产证。
所以，这也要注意。
一般法拍房的公告中，都会显示是否联合抵押，如果不显示，就没问题。
第七，所有人名字不统一的风险。
一套法拍房的贷款名字和裁定文书上的名字，一定要一致。如果一套房子的贷款人是两个人的名字，裁定文书上是一个人的名字，那产证也办不下来。
包括你在拍下房子之后，所有的交钱、按揭贷款和付款账户，都要是同一个人，如果不是同一个人，产证还是办不下来。
如果到最后你发现不一致，会出现很多问题。
需要法院去重新改裁定文书，但是法院更改裁定文书牵扯到重新改判的问题，也就是需要重新打官司，非常麻烦。
第八，清场的风险。
这个问题，在上海也不太大。
最高法规定，法拍房的准则是，谁处置，谁清场。
上海8成的法拍房，都是法院负责清场的，这个东西在法拍公示上也写得很清楚，是否清场，谁来清场等。
但是因为法官比较忙，所以不可能每套房子都能清场做的很干净和清晰，这就需要你去提前做进屋的拍前产调。
法拍房的清场，一半会出现这样几种情况——
第一，房东在里面住，而且房东很配合。
这种情况一般都是欠钱不多，还想翻身的房东。他也愿意多配合，多参与点人，多拍点钱，拍出一个好价格，他好还清负债，还能多剩点钱。
这种情况下，是比较好清场的。
第二，房东在里面住，但是不配合。
只要人没跑，都说明还愿意拍，只是想多要点钱。一般情况下都是，你给我5万，我清场，你给我10万，我清场。
在这种情况下，如果房源不错，你可以花点小钱，跟房东协商一下清场。甚至还可以多花点钱，让房东配合你做满五唯一，省下3个点的税费，1000万的标的，省下30万。
做下来之后，跟房东分钱就是了。
第三，房东跑了，也不愿意搬，在里面搞了俩老人。
这种情况下，你可以试探试探情况，如果实在强硬，那就放弃。上海每年两三千套的法拍房，没必要为了一套房，去冒这种风险。
第四，房子里面有租客。
如果是正常的租客，租赁时间基本上还剩个一年以内，租金也比较高，那就正常租着，到期之后，房子收回。
如果是所谓的长租约，干了个20年的租约。你要查这个租约，是法院查封前签的，还是查封后。如果是查封前，而且是真实的租约关系，因为买卖不破租赁，所以，这种房子，建议放弃。
如果租约是查封后签的，那就没关系，查封后的长租约，是不受法律保护的，是可以强制清场的。
除了这些之外，清场物品的处置也很重要。
有的朋友，拍到房子之后就很开心。在清场的时候，认为房子的东西都是无主的，就会随意丢弃，扔来扔去什么的。
我要告诉大家的是，虽然房东跑了，但是东西不是无主的。
一旦房东回来反咬一口，很多问题会说不清楚。比如，我这套家具是红木的，你给我磕坏了，你得赔我几万块钱；比如，我这套餐具是我在法国买的奢侈品，你给我扔了，你要赔我几万块……
搞到最后，你还要付出几万块的成本。
我的建议是，你要提前租个仓库，把这些原房东的物品，统一放到仓库，打包放好。同时给原房东发一个律师函，限期处理。假如逾期，就当无主物品处理。
第九，产证上原房主的过世风险。
这个我之前讲到过，如果这套房子的产证上是两个人，有个人过世了，那你拍到这套房子之后，就会牵扯到一个遗产税。
这个遗产税，相当于这套房子一半总价的10%。
也是一笔非常高的税费。
这个东西，需要你到当地的派出所查。
3
以上，就是法拍房的九大主要风险。
梳理下来之后，你在拍任何一套房子之前，需要做的准备流程如下——
交易中心，调查土地和房产的来源；
去税务中心，调查上一手的税费和买进价，通过买进价计算差`额税的成本；
去派出所调查非正常死亡；
去物业，调查这个房子的水电费、物业费的拖欠情况，以及相关的违法建筑；
找按揭银行，防止出现无法放款。
在这个过程中，需要律师和渠道来配合。
正是因为很麻烦的原因，造成法拍房一直都是个小众的市场。
这也是我提前跟大家说的东西，法拍房，是有风险的，你要进入这个市场之前，一定要考虑好这些风险。
对于法拍房的第一个原则是：如果有任何模糊，就果断放弃。
宁愿放弃，也不要碰任何模糊的东西。
千万不要高估人性，也不要高估你的耐性。
以上，就是今天的全部内容。
用一线调研和实操干货，摸清不动产配置新方向。
站在巨人肩膀上，把握楼市的脉络，我是葫芦娃，我们下期见。
后期：波波
编辑：小豆豆
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