谢邀,我是从事房地产行业的,影响开发成本的因素很多,不过可以分几部分组成:土地、建安、管理成本、财务成本、税金等等。
首先13000的楼面价是固定的,其实这个算法不准,一般有个商住比,商业的楼面价格也按住宅的价格来分摊算楼面价是不合理的。
举个简单的栗子:
我们来简单估算一下一平米住宅的成本:
土地 契税:13000*(1 4%)=13520元;
报批报建规费:各地政策不同,100-300元/平米,取个中间值150元;
建筑安装成本(含土建、安装、设备设施、水、电、气、园林绿化等等)估算3200元/平米不算高;
管理费(销售2%、管理人员工资5%办公等经费)取10%:13000*10%=1300元/平米;
再说财务成本按低了估,土地按年率10%估算一年,开发成本按投资成本的50%,按利率5%估算,土地财务成本:13520*10%=1352元,开发财务成本:(150 3200 1300)*50%*5%=116元;
然后营业税按10%,假设我仅卖成本价:(13520 150 3200 1300 116)*10%=1828.6元。
再来合计:18286*1.1=20114.6元/平米。
好了,不算不知道,一算吓一跳!
后面,再考考大家,房价卖到30000元/平米,按上面的成本来计算,这楼盘开发综合成本(含税)又是多少呢?提示注意土地增值税!开发商又可以赚多少?
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