请注意：租金收入分摊适用免征增值税政策只针对其他个人

有个体工商户（小规模纳税人）问：我的厂子没经营，把厂房租出去了，一次性收了一年的租金，分摊到一年里每季度不超过30万元，是否免征增值税？

答：“采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。”的政策只适用于《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，也就是我们通常所说的自然人。就好比这位：

政策依据：

1.《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条：“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。”

2.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条第二款：“条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。”

这不是一项新政策，只是金额变大了！《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条：“其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”

而且自然人以预收款形式收取租金和到期一次性收取租金，均属于采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金。

那么除了其他个人以外的其他小规模纳税人出租不动产一次性收取租金应该如何处理呢？不好意思，依旧按原规定执行。预收款形式收取租金的：按照营改增试点实施办法的规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。到期一次性收取租金的：合同约定到期一次性收取租金的，纳税义务发生时间为合同约定的收款日期。

举个例子：

“包租婆”个人出租底商，2019年1月预收（或在2019年12月到期收取）2019年全年租金120万元，在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入为10万元，可享受小微企业免征增值税优惠政策。相关附加税费也免征了，但房产税、个人所得税等需要按现行政策缴纳，当然有优惠政策的都能享受。

如果是开头所说的个体工商户出租底商，2019年1月预收（或在2019年12月到期收取）2019年全年租金120万元，在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入为10万元，却不能享受小微企业免征增值税优惠政策。其纳税义务发生时间为1月（或12月）当月，因其无论是按月或按季申报，收入均超过现行规定的免征增值税的金额，需要全额缴纳增值税120*5%＝6万元，相关附加税费、房产税、个人所得税等需要按现行政策缴纳，当然有优惠政策的都能享受。

如果想享受小规模纳税人增值税普惠性政策，那么就只好麻烦一点了，按月收租金不就完了！

是不是有点不公平，不过请放心，税务总局也考虑这个问题呢！将在下一步统筹研究相关政策的适用范围。也许不会太久的将来，除了其他个人以外的小规模纳税人也可以适用分摊享受增值税优惠的政策了！