本轮限价周期，具备优秀成本管控能力的房企将同时享受盈利优势与周转优势。受上一轮限价政策影响，当前大型房企大多已完成了标准化体系建设，因此其对房企周转率提升所起的作用已经得到较充分的体现。我们认为当前制约房地产企业的核心问题在于成本问题。在限价环境下，核心城市的拿地成本优势即为推盘优势，也是周转速度能否提升的关键因素；三四线城市的建安成本优势即为盈利优势，也是规模扩张的优势所在。因此，成本管控或将是本轮限价周期下房企竞争力的归宿。 参考观研天下发布《2018年中国西安房地产行业分析报告-市场深度分析与投资前景预测》 图表：一二线城市土地成本在房价中的占比高于三线城市
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成本管控重点不同的原因在于，一二线城市土地成本占比高，而三四线城市建安成本占比高。对于一二线城市，土地成本占房价的比例通常约为 40%-50%，部分城市楼面地价高于周边房价的现象屡见不鲜，而三四线城市土地成本占房价的比例相对较低，近几年虽有所上升，但基本上仍在 30%左右。而三四线城市建安成本占房价的比例显著高于一二线城市，主要原因是建安成本在全国范围内变化不大，而三四线城市房价绝对值相对较低。根据测算，2017 年一二三线城市建安成本在房价中的比例分别约为 5%、16% 和 25%。 图表：三线城市建安成本在房价中的占比高于一二线城市
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房企并购拿地可以实现短时间、低成本补充大量土储，有助于实现领先于行业的发展速度。相比招拍挂拿地，由于并购目标公司本身的风险和税务因素，房企能够以相对较低的成本获取土地储备，因此可以短时间、低成本补充大量土储。在大量低成本土地储备的保障下，房企在限价周期中面临的推盘压力较小，成本优势能够有利地转化为周转速度优势。 图表：短时间、低成本补充大量土储是并购拿地的重要优点
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以融创中国为例，其近年来拿地主要通过收并购及合作方式进行，土地成本得到良好控制。以万达文旅城收购案为例，融创中国 2017 年以约 438 亿收购万达十三个文旅项目 91%的股权，加上所承担的约 454 亿元负债，平摊至约 4973 万平的可售建面中，楼面地价不足 2000 元/平方米，而且这些文旅城大多位于一二线城市，收购拿地成本优势可见一斑。 图表：融创中国近年来销售额增速较快
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新城控股采用多渠道拿地策略，也有效控制了拿地成本。2017 年新城控股收购拿地成本约为 2729 元/平方米，招拍挂拿地成本约为 3050 元/平方米，合作拿地成本约为 4098 元/平方米，可以看到收购拿地相对于其他渠道具备成本优势，有利于新城控股控制拿地成本。 图表：新城控股 2017 年各类拿地渠道中，收购拿地成本相对最低
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碧桂园作为深耕三四线城市的代表性房企，构筑建安成本优势打开盈利优势及扩张优势。由于三四线城市建安成本占售价的比例高于一二线城市，因此建安成本控制对于房企而言更为关键。碧桂园长期深耕三四线城市，通过全产业链整合、标准化管理、集中式采购等战略充分降低建安成本，在三四线城市取得盈利优势，也就取得了规模持续扩张的基础。 图表：碧桂园全产业链整合模式有利于控制成本
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