本文原创于2017年，作者：肖然
特别提醒：文章基于当时的政策及市场情况下创作，内容具有一定的时效性，有些内容可能已不再符合目前的状况，请以最新的情况为准。
第一次买法拍房时，我也很犹豫、很忐忑，甚至有些害怕。
我害怕，
这套法拍房是不是还有那些问题是我现在不知道的；
这套法拍房是不是还有很多额外的钱要付是我现在不知道的；
这套法拍房拍中后，能安全的过户到我名下吗？
这套法拍房付完钱后，能安全的拿到房子吗？
这套法拍房会不会再被查封？
你是否也跟我一样，有着这样的担忧及恐惧？
我还清晰的记得，第一次买法拍房时，是那么的茫然、忐忑、紧张以及害怕；第一次被三个人高马大、满身纹身的人围住，是那么的害怕及无助；（我拍中的一套房子被三个小流氓占用）第一次迟迟拿不到裁定&迟迟不解封解押过不了户时，是那么的心急如焚&茫然无措；第一次面对相关服务公司的敲诈时，是那么的愤怒以及无助；第一次战战兢兢的去签垫资协议，第一次面临银行的钱迟迟不放垫资的钱又要马上归还时那整夜整夜的失眠；第一次…………
如果你跟我一样，有过这样的担忧；
如果你也想知道，怎样做可以避开这些坑；
如果你也想知道，当不得不面对这些坑时，要如何处理就能化险为夷。
那11月11日（2017年的活动哈）的这场分享就很适合你哦~（）
真诚的希望，到时我的分享能让你的法拍房之路走得更顺一些、更稳一些、更安全一些！
2017年11月11日（本周六）下午二点，我们不见不散！！
这个坑，差点我也踏了~~听说有不少人就踏过，所以把个人经历分享出来，希望对你有用。
那是去年的事，有一个朋友听说我在做法拍，就好心的推荐了一个渠道（还是他的一个哥们），这哥们可豪了，一下子就发了上百套房子，上面每一套房子的价格非常诱人，内环内的房子竟然都是6折、7折的。那时我已经在法拍市场呆了一段时间了，面对这样的诱惑也是坐不住的。虽然也觉得反常，但是忍不住想万一是真的，只是之前没有接触到这么好的渠道呢？去试试嘛~~
去一聊，条件真的好啊~~上百套房子，他们说已全部买下这些房子的债权，所以套套都非常可靠可控，可以随意挑选，按照清单上的价格交易，你就给他们那么多钱，先预付10%的房款式，其它的钱6个月后交易时再付，如果到时没买到预付的钱全部退还给你，资金0风险！！
后来，追踪了他们清单上的房子，50%的房子在公拍网成交的，几乎每套房子的交易价都超过了他们当时的承诺价。
后来，听一些内行的人说，他们这些公司是用这种方式去融资的，6个月无息资金呃~~为此他们会时不时的交易一单。
后来，追问过付过钱的朋友，大多没有拿到房子，而是6个月后之前预付的钱退了。
肖然的分析：（只分析我遇到的）
后来我分析过所有出现在公拍网的那几十套房子，并对债权归属进行统计，发现光银行层面的债权就多达十几家，有些是上海的，有些非上海，更别说还有一些是私人借贷的。如果他们手上的案子大多是一个银行的，控制债权可能是真的，但如果债权这么分散，控制债权的可能性就很低了——他们说买下这些房子债权，在我看来不可信！！
后来参加法拍竞拍多了，发现最多的优先购买权人大多是租客，几乎没看到过债权人（好像也可以申请）；再说了，就算是有优先购买权是指两人出同样的价格，优先人可以得到房子，再加1W就不再具有，其实意义不大——所以说，控制债权就可以对房子有控制权这一点，在法拍市场应该行不通的。
债权人有没有办法可以控制这套房子？有！在两个阶段，一是在法拍前，在二手市场；另一个是在法拍流拍，是变卖时还是变卖也没有成交后，我不太清楚了，因为实在是太少了，可以以物抵债。不过，上海的法拍因其不限购，交易很热，几乎没见到住宅会走到这个程序，不过在外地是有这样的机会的，有些朋友就在玩这样的单子——所以，在上海，说通过控制债权来获得法拍房的特别通道，这个几乎不太可能！
综上分析，上面这家公司是一家骗子公司，如果你也遇到相似的情况，直接绕过，就不要浪费精力了，这是避此坑的最佳方案。
这是最多人踏过的坑，我也是从这个坑中走过的，有不少经验及体会，接下来就一一分享给你。
什么叫不良的法拍服务商？具体怎么识别呢？
只说自己的经历，不保证观点一定正确及全面，但能保证真实＼亲身经历，希望你能多多包涵～
刚接触法拍那会，跟大多数人一样，我也是忐忑不安的，对于接触到的信息不知道是对是错，总觉得法拍房有着不为人知的风险，是我这样一个新手所无法搞定的。
所以，我也和大多数人一样，去找市面上的法拍服务商（网上找的，你也是吗？），希望他们丰富的经验能让我少走弯路、少花冤枉钱、少一些风险、多一些安全。
在这个行业呆了一段时间后，我发现很多所谓的法拍房风险都是这些服务商弄出来的，有些是他们放出来的假消息，有些他们真做了一些操作，这么做是为了达成他们背后的一些目的。
跟你说一件最近在调研一个案子所发生的事，带你去领会一下服务商的风采哈~~
这个月的月底有一个十套房子联拍的案子，我对这个案子有兴趣，难度有点大，普通人应该不会去碰，专业选手毕竟少嘛~~所以与各方资源聊了聊~~现在我来跟大家说说各方服务商的反馈，看完后你来做一个判断哈~~
A服务商X先生：
我们有过几面之缘，感觉人还不错，计划之后合作的，他在这个行业也做了十年了。看到这个案子后，给他留言，请他了解一下这个案子的具体事宜。（在这个时候，我很信任他的）
他在晚上九点多给我回了电话：肖然啊~~这个案子之前有了解过，很难搞的，十套房子只有二本产证，产证分离很难的，而且这是一个企业名下的房子，税相当的高，最严重的是这个房子如果企业不配合，你到时钱付了，过户都过不了的。
这一听，吓到宝宝了~~
后来，他跟我说：这个案子这么难搞，风险这么大，别搞了！我手上有一个案子，跟了很久了，比你这个案子可靠多了、利润也高得多，要不考虑一下。
在他跟我说这话的时候，当时我还真信了，因为之前我已跟他见过三次面，很多人对他的印象都很好，看起来也很实在，行业经验又长！
后来我发现：
在咨询他之后，我还是想再深入了解一下这个案子，就拉了所有的产调，发现是十个分开的产调，有点疑惑。
一次在交易中心办事的时候，我无意中问了一下窗口的服务人员，问这样的产证是二本还是十本，他们很明确的告诉我，这是十本分开的产证！后来我还咨询过其它几个区的服务窗口，也得出同样的答案！！
要不是我因事回老家半个月，要不是那天在交易中心多问了一句，我就不会对此起疑，就不会发现他在说谎，还会继续信任他，也许之后还真的会跟他一起做项目！！
如果真到了那一天，你觉得他会不会坑我？我会不会被他宰？反正我是不敢试了~~
再跟你讲一件今年上半年的事，那是第一期法拍内训时，为了能让学员对这个市场有一个更深入的了解，我电话了淘宝拍卖平台上海所有的服务商（淘宝的我之前没有调研过），并跟一位学员一一拜访了其中的9家不同方面的服务商（有流程方面的、有垫资方面的、有贷款方面的）
这9家中我与3家有过合作，只有一家垫资公司还算靠谱，还好没有全军覆没。
市面上各色的服务商很多，上海大大小小有100多家法拍服务商，真实情况可谓良莠不齐，要从中找到那些好品质的服务商，你不仅要有眼光还得有点基础，或者说你的运气很好，要不然随随便便找一个，那就做好被涮的准备嘛！！
网上直拍的，直接让对应的服务商协助办理：比较合适全款买，不需要垫资及贷款，法院包清场的房子。他们就是之前的拍卖行，现在是法院委托的服务机构。不过他们会协助办理的事情不多：拿裁定、协助审税过户，这些事他们可以协助办理，要不要红包，要多少红包不同的公司价格不尽相同，有些公司不用钱，有些公司要一些钱，有些公司比较黑，我曾经与几家不太好打交道的公司打过交道，11号可以告诉你们，这里就不太方便写出来了。
找大一些的服务公司，不要去那些小店。不过，这样的服务商不是我的偏好，几乎没用过，因为我不喜欢那些只做业务却从没有自己买过法拍房的人合作，他们对一些细节认识得不够深刻，大多会按照流程办事，面对问题应对能力及灵活性不够。听用过的人反馈，有人说好有人说不好，具体需要你去验证。不过，做得这么大嘛~~应该不会太差嘛！
找一些自己多次购买法拍房，在这个行业又有些年头的人，我比较偏好这样的服务商，一般公司不大，但是确实有口碑及实战，各种难题都上得了手，不过这样的人比较难找，需要熟人介绍才能找得到。
提高自己的实战能力，借助身边信得过有实战能力的人脉，也可以相对安全及顺心，但偶尔会识人不清，但因为性格相对较谨慎，凡事都会多研究研究。我是属于这种类型的选手，11号我可以分享一下是怎么从新手变成现在这样还有点实战能力，又是如何借力搞定的。
以上就是四种方案，其中三种是实战经验总结，一种没有实战只有少量接触，你听听就好，要不当真。
这是很多人不认会是一个坑，却是身边发生最多，损失也是最大的一个坑。
今年上半年上海的法拍火的不要不要的，特别是5月份，只上架了57套房子（一般的月份都有上百套，这个月整整少了一半），全部成交而且大多接近市价或高于市价的。
在5月中旬到6月中旬参拍得标之前，我一共参加了10次线上线下参拍，前面6次几乎还没等我出价，就刷刷竞价上去了，过了我的竞标价了，让我快绝望了，还能不能买到房子啊！
后面的2~3次，到是让我竞价到最后了，但与另外一个看不见的对手，你一轮我一轮的加价，不知何时是个头，看着一点点接近我们的底价，想着再加一点说不定就得标了，对方还加，烦死了，差点一狠心就冲动了！！（那段时间，我每天都很暴躁~~）
在我们这拿到了上海所有在拍&将拍的清单，激动的发现一套自己相当中意的房子（房子好、又没有清场问题）设定了一个非常理想的价格，当然结果一定是没有得标，然后就没有然后……没有再参拍了，就这样放弃……我们买二手房时，有时都要谈过好几套，最后才买到一套，法拍房法房也需要啊~~怎么就样放弃了，太可惜了！！
另外一种情况就是，参拍了1次没得标、2次也没得标、3次还没得标，第4次竞价到最后只剩下自己与另外一个对手在你一轮我一轮的打消耗战，每次看到只剩下最后10秒以为自己得标了，对方又加价了，更糟糕的是竟然还有一个家伙又加入了，又是一轮疯狂的加价，杀红了眼，就冲动了。线下参拍因为气氛的原因很容易的，线上拍卖有因为每个人都在自己家里，气氛没那么强了，但时间太久了，有时整个竞价时间长达2个小时，很容易失去判断力的，这种情况下会发生什么事呢？在十月份二期的一位学员真实经历了这个过程，11号当天会来跟你们做现场分享，你到时可以看看能学习到哪些实战经验。
我们大量跟踪上海法拍房已有近二年了，统计过高也市价20%得标，最后选择违约的案子，平均每年有近10套，这样的结果就是至少你付的10%的保证金就全没了；如果不违约，那你就得付比市场价高出30%的款项买下这套房子（税+各种费用怎么着都到了10%）。
如果没有处理好，你可能还得赔偿下次成交价与这次成交价的差额部分~~那真是赔了夫人又折兵！！
另外，我们统计过，17年几乎每个月有近20%的拍卖房是高于市场价成交的，这里面又有多少人是因为一时冲动呢？如果这真的是好房子，未来涨幅很好那也就算了，破限购+未来增值总是会回来的，但是其中有一些房子还真不怎么样。
对于那些试一试就放弃的人，我没什么建议，买到法拍房是一个需要耐心、毅力、一定的智慧的活，当然有些人运气好或钱多多的人不在此列，人家走的是另外一个跑道；
对于我们这种运气一般、钱又赚得不容易的人来说，我们需要先认真的了解好法拍市场的一些事宜，再向市场中相对有实战经验的人学习一些基本技能，之后再根据自己的资金情况制定购房策略，再之后就是多看房多参拍，通过一定的实战不断完善自己的参拍策略——我走的就是这条路线。
如果没有那样的时间，钱也不是那么充裕，又想相对适合的价格买到自己的中意的房子，那就找一个会的人又愿意带你的人协助你一起操作，你得需要有识人的能力。
以上三种方案，你想走哪一条？或者你还有更好的方案，可以分享给我们~
今年这个坑的灾情尤其的严重！！！
今年四月份那套房子，走的是按揭，如果在往年的话，以我手上的渠道10天内一定能到帐！
今年那事折腾得，最近我仅走了关系渠道、还走了投诉渠道，最后是让我走特别通道才把贷款给放下来的，法院的付款期整整晚了20多天！！
跟我一起走投诉渠道的，还有一个哥们，三个月前就送件了，最后我的款放下来了，他的还没放款。
后来，听说他没法了，就带了一把刀去了银行，往自己身上捅了两刀，银行行长被吓坏了，第二天就把他的贷款放下来了！这事还是给我做贷款的业务员跟我讲的，整得可吓人了~~
买房有风险，入市须谨慎啊~~
同时准备三个渠道的钱：按揭贷款、朋友筹钱、找专业的垫资公司垫，具体操作方案如下：
最后，再去用你能想到的各种办法去搞定银行，尽早放款！！
以上，就是我所用过的方案，你有没有更好的方案？交流交流~~
如果你对这个方案有兴趣，11号那天，我来跟你具体讲讲合同怎么签，银行怎么玩~~呵呵~~
这个坑我没有踏过，但听说过有人二三个月甚至半年都没有拿到裁定的，那真是够折腾人的。
在这方面我的运气一直还不错，没有遇到特别难搞的拍卖行或法院，最快的一次是付全款后3天，大多是15天左右，最长的也就是1个月不到，而且花的成本也还算可以。
这个坑不是你努力就可以搞得定的，需要点运气、需要点人脉、需要点情商。
这个坑，我能给出的方案就是这三个，如果你有兴趣，11号我们跟你们讲讲在运气一般的情况下（大多是这种情况），具体要怎么操作，怎么识别这个人可靠不可靠。
通过这5个坑的讲解，能说明我有点实战能力了嘛~~应该不是那种只会摆花架子，没有一点实用性的人嘛；
通过这5个坑的分享，你们应该也能看得出我还是一个很实在的人嘛~11号那天应该不会糊乱讲讲的嘛；
通过这5个坑的整理，你们应该也看到了我的诚意了嘛~~
时隔数月，我们用真实的实战经验来向你发出这份沉沉甸甸的邀请函，不知是否请得动你呢？是否值得你来与我们做一下交流呢？
这样一份详实的实战分享贴，你能否帮我们推荐给身边需要这份信息的朋友呢？也许他真的需要，不是吗？
另外，下面这5大坑，肖然会在11号下午做详实的分享，我们11号下午2点不见不散。
坑6：没拿到相应的材料，迟迟审不了税，怎么办？
坑7：解封解押太早，或迟迟不协助解封解押，过不了户，怎么办？
坑8：清场遇到问题，要怎么处理？
坑9：垫资全款买下后计划再抵押贷，这个风险要如何控制？这个坑很有难度，需绝对实力方可操作！！
坑10：什么情况下会被再查封，或得标付款后被收回？
你们的朋友：肖然
写于2017年11月8日 上海世纪公园附近的家中
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