【编者按：商铺租赁业务的出租主体不少为国有企业，对于风险的控制要求程度更高。李营营律师团队基于办理大量民商事诉讼仲裁案件的经验认为，全面掌握了解房屋租赁合同纠纷，尤其是涉商铺租赁合同纠纷的相关法律规定和裁判规则，大大有助于承租方和出租方理清租赁业务中存在的法律风险，并提前将风险合理控制。由于此前我们办理了不少房屋租赁业务，并形成了很多业务研究成果。在工作中，我们区分不同地区，不仅仅只关注最高法院的案件，而是将关注区域进一步拓宽到了各地高院。通过对各地高院处理类似业务的规则，更准确了解不同地区对于该类业务问题的理解和解释。为了和大家分享我们此前的业务成果，我们将在本平台陆续发布各地高院裁判规则。本期，为大家分享的是北京市地区高院对涉商铺房屋租赁业务的裁判规则。】
裁判要旨1
出租方将商铺出租给承租人时就存在漏水隐患，交付后多次漏水，可以解除合同。给承租人造成损失的，出租方按照评估价值赔偿。
案例1：《北京和合国际文化传播有限公司与北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2023)京民申1363号】
北京市高级人民法院认为，此前生效判决查明，星河湾公司出租给和合公司的商铺在租赁合同签订之时即存在漏水隐患，并在交付和合公司后多次漏水，并判决双方签订的《租赁合同》解除。在合同解除后，星河湾公司应基于其违约行为向和合公司承担相应的赔偿责任。一审审理期间，一审法院委托中环松德(北京)资产评估有限公司对涉案房屋内装修损失及物品损失进行司法鉴定，评估结论为，截止2021年7月12日，案涉房屋室内装修损失及物品损失等的资产评估原值795365元，评估净值584563元，评估报告记载双方关于部分资产权属及数量面积存在争议。一、二审法院综合考虑合同约定、当事人举证情况、合同履行情况及评估报告等本案实际情况，酌情确定星河湾公司赔偿和合公司损失52万元，符合法律规定，处理并无不当。和合公司申请再审的理由不能成立。综上，和合公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。
裁判要旨2
房屋面积存在争议，不是承租人拒绝向出租人支付租金的正当理由。经出租人催缴承租人仍拒付租金，构成根本违约，出租人可解除合同。
北京市高级人民法院认为，本案中，盛达远公司与王建坤签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。双方于2020年11月2日签订的《商铺租赁合同》明确约定，王建坤应于交房之日向盛达远公司支付第一个周期的房租，但王建坤自与盛达远公司签订上述合同后，以房屋面积存在争议为由未向盛达远公司支付任何租金。即使如王建坤所述，双方合同约定的面积与西-15号商铺产权证上记载的面积不符，但该情形并未导致王建坤合同目的不能实现，王建坤以此为由自双方签订合同后拒绝支付任何租金的行为明显超过合理范围，在盛达远公司于合理期限进行催缴后，王建坤仍然拒绝交纳房租，其行为已经构成根本违约，盛达远公司依据双方合同约定行使合同解除权并无不当。
裁判要旨3
房屋租赁关系中，任何一方提出解约的，承租人和出租人均应积极履行房屋腾退交接等义务。否则，未履行一方应承担损失扩大的责任。
案例3：《北京丽港时尚商贸有限公司与刘莲祥房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2022)京民申6854号】
北京市高级人民法院认为，在刘莲祥提出解约而未得到丽港商贸公司同意的情况下，刘莲祥应就解约事项及腾空房屋等与丽港商贸公司积极进行协商，并积极解决与其转租方李锐之间的合同纠纷；同样，丽港商贸公司在刘莲祥明确提出解约不再承租的情况下，为避免损失的进一步扩大，亦应就解约、违约责任承担、房屋交还等事项积极与刘莲祥进行沟通，但双方均未尽到相应的义务。一审庭审中，经法院释明，刘莲祥、李锐未积极履行配合腾空房屋等义务。2022年3月23日，刘莲祥将位于北京市海淀区文慧园15、16号住宅及商服楼一层南侧(建筑面积170平方米)腾空交还给丽港商贸公司，双方进行了交接。就水电费，丽港商贸公司认可李锐交纳了部分水费费用，并举证其已代为向物业公司交纳部分水费费用；就电费，丽港商贸公司提交了相应的电表查表数据，刘莲祥对此未举相反证据予以反驳。就供暖费，丽港商贸公司提交的费用票据与其主张金额不符，就建筑面积收费标准未举证证明，票据亦未载明建筑面积，故根据丽港商贸公司承租的总面积与其出租给刘莲祥的面积比例对供暖费金额予以确认。由于双方一致同意押金折抵刘莲祥应交纳的款项，故将押金与应缴纳租金折抵后判决确定应支付的租金数额。二审法院根据查明的事实和在案证据，结合双方的诉辩主张及举证情况，依据双方合同约定的内容，认定丽港商贸公司提起本案诉讼时并不满足合同约定的单方解除权行使条件，因丽港商贸公司要求解约，故对解约事项予以判决并无不当，同时，就丽港商贸公司诉请的租金损失、房屋占有使用费、水电费、供暖费、违约金等根据本案具体案情予以判定亦无不当，据此所作判决认定事实清楚，适用法律正确。
裁判要旨4
北京市高级人民法院认为， 本案中，双方当事人在诉讼中均提出了解除合同的诉讼请求，均认为自己基于合同约定而享有合同解除权。由于华冠公司自2015年5月26日起停付租金的事实双方当事人均无异议，因此，违约行为认定的关键在于华冠公司停付租金是否有正当理由。根据涉案《房屋租赁合同》签订时施行的《中华人民共和国城乡规划法》(2008年)第四十条的规定，建设工程规划许可证的申请主体是建设单位或者个人。本案《房屋租赁合同》第9.1条亦明确约定华冠公司根据经营需要将涉案房屋2号楼四层主体结构进行改建施工，改建后作为影院，改建的全部费用由华冠公司承担，大万公司承担的仅是协助义务。虽然双方在2012年9月18日的《补充协议》中约定“甲方承诺于2012年10月25日前办理完毕规划验收手续并取得规划验收合格意见书，并在取得当日将复印件交乙方留存。甲方同意乙方自接到甲方规划验收文件之日起可以对拟租影院区域的四层进行屋顶区域挑顶及加固改造施工”，但其中的“规划验收手续”和“规划验收合格意见书”并未明确指向影院改建施工项目，而且综合考虑本案大万公司于该《补充协议》签订后才取得“2012规(丰)竣字0090号”《建设工程规划核验(验收)意见书(合格告知书)》以及2013年1月18日才取得涉案房屋所有权证的事实，应当认定该《补充协议》中的“规划验收手续”和“规划验收合格意见书”并非是指影院改建施工所需的行政审批手续。而北京市丰台区城管执法监察局《责令改正通知书》和《限期拆除决定书》也是针对华冠公司的违法行为作出的。因此，从法律规定、合同约定、行政执法等多个层面看，办理建设工程规划许可证并非大万公司负有的法定义务或合同义务，建设工程规划许可证应当由华冠公司负责办理。大万公司作为房屋所有人和出租人，依据合同约定，仅负有协助华冠公司办理建设工程规划许可证的义务。根据在案证据，2013年1月28日和1月30日，大万公司已两次配合华冠公司向有关机关提交了改造请示，而华冠公司亦未能提交证据证明大万公司有不配合办理相关申请的行为。因此，华冠公司关于“大万公司未履行办理改建工程规划许可手续的义务构成违约，华冠公司依法依约有权停付租金，不应承担任何过错责任”的上诉理由不能成立。
裁判要旨5
在承租人未依法办理建设工程规划许可证的情况下，出租人即同意其开工建设并予以协助配合，有明显过错，应对合同无法继续履行、应予解除的状况承担次要责任。
案例5：《北京华冠商业经营股份有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》【案号：(2022)京民终68号】
北京市高级人民法院认为，虽然华冠公司违约在先，大万公司有权依法行使解除权并要求华冠公司承担违约责任，但是，在华冠公司未依法办理建设工程规划许可证的情况下，大万公司即同意其开工建设并予以协助配合，亦有明显过错。考虑到影院部分系华冠公司要求加建并由华冠公司自行建设，华冠公司对于加建影院未办理相关规划与建设手续是明知且负有责任的；影院面积1637.49平米且位于商场顶楼一侧，涉案房屋租赁面积共46000平米且主要营业面积在一至三层，影院面积仅占全部租赁面积的3.56%；华冠公司就影院被行政机关责令限期拆除对经营产生的具体影响并未举出明确证据，且影院并未进行任何实际拆除工作，华冠公司因只占商场一小部分的影院经营障碍而拒付全部租金的行为存在明显不当，华冠公司对于合同无法继续履行、应予解除的状况应承担主要责任，大万公司应承担次要责任。综合考虑本案全部事实，应当将华冠公司与大万公司承担责任的比例确定为75%：25%。但就具体民事责任的承担，还应当充分考虑房屋租赁合同中房屋租金及占有使用费与违约金在性质上的差异，对于合同约定的房屋租金以及后续出现的房屋占有使用费，应当由实际占有使用房屋的华冠公司向大万公司全额支付，不受责任分担比例的影响；而对于合同约定的违约金、合同解除后的其他民事责任的承担，则应当由双方当事人按照上述比例分担。
裁判要旨6
租赁期限到期后，承租人继续占用房屋，应当支付房屋使用费。
裁判要旨7
房屋所有权人变更不影响商铺租赁合同的效力，承租人未向新所有权人支付租金构成违约。
裁判要旨8
裁判要旨9
裁判要旨10
案例10：《北京盛达远科技有限公司与王建坤房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2023)京民申1939号】北京市高级人民法院认为，合同解除后，王建坤无权继续占有使用涉案房屋，如其继续占用，应当按照合同约定的租金标准向盛达远公司支付房屋占有使用费。王建坤主张其于2020年12月16日已将涉案房屋腾空并交付盛达远公司，但其仅提交交房通知文字照片，难以认定其已经履行了合理的告知义务。但是，盛达远公司作为出租人，在其已经于2020年12月4日通知王建坤解除合同并于2020年12月16日要求王建坤腾退涉案房屋的情况下，亦应当尽到谨慎的注意义务，防止损失继续扩大。但是在盛达远公司张贴腾房通知后，未见盛达远公司再次与王建坤就涉案房屋腾退进行沟通的证据。盛达远公司营业执照显示2021年1月6日盛达远公司已将其注册地址变更至西-15号商铺，因此，盛达远公司在办理营业执照注册地址变更的过程中，其对于西-15号商铺可以由其使用的状态应当是知晓的，盛达远公司应当采取措施及时收回西-15号商铺，防止房屋空置损失继续扩大，否则其不得就扩大的损失要求赔偿。综上，考虑到王建坤未与盛达远公司办理正式的房屋交接手续，而盛达远公司作为守约方，亦未尽到采取适当措施防止损失扩大的义务，二审法院根据本案实际情况酌情确定王建坤应当向盛达远公司支付的房屋占有使用费为19000元，亦无不当。
【声明：本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。由于检索渠道受限且本文引用案例并非指导性案例，因此，本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。同时，由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。】
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