本文案例转自：裁判文书网
买卖合同纠纷案件适用法律问题分析
NEWS
﹀
﹀
﹀
为保障人民法院正确审理买卖合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，规范市场交易行为，增强买卖合同法则的可操作性，最高人民法院审判委员会于 2012年 3 月 31 日第 1545 次会议通过了 《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释 ［2012］8 号）（以下简称《解释》），并于 2012 年 7 月 1 日起施行。 《解释》分 8 个部分，共 46 条，主要对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖以及其他有关问题作出解释，笔者就该《解释》所涉及的主要问题进行说明。
一、关于预约的效力问题
《解释》第 2 条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同， 一方不履行订立买卖合同的义务， 对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的， 人民法院应予支持。 ”
二、多重买卖的履行顺序
“多重买卖,自古有之 ，在物价波动之际 ，最为常见。 而此实际多出于罔顾信用，图谋私利”。由于多重买卖行为兼涉合同法和物权法两大领域， 因此成为买卖合同审判实务研究的重点问题。其中，多重买卖合同效力的认定、合同的实际履行顺序以及标的物所有权的归属等问题均系审判实务所关注的问题。
三、关于风险负担的问题
风险负担制度作为在当事人之间就标的物毁损、灭失的损害进行合理分配的制度， 始终是买卖法之核心问题。在某种意义上说，买卖法之目的就在于将基于合同关系所产生的各种损失的风险在当事人之间适当分配。合同法通过 6 个条文对此予以专门规定。 鉴于近年来买卖合同纠纷案件中当事人因风险负担问题发生争议的数量不断增多，故《解释》以 4 个条文对风险负担规则进行解释和补充， 籍以解决审判实践中存在的问题。
四、本文案例持有的观点
法律既然属于上层建筑领域之中，就必然与我国社会经济基础保持紧密的联系，并随着我国经济和社会矛盾的变化而与之变化。为使社会良好地运行，我们必须完善科学地制度设计。从某种程度而言，小产权房合法化之制度设计应有一定的前瞻性，高屋建瓴而非抱守残缺方能引导房地产领域合理、健康、优质地发展。对农村集体所有建设用地使用权自由流转以合法的形式予以确认，国有土地与集体土地同权同价，只对不符合规划和违法占用耕地的项目进行惩罚。这种方法不仅可以解决城市高房价，而且能够破除城乡二元发展结构。
CASE
﹀
﹀
﹀
上诉人（原审被告)：余治衡。
委托诉讼代理人：颜振东。
被上诉人（原审原告）：游尊凤。
委托诉讼代理人：叶洁兴。
上诉人余治衡因与被上诉人游尊凤房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余治衡上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初271号民事判决第二项，改判为扣除54 000元房屋占有使用费（暂按2 0OO元/月算，实际以评估价格为准）作为补偿后由余治衡向游尊凤支付206 000元购房款。
事实和理由：一审判决适用法律错误。一审判决以涉案的《合作建房合同书》无效为由，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判决余治衡向游尊凤退还全部购房款260 000元。余治衡认为，游尊凤实际占有并使用其提供的房屋达两年零三个月之久，根据合同法第五十八条的规定，合同无效必然导致双方互相返还财产的法律后果。就本案来说，包括向游尊凤退还购房款以及游尊凤返还所占用房屋两个法定义务。由于涉案房屋已被拆除，无法返还，应当按照合同法第五十八条规定的方式，由游尊凤支付相应的房屋占用费作为补偿。因此，一审判决只要求余治衡向游尊凤退还全部购房款 260 000元而没有要求游尊凤承担相应责任显然属于适用法律错误。
游尊凤辩称，双方对合同被认定为无效没有争议，但是扣除占有使用费的说法合理但不是法定的理由。游尊凤仅起诉要求余治衡返还购房全款，但余治衡没有反诉请求游尊凤支付房屋占有使用费。不同意余治衡的上诉请求。
游尊凤向一审法院起诉请求：一、判令余治衡向游尊凤退还购房款260 000元；二、本案诉讼费由余治衡承担。
一审法院认定的事实： 2010年3月30日，余治衡与案外人周成书一家签订一份《合作联营开发合同》，约定在周成书一家位于三亚市天涯区海坡村第七小组20号的宅基地上建A、B两栋均为12层的房屋，余治衡提供建房资金；房屋建成后，A栋归周成书一家占有、使用、收益；B栋由余治衡占有、使用七十年等。该合同签订后，余治衡在上述土地上建房。2011年4月房屋建成。依据约定，B栋由余治衡占有使用。2014年12月21日，游尊凤与余治衡签订一份《合作建房合同书》，约定余治衡将在上述土地上所建房屋的B栋十一层08号房出售给游尊凤。该合同签订后，游尊凤将购房款260 000元支付给了余治衡，余治衡亦将该房交付给游尊凤使用。2016年8月，涉诉房屋由于未取得报建规划等手续，被三亚市政府部门拆除。现游尊凤以与余治衡签订的《合作建房合同书》系无效合同为由诉至一审法院，请求判如所请。
以上事实有《合作联营开发合同》、《合作建房合同书》、收款收据凭证、《宅基地证明书》、宗地勘测定界资料及当事人陈述等证据，并经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，一、关于本案涉诉《合作建房合同书》的效力及购房款是否应予以退还的问题。本案中，《合作建房合同书》名为合作建房，实际为房屋买卖。因涉案房屋系使用三亚市天涯区海坡村第七村民小组的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与被告于2013年3月5日签订的《合作建房合同书》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因无效合同取得的财产应予以返还。据此，原告主张被告应向其返还购房款239000元，有法律和事实的依据，本院应予以支持。二、关于房屋占有使用费问题。在诉讼中，被告主张原告应向其支付房屋使用费，应从退还的购房款中予以扣除。如前所述，原告与被告双方于2013年3月5日签订的《合作建房合同书》约定交易标的物是三亚市海坡村第七村民小组“阳光海景公寓”B栋第六层08号房，属于违法建筑。该房屋非被告的合法财产，依法不受法律保护，也即被告对该房屋不能享有法律规定的合法占有、使用、收益、处分等权能，被告以请求原告支付该房屋的占有使用费为由予以抗辩，没有法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、原告贺文莉、曹选珍与被告余治衡于2013年3月5日签订的《合作建房合同书》无效；
二、被告余治衡应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告贺文莉、曹选珍退还购房款239000元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：余治衡是否应返还游尊凤购房款260 000元。涉案房屋系利用农村集体土地所建，系人民政府严厉打击的“小产权房”，该类房屋没有办理规划报建手续，没有取得合法的房屋预售许可证，不能在市场上进行交易，涉案房屋买卖合同无效。依照合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。余治衡应当返还游尊凤购房款260 000元。余治衡主张该房屋交付使用多年，游尊凤应支付房屋占有使用费。因余治衡在一审程序中未对此项请求提出反诉，本案不予审理，余治衡可另行主张权利。但一审法院关于余治衡不能占有、使用、收益涉案房屋的论述有误，应予纠正。
综上，余治衡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理5200元（余治衡已预交），由余治衡负担。
本判决为终审判决。
联系客服
