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前文说到,小编拍了房屋,又不想包税了,告税务局输了,告国土也输了
怎么办呢?交还是不交?
不交过不了户,可交的话,那税怎么计算呢
假设小编拍一土地 :成交价947,177.00元,成本 232,990.00元,那税应该怎样算呢?
数一数:A、增值税,B、城市维护建设税,C、教育费附加,D、地方教育费附加,E、个人所得税,F、土地增值税,G、印花税
好多税呀,应该怎样算呢?
增值税=(947177-232990)÷(1+5%)×5%=34,008.86 城建及附加=34,008.86 ×12%=4180.07可扣除金额合计= 232,990.00+4180.07+456.58=237537.65土增税=(947177-322,248.67-237537.65 ×60%-237537.65×35%= 322,248.67 大家觉得小编算得对吗?
估计很多朋友跟小编想得一样吧?可是……
这成交价947,177元,是卖方的脱手价哦?
税费嘛?买家另外给的,那用税后的脱手价来计是不是有点不对呀
咱们用案例来说说
中山市第一人民法院行 政 判 决 书 (2018)粤2071行初823号E先生法拍了一房屋(买家包税),拍卖成交5848346交税,增值税5848346元×5%=292417.30,税局说销售额=拍卖价=5848346E先生申请复议,理由:销售额=5848346÷(1+5%)=5569853.33元
税局驳回复议申请
E先生提起诉讼,要求退税
按照国税函[2005]869号的规定:司法拍卖不动产和自主销售不动产在纳税环节是一样的,不应区别对待。
根据《增值税暂行条例》第一条规定,被拍卖人应为增值税的纳税义务人,其收到的总成交金额为5848346元,交增值税后,实际不含税收入﹦5848346元-增值税。
PS:E先生是说司法拍卖和平时的销售是一样的,卖方收到的总价格是包括了增值税的,即总价=不含税销售额+增值税,要还原为不含税价
买受人以5848346元拍卖成交,买家包税。5848346元的成交价不属于采用销售额和应纳税额合并定价方法,成交价5848346元为不含税价。拍卖已经明确买家包税,也就是说,买家除了要支付拍卖成交价5848346元外,还应承担过户税费。因此,税局认定拍卖成交价是不含税的,拍卖成交价=销售额,并无不当,本院予以支持
驳回E先生的诉讼请求
小编:
这个拍卖成交价到底含不含增值税呀?这个案子一出来,引起了很多税友的关注,认为对买家不公平,因为平时,大家都是当成含税价的嘛
不讨论合不合理,细想下增值税的计算逻辑,好象税局也说得对呀,增值税是价外税,价税是分离的,现在买家实付款=拍卖成交款5848346元+增值税另交,那不是证明了,那个成交价已经是价税分离后的不含税价了
PS:小编又想了一下,如果按E先生说成交价里面已经含了增值税了,那么E先生为什么还要再交一次增值税呢?那不管怎样计算,都是交两次了,更不对呢
如果成交价已经含了增值税了,那是不是税局又得找法院要这个增值税呢,那就麻烦了
举一反三,其他的税好象也算错了,增值税是价外税,所以成交价不含增值税,可是......土增税、城建和附加、所得税.....那可是价内税呀?
买家包税,那些税都变是成交价外的税了,那.......房地产公司卖房子,卖价是含了土增这些税的哦,再用卖价来计算土增这些税的哦
这样看,从税种的计算逻辑上,好象是要还原计算才对呢案例F:淘宝司法拍卖的一个土地成交案件,评估价1304350元,评估计算税费828098元,减掉税费后476252元,打7折起拍价333377元.成交价947177元.(PS:评估报告把税费算错了)
小编:感觉这里好难写清楚呀,大家费点神看好了。这是还原和不还原的税费差异对比,很显然,这份评估报告是考虑了税费的还原问题的,所以把税费扣掉后作为评估价。即评估价+税费=市价场。如果不是评价报告计错了税费,小编按476252元的评估价还原计算出来的含税价是刚好=市场价的。
反正,一对比,吓到小编,947177元的成交价,要是还原计算,那得一共要给236万元,比不还原多了100万。要是买家是象小编之前那样计算税费,拍下来了,税局要还原计税的话,估计得哭死
小结:好象目前大多数税局都是没有按照还原后来计税的,各地存在不一致。小编前段时间听了国家税局总局一位老师的课,提到这个问题,也是认为该还原计算,这会不会是一种倾向呢?
有朋友说,这个还原很荒谬,简直不合理
而且,没办法还原,计算上就不可行,土增税是四级变化的,而且还原过程涉及多个税种,变量之间会互相影响,永远算不出正确的还原含税价。
是这样的吗?小编最最原始的数学方法测试了一下,发现是能计算的啦。
而且,现在计算机这么先进,放到EXCLE那里,一用公式就出来了,这么一点小问题,难道解决不了吗?
问题不是能不能算,是税局到底要怎样算
下面附上小编的一小部分还原测试的公式推导过程,比较枯燥,就不全列了,有兴趣的税友加微信 cpaljc 探讨
补充一下,拍卖的评估报告大多数是写不考虑税费的,本案例的报告并不代表所有报告,但本节的重点不是说评估,只是借用金额来引证。有兴趣的我们以后再聊聊评估的问题。
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