[财税探讨] 买方包税稽查要求还原？税费还原计算详解

日前朋友咨询的一个问题：不动产交易中，买方包税，如何正确计算税费？

企业转让房地产税费还原

案例概述

1－外资A公司准备注销，清理资产，将账面成本100万的土地厂房作价1000万卖给B，合同约定，双方交易税费均由B承担。B在办理产权过户时，却按较低的成交价申报纳税。

2－A公司注销清算时，发现了B没有如实申报土地厂房的交易税费。于是A公司提起诉讼，要求法院判决B履行合同，如实承担交易税费。

3－法院将案件涉税情况反馈到税局，税局立案稽查。按成交价1000万申报，系统提示异常。需对买方包税的1000万成交价作还原申报纳税。

A公司不知道如何计算还原，提出咨询

应该怎样还原呢？

关于买方包税的税费的计算问题，小编在司法拍卖的系列贴子中曾有举例，但未有详细分析计算过程。[税案观察] 司法拍卖之四：交税吧，可这税到底怎么计？差太远了

许多税友认为没办法还原，计算上就不可行，土增税是四级变化的，而且还原过程涉及多个税种，变量之间会互相影响，永远算不出正确的还原含税价。

下面，小编先用最最原始的数学方法，来作计算还原示例

最后，再提供一个EXCLE表格，用公式可以直接判断适用的土地增值税税率，并自动计算。

设应交增值税＝X

应收城建及附加＝0.1X

印花税＝Y

土地增值税＝Z

买家包税成交价＝1000万

房地产成本＝100万

得方程组：

X＝（1000+X+0.1X+Y+Z）÷(1+5%）×5%

Y＝（1000+X+0.1X+Y+Z）÷(1+5%）×0.005

Z=[（1000+0.1X+Y+Z）-100-0.1X－Y] ×60%-(100+0.1X+Y)×35%

化简后：

19.9X-Y-Z=1000

2099Y-1.1X-Z=1000

400Z+35X+350Y=505000

税费高达 1253.23万元。

因为卖方为企业，买家包税中暂不涉及所得税，所以计算尚较为简单。

而个人转让不动产，买方包税则会涉及个人所得税，更为复杂。

以下面的案例说明。

司法拍卖的买家包税还原

目前的司法拍卖，大量采用买家包税的交易方式。而在实务中，基本没有进行税费还原再计税，一般直接按照拍卖成交价计算应缴税费。

而关于是否需要还原的讨论，时不时会有发生。许多税友认为，还原是荒谬之极的事情，非常不合理，让买家包税已经不合理，还要还原计算？

我们暂且不讨论拍卖自由，买家出价自由，应在测算过税费之后再出价的问题。只从税法计算规则来讨论是否需要还原。

A：假设某房屋，正常销售，各负各税，售价200万。卖方按200计算应纳税费。

B：假设采用买家包税的方式，售价100万，请问按100万计算应纳税费吗？

销售同一个房屋，就因为税费的承担约定不同，导致税费不同？请问税法有这个特许吗？再请问是A和B两种计算方法，哪种才是符合税法的规定的？

如果A是合规的，那显然，B的计算是错误，既然错误，那如何纠正呢？

再来类比一下税前工资和税后工资，如果员工收取的是税后工资，是否需要还原为税前工资再计个人所得税？这是一样的道理。

下面以之前贴子的一个案例，再演示一下

拍卖案例

淘宝司法拍卖的一个土地成交案件,评估价1304350元,评估计算税费828098元,减掉税费后476252元,打7折起拍价333377元.成交价947177元。卖方和买方均为个人。

设还原后转让收入＝X

扣除成本B＝232990元

不含税收入（拍卖成交价）＝947177元

还原计算出X的过程如下：

转让收入 X

增值税率/征收率X/(1+5%)

不含增值税收入 X/(1+5%)

增值税 X/(1+5%)*5%

城建税、教育费附加率12%

城建税、教育费附加 X/(1+5%)*5%*12%

卖方印花税 X/(1+5%)*0.05%

原土地成本（评估或账面）+旧房评估成本 B（常量已知）

扣除额 B+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%

增值额X/(1+5%)-(B+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%)

增值率需分析测算

应缴土地增值税(X/(1+5%)-(B+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%))*30%

个人所得税(X/(1+5%)-B-X/(1+5%)*5%*12%-X/(1+5%)*0.05%-(X/(1+5%)-(B+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%))*30%）*20%

应缴税合计(X/(1+5%)-(B+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%))*30%+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%+X/(1+5%)*5%+(X/(1+5%)-B-X/(1+5%)*5%*12%-X/(1+5%)*0.05%-(X/(1+5%)-(B+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%))*30%）*20%

不含税收入（拍卖成交价）X-((X/(1+5%)-(B+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%))*30%+X/(1+5%)*5%*12%+X/(1+5%)*0.05%+X/(1+5%)*5%)

通过计算得出还原后含税转让价＝236.42万

应纳税费合计＝141.6923万

小编乱弹

从上例可看出，还原计算的税费可能非常巨大，而且计算较为复杂，超出一般买家的能力。所以假如司法拍卖，采用买家包税并要求还原计算，将非常难以实行。多种原因，导致普遍采了不还原的计算方式。至于案例中的纳税人，为什么会被要求还原纳税呢？小编猜想，是因为立案稽查了，只好严格按税法办事，申报系统按要求填写的时买家包税的不还原申报就提示异常了。（猜想的，欢迎了解申报系统设置的税友指正）但这也从侧面说明，还原计税，才是严格符合要求的。那会不会以后司法拍卖中的买家包税会要求还原计算呢？小编不确定。

但是从目前趋势来看，越来越多的地方法院不再采用买家包税了，而且是由法院从拍卖款中支付税费（虽然支付的依据并没有明确）。假如买家包税能逐步消失，也就不再需要考虑是否还原的问题了。

税友认为还原不可能计算。因为土地增值税是4级税率，数据的反复推演变动会导致无限循环，永远计算不出精确的结果。但是小编用上面的实例证明，还原是可以计算的，只是土地增值税到底是哪一级税率，需要分析和测算，如果不确定，可以把四级税率都测算一次，结果会排除矛盾的三个。而且人民币只需要精确到2位小数。当然，计算机时代，还用手动计算，实在是太落伍了，所以小编提供EXCLE自动测算模板。有兴趣的税友可下载。

关注公众号，回复：还原模型可下载

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