面向地产经理人的最详细的『房地产项目经济测算培训』

开发商最关心的是什么？如何评判是否可行？！

『精准的经济测算』可以验证方案的财务可行性，让我们的项目前期分享更有说服力！

一、项目测试基本知识 

①测算意义

②测算思路

③测算假设

二、项目投资测算 

对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：

①土地费用

开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。

①土地费用构成

②土地价格估算

市场比较法的基本公式如下：

②前期工程费

前期工程费 主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出

③房屋开发费

☀特别说明：开发间接费用

④管理费用

管理费：指房地产开发企业的管理部门（总部或行政管理部门华南城举例：  ）为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。

注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。

⑤财务费用

定义：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。公司存款利息及理财收益抵减。

若单列开发间接费，则仅核算开发前、项目竣工后及过程中非正常中断连续超3个月。

⑥开发期间税费

定义: 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%。集团规定见附表

⑦税费

提示：可按建安工程费的8-15%

⑧其他费用

提示：一般约占建安费用的2%-3%。

⑨不可预见费

⑩费用小结

三、项目收入测算 

☀项目收入的关键要素

四、项目利润测算 

一、基本概念—资金价值

现金流量（经营、投资、筹资活动）

现金量与利润的关系

二、核心指标——内部收益率

l财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率，简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

l其计算公式为：

三、参考指标—总投资回报率

总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。

五、项目测试相关分析 

一、盈亏平衡分析（本、量、利分析）

二、敏感性分析

六、项目测试重点说明 

提示一：经济评价的常见误区

提示二：经济评价报告步骤

提示三：本指标体系