今年初以来，广州楼市低迷致使发展商加大促销力度，而商用公寓也随着住宅价格的下降而有所下降。价格合理，加上有不限购、不限贷的利好，近期商用公寓再度成为市场热点。刚过去的3月，天河北豪宅盘瑞安创逸“T-one”公寓组团以2.1万元/平方米均价“裸卖”，成为了“日光盘”；琶洲的保利天悦[最新消息 价格 户型 点评]星汇公寓18888元/平方米起售，开盘也大受追捧。来自房产数据中心统计数字显示，今年1-3月广州写字楼性质的物业成交排行十强榜中，有8个就是商用公寓产品。楼市低迷期，不限购商用公寓诱惑来了。
新货供应增加，投资热度回升
近日，在荔湾做服装生意的唐先生因担心通胀压力，打算抽出手头的部分流动资金用来买房投资。因他在外地多次贷款买房，受限贷政策影响不能再贷款买楼；加上他户口不在广州，做服装生意又没能办纳税证明，就算想一次性付款买楼也受限。最后，他选择了入市商用公寓。“买公寓既能当住宅居住，又能做工商登记，自用出租都很好。现在楼市低迷，住宅价格降了，公寓也降价了，反而显得租金回报高了，所以投资商用公寓应该还算是个比较稳妥的做法”。
中原地产项目部总经理黄韬表示，自前年广州出台限购令后，大多数投资者都被迫退出住宅投资市场，转投商用物业市场。去年，广州商用公寓市场火爆；今年初，商用公寓市场曾因为新供应少而变冷，但随着新项目在3月的陆续入市，加上发展商因应市场变化加大促销力度，价格一降到位，吸引大批投资者入市。近期，商用公寓市场的热度整体上比住宅和商铺的都要高，大多数商用公寓都成投资客的热门选择。
租金涨两成多，回报上升了
据悉，作为一个投资品种，商用公寓租金回报比商铺要低，但却很稳定；比住宅的租金回报高，投入的成本则只是比住宅高一些。黄韬表示，近几年，广州商用公寓价格不断上升，租金升幅却比不上价格升幅，因此商用公寓租金回报率在去年下降至3%-4%。但今年随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到5%-8%，比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引更多投资客入市的原因。
据记者粗略统计，目前广州在售的商用公寓多达数十个，近期比较热门的有瑞安创逸“T-one”、保利[简介 最新动态]天悦星汇公寓、合景睿峰、天銮、越秀[简介 最新动态]财富世纪广场、越秀财富公馆[最新消息 价格 户型 点评]、合生[简介 最新动态]广场等等。这些商用公寓产品的价格比同区的高端住宅、写字楼价格还要低，租金回报比住宅更为诱人。如瑞安创逸“T-one”公寓裸卖后，按目前市场租金水平，其公寓租金回报可以达到5.5%。而去年天河北一带的商用公寓和住宅的租金回报都在4%以下。
去年开始，广州商用公寓租金持续上涨，而今年第一季度广州商用公寓租金比去年同期涨了20%以上，目前广州商用公寓的租金已攀上历史高位，而且未来走势依然看涨。商用公寓租金最贵的天河北一带，四五十平方米的小公寓，目前月租金已涨到4000元以上，而定位高端的小公寓，月租更高达6000-15000元。珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]一带的小公寓，月租也涨到近170元/平方米，比同区不少写字楼价位还高。商用公寓价格下降，但租金却仍继续上升，租金回报随之上升，不限购公寓诱惑力继续加大。
市场展望
后市还看政策走势
中立地产总经理助理高德辉表示，从整体上看，商用公寓的未来发展还是要看政策及经济形势。特别是小面积公寓，一般都是小公司租来注册的，如果经济不好，注册的小公司就会减少，市场需求也受影响。从投资选择上看，市中心地段、交通便利、价格合适的项目才最适合办公，最受小公司喜欢，投资也最有保障。
黄韬也指出，目前广州商用公寓市场在售货量不少，预计第二、第三季度新项目增加后，市场会更热。但整体后市走势还是要跟着政策走，如果住宅限购、限贷继续，商用公寓市场还是会火，但如果住宅限购放松了，投资热点转移，商用公寓市场估计就会有变化。
催热广州公寓市场四大原因
1
不限购、不限贷诱惑仍很大
去年，广州商用公寓市场因有不限购、不限贷利好吸引大批买家入市引发投资热潮。今年以来，随着住宅限购政策的从严执行，商用公寓产品不限购、不限贷优势仍在。对大中型投资客和外地人来说，不仅能一次买入多套单位，而且还能申请到银行贷款，而且租金回报不低，其诱惑力很大。
2
公寓“裸卖”，入市门槛低
今年二三月，广州商用公寓市场也跟随住宅的步伐，价格相对有所下调，发展商的定价更亲民，连高端公寓也推出毛坯价，大大降低了投资的门槛。如瑞安创逸“T-one”公寓直接减掉6000元/平方米的豪华装修，将均价从2.7万元/平方米降至2.1万元/平方米；保利天悦[最新消息 价格 户型 点评]星汇公寓开盘时也打出18888元/平方米起的售价，还送豪华装修，大大低过市场预期，终于两盘都出现热卖场面。还有奥园中环广场[最新消息 价格 户型 点评]、敏捷·上城国际等郊区公寓项目，一直都毛坯上市，近期优惠促销多，40多万元就有得投资。正是发展商主动调低商用公寓的入市门槛，令公寓投资热潮更盛。
3
城市价值井喷，公寓前景诱人
亚运会后，政府之前高达2200亿元的各项市政配套投入给广州带来了翻天覆地的变化。广州城市变美了，配套完善了，国际化大都市形象大大提升，城市价值更进入井喷期，令广州成为继北京、上海后，中国楼市的又一片投资热土，吸引大批投资客关注。参照北京、上海和香港、纽约、伦敦、东京等国际大都市的发展情况，随着城市价值的跃升，城市CBD区的公寓特别是高端公寓项目将成为最大的受益者，其升值空间远快于普通住宅。因此，对投资客来说，广州商用公寓未来升值前景诱人。
4
外驻机构、500强企业涌入带来强劲需求
小心！交易税费比住宅高
房地产业界人士表示，在目前住宅限购的情况下，商用公寓优势多，但也有不能忽视的一些硬伤。市民投资商用公寓，主要有五大风险需要提防：
1土地使用年限缩短
商用公寓的土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓年限到期后需补高额地价才能继续使用。
2高税费转手交易难
根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的商用公寓，交易时各种税费就要10万-14万元。高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。
3房贷利率高、年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款（住宅可获最长30年、最多七成的贷款），而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率被提高到基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是提高1.1倍。
4管理费水电费更贵
目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。
5不能入户、无学位
投资抄底四大秘诀
商用公寓除了可以自住外，更大的作用是它的投资功能。而绝大部分商用公寓买家入市的目的都是为了出租投资，因此市民在选择商用公寓产品时，不能全部以选购住宅的条件来选择商用公寓。目前，广州整体楼价开始下降，商用公寓价格也随着住宅价格的下降而有所下调，甚至降价幅度更大，在这个时候，市民不妨参考以下的投资秘诀来选购商用公寓，实现楼市低迷期的抄底。
1趁低吸纳，提高租金回报
据了解，去年广州楼价仍处于历史最高位，楼价经过几年的急升，其升幅远高于租金升幅。因此，去年市民投资的商用公寓，算下来租金回报有3%-4%已经算是不错的了。但到了今年，在商用公寓价格调[最新消息 价格 户型 点评]低后，其租金回报明显上升。
如上月开盘即“日光”的瑞安创逸“T-ONE”，它打出“裸卖”旗号，一下子减去6000元/平方米装修，以毛坯均价2.1万元/平方米发售，有部分单位单价才2万元左右。一套45平方米的公寓总价90万元左右。如果自己进行装修，增加2000元/平方米即9万元费用，已经可以做好装修并配好家私电器了。这样总投资成本才99万元。而天河北40多平方米的单身公寓月租金4000-6000元，以4500元月租计算，瑞安创逸“T-ONE”“裸卖”后租金回报5.5%；而如果非“裸卖”，这套单位总价要121.5万元，租金回报仅为4.4%。而去年天河北公寓单价超过3万元，算下来租金回报会低于4%。业内人士指出，商用公寓租金回报可以达到5%-6%的，已经算是不错的回报，一般情况下可以入市。
值得一提的是，由于限购政策仍然存在，现在不少开发商往往会先抛售不受限购政策影响的商用公寓，以求尽快回笼资金。而事实上，近期不少楼盘里面，商用公寓组团的价格远比住宅的要便宜。如瑞安创逸商用公寓降价“裸卖”，但住宅部分则还是维持原来的价格。又如刚开盘不久的保利天悦[最新消息 价格 户型 点评]星汇公寓售价18888元/平方米起，但住宅部分均价高达3.5万元/平方米。相比之下，即使在同一楼盘里面，商用公寓性价比还是比住宅的要高。
2位置、交通、配套、服务，一项不能少
商用公寓的投资是否理想主要看租金，而商用公寓要有高租金，必须具备地段好、交通方便、配套齐全、物业服务好等条件。
首先，商用公寓所在的位置是决定租金最关键的要素。商用公寓有好的地段才会有付得起高租金的租客。如珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]、天河北、环市中等商务圈聚集了大量的企业高管和有高住房补贴的外籍员工，他们更愿意付出高租金在工作地附近租住好的商用公寓。另外，因为商用公寓是可以注册公司办公的，所以也不要忽视一些专业市场密集的地区，专业市场老板往往愿意以高租金租住附近的商用公寓，既居住又办公。如中大纺织商圈，其商用公寓物业就颇受欢迎。
其次，商用公寓也要有便捷的交通和完善的配套。租住商用公寓的客户更注重交通和配套，如公寓附近最好有地铁站或公交站，有食肆、超市等配套。
第三，商用公寓的物业管理也很重要。尤其是高端商用公寓，租客多是企业派驻广州的高管和外籍员工，他们更注重酒店式的管理服务，如要有洗衣、送餐、日常清洁等服务，也要有商务配套。所以，在珠江新城、天河北等高端租客多的地方，投资商用公寓就得选有酒店式服务的项目。
3初哥入市首选小户型
一般情况下，小户型商用公寓租金单价会相对高一些，租金回报也会更高，而且更容易租出去，所以建议市民尽量选小面积的单位。尤其是投资初哥，更应该选择总价低、投资风险小的小户型单位来“试水”。值得一提的是，同一路段中，两房单位比一房的租金高，一房单位租金又比单间贵。如果户型相同又间隔合理的话，租客一般不会太看重面积区别。如同样是一房单位，45平方米的比52平方米的购买时价格相差大，以2万元的单价计算，前者就省了14万元，但通常租金相同，以4000元/月计算，45平方米的物业租金回报为5.3%，而52平方米的物业租金回报仅4.6%，所以投资者一定要先算好这笔账。
4了解周边行情很重要
广州在售商用公寓一览表
楼盘名称 区域 均价（元/㎡） 户型
卡布奇诺 白云 / 90-100㎡两房至三房
穗和城 白云 7800 89-120㎡两房至三房
欣荣宏国际商贸城 从化 3800 30-90㎡单间
敏捷·上城国际 番禺 12800 50-94㎡小复式公寓
奥园广场 番禺 13000 84㎡复式公寓
海印星玥 番禺 20000 87-95㎡小复式公寓
合生[简介 最新动态]广场 海珠 25000 43-103㎡单间至两房
和丰大厦 海珠 23500 68-119㎡单间至三房
达镖国际中心[最新消息 价格 户型 点评] 海珠 23000 42-66㎡单间
保利[简介 最新动态]世贸公寓 海珠 30000 50-100㎡单间
越秀[简介 最新动态]财富公馆 荔湾 20000 53-93㎡单间至两房
龙津E 座 荔湾 24500 31-73㎡单间
富邦名寓 荔湾 23000 53-133㎡
飞晟文汇·星寓 萝岗 12000 70-140㎡一房至五房
科汇金谷 萝岗 15600 37-82㎡单间至两房
奥园中环广场 南沙 8000 53-180㎡单间至五房
敏捷君御国际 南沙 5800 40-140㎡一房至三房
越秀财富世纪广场 天河 30000 68-127㎡一房至两房
合景睿峰 天河 33000 108-158㎡三房
天銮 天河 50000 210㎡以上四房至五房
马赛国际商务中心 天河 25000 48-163㎡
正佳万豪金殿[最新消息 价格 户型 点评] 天河 48000 58-150㎡一房至三房
富力国际公馆[最新消息 价格 户型 点评] 天河 25000 86-157㎡一房至三房
富力公园 28 天河 29000 154-185㎡三房
正佳东方国际公寓 越秀 28000 60-222㎡一房至四房
金润铂宫 越秀 33000 60-103㎡一房至三房
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