昨天很多人都被打脸了，包括我。
在郑纺机地块开拍之前，一个非地产的朋友问我，你觉得这块地，容积率3，做出产品能卖多少钱呢？
我想了想，这个地块的优势和劣势都非常明显，分开来说：
1、周边比较近的泉舜没有出价格，比较近的瑞隆城三期大概是11000多，天汇的小户型8000-9000多，这是市场情况。
2、容积率比较低，属于三环内较大的一块地，地块相对完整，有条小路横叉整个地块，稍有瑕疵，不过建筑布局难度不大，这是地块现状。
3、交通条件不错，两条地铁线交汇于此，这是整个地块最值得骄傲的资本。
另一方面：
1、配套较差，周边缺乏高端配套，只有一个欧凯龙相对高端，也没有啥好学校，好医院，虽然是金水区，但是金水老城居住感最差的一块区域。
2、该区域属于金水老城的西板块，对于一个传统的郑州人来说，不东不西，对于具有强烈的西郊和东郊情节的购买者来说区域认同感不强，来此购买愿望有限。
3、最后一点，也是让我觉得这个地块有15000的房价天花板的是，该项目最可依靠的是周边的购买力，但是周边人口大多数是原来南阳路的集体工厂职工和小生意人，没有什么有钱的单位和群体，收入有限，档次一般，数量虽大但是购买力有限。
基于以上几点，我对那个朋友说，大概13000吧。如果是万科来做，由于品牌溢价可能会再高个1000元，毕竟在南阳路从未出过豪宅。最近的属于南阳路的地王也将近10年之前了，就是现在建业壹号城邦的那块地，是郑州市2006年的某个阶段的地王。
然而，我猜中了数字，却猜错了含义。最终不是房价13000，而是楼面价13000，瞬间无语。
拍卖是在中午结束的，下午就开始被各种消息刷屏。有惊叹郑州主城进入了2万时代，有猜想万科用什么样的产品摊平地价，更有周边项目封盘调价的。但总而言之，消息的内容对于普通购房者来说越来越狂躁。
但是，一切的信息都让我越来越糊涂，不知道“郑纺机”地王是一个时代的开始，还是一个时代的结束。
有必要沉下心来，回顾一下郑州10年的土拍史，也同样是地王史。一切的源头，来源于一个通知：
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求在2004年8月31日之前，各地不得以协议方式出让经营性用地。从2004年8月31日起，所有经营性土地一律以招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开竞价出让。这被称为“8·31大限”。“8·31大限”是土地交易市场化改革的重要节点。梳理我国房地产业发展史，这一事件的意义。
一切的地王源自于此通知，从此土地的流转放弃了私下协议转让，转为市场公开渠道。任何人和单位只要有钱都可以从公开一级市场拿地，从而国家避免了土地出让金的流失，这是硬币的一面。
然而硬币的另一面很多人没有看到，从此整个国家的房产价格从此进入了重力加速。比如郑州2003年市区一般地段的房价在2000元上下，但是到了2005年，主城区的房价已经达到了5000，二年翻了一倍多。
地王每年都在产生，但是郑州市第一块招拍挂是谁，恐怕很少的人能够记起。我依稀记得，郑州市第一块招拍挂的土地是伏牛路和淮河路交叉口的一块地（郑国用(2005)字第0971号），容积率2.0，土地面积88亩，原来属于郑州市电器厂。当时参与的公司很少，当时大部分的地产大佬搞不清“招拍挂”是个什么东西，都在观望，因此刚刚成立的永威公司轻松以低价拿下了这块地。
在此一年后，诞生于此地的永威鑫城成为了永威处女首秀，从此开启了永威地产在郑州市精细化运作的市场地位。
今天不谈永威，只谈地价和房价。当时永威在2006年开盘的时候价格大约在2600-2800元/平；2008年销售完毕，最高价大约在3600元；估计其整个项目的平均售价在3200-3400之间。
永威鑫城尾盘价格监控截图↓↓↓
现在郑州市西区较好新楼盘价格在12000元/平，也就是说：从当时到现在，10年时间，房价大约翻了3倍到4倍。
而地价呢？
7月8日的拍地，每亩的价格在2620万。从开发的角度来说，这块地和永威鑫城的地块很相似：
地块面积，一个93亩一个88亩；
形状均方正（电器厂地块中间没有道路分割，稍好）；
周边配套水平都比较低；
原地块为工厂；
周边客户均为厂区职工，购买力低下。
只是郑纺机地块未来有双地铁，这一点稍好。
好了，卖了这么多关子，让我告诉你这块地块的价格：每亩80多万元。为了好计算，现在我们取整数，假定永威鑫城的地价是90万/亩，加上各项税费，总地价约在8000万上下。
也就是说，10年多地价翻了29.11倍。
同样的10年，房价翻了4倍，地价翻了将近30倍，这下，你看明白了吗！
2013年的一天，我和正弘的一位董事吃饭。酒过三巡，大家都有点醉了，就是在面红耳赤中，此公对我说：兄弟，你知道蓝堡湾这个项目，我们哥几个从思达公司接手到现在，我们挣了多少钱吗？
这个时候蓝堡湾三期已经基本开发完毕了。我就说了一个数，他微笑了一下说：太少了，有N个亿，是不是太多了。”我急忙向他祝贺，并趁机拍马，此公如何能干，如何高瞻远瞩，挣这个数是理所应当的。
此公听完苦笑一场，对我说：兄弟，钱是不少，但是你不知道我难的时候是多难，工人过年堵门，思达业主拉白条幅，白天去巡视工地，晚上天天“夜总会（夜夜总开会）”，一个月难得在家吃几顿饭，才挣来这几个亿。”
说到此，此公话锋一转：“前两天，一个外地的央企来找我谈，要收购我剩下的土地（就是现在正开发的正弘蓝堡湾商业地块）。按照他给出的条件，如果当时我们只开发思达烂尾的一期，把蓝堡湾二期、三期的净地搁置下来，在今年倒手买了，我能挣的钱是N的3倍。你说我这几年忙的有价值吗？”全场语塞，哑口无言。
这是我亲耳听到的一个地王时代的真笑话，也是一个冷笑话，土地不开发，能够比累死累活辛辛苦苦开发还要挣钱，这又说明了什么？
这从根本上否定了开发商群体整个的开发逻辑价值。不开发能比开发挣更多的钱，这个价值观一旦形成，谁还去开发，谁还去创立品牌，谁还去重视客户价值，谁还去研究创新产品，一切的一切将要改写。
郑纺机地块2016年7月8日诞生，郑州主城区的房地产市场很可能会进入2万+的时代。
“南阳路地块在普通老郑州人眼里实在算不得啥好地，现在能拍出这样的价格，卖出二万多的房子，我的项目条件比他好，凭什么只能卖一万多。”
相信这是所有已经在主城拿地的开发商的第一反应。
同时，很多开发商也会想，也别费劲开发了，干脆把地卖了吧，这也是合理的逻辑。
开发一个地块想要挣钱，需要精熟开发关系，控制成本，做好产品配比，才能快速销售，获得较高的开发利润。
然而7月8日之后，只需要两个条件：钱足够多和胆子足够大，拍下土地等几年，只要能够应付得了财务成本，等下一个地王出现，自己通过二手地方式就可以平安脱手，平安变现。
什么客户价值，什么创新户型，什么营销前置，一边玩去。做开发，能挣钱，不开发，挣得更多。这是个懒人的逻辑，是个混蛋逻辑，但是也是来钱最快又省事的逻辑，你是开发商，你会选择哪个？
王叔是我爸爸的朋友，是郑纺机的一个搞财务的退休干部，有点钱，现在住在老郑纺机家属院中的多层五楼。年纪大了，上下楼不方便，很想换套房子，曾经问我买哪个项目。
我向他推荐了郑纺机地块的改造项目，容积率比较低，自己的厂子地块，周边都很熟悉。他不懂什么是容积率，但对我说的也很认同。另外他认为厂里的职工买这个项目的也不少，年轻时是工友，年老时是邻居，也不错。
最后他问了一个问题：小，你觉得这房子能卖多少钱？
基于我最初的逻辑和判断，我说：根据周边的价格，估计在13000到14000，突破15000也难，低于12000也难。
土地拍完以后，我知道自己错了，打电话给老人家，让他另选项目。但是出乎我意料的是，老人关于房价没问几句，只是说知道了。倒是基于一个会计的职业习惯详细的问了问我起拍价格、成交平均土地价格和总地价，沉默了很久，然后问了我个问题。
“小，我们厂成立后，抛去吃喝拉撒睡的成本，8000工人干了将近60年，都没有挣到20多个亿，但是就是厂里这块地皮，一天就卖了20多个亿（我没有告诉他这只是郑纺机所有地块中一个），你说我们干不是白干了吗？”
郑纺机家属区↓↓↓
郑纺机俱乐部↓↓↓
下面，轮到我沉默了。是呀，国家划出地皮，建工厂，工人们干了半个世纪，还没有脚下的地皮一转手挣得钱多，工厂成立有意义吗？
也许你可以举出无数种理由，证明这个逻辑是错误的，什么新中国建设需要自己的工业等等。但是对于一个普通财务人员，对于一个普通的职工，数字更能说明一切，让他怀疑了为之奋斗一生的企业存在的价值。
当然对于一个退休的老财务来说，郑纺机地王的意义也仅只是让他怀疑了人生的价值，其他副作用并不大，无非让老人增加了些谈资，谈话中会多叹几口气。但是对于正在投资干实业的企业家来说，这个意义就不仅如此了。
“前两年投资那么多钱建厂子，累死累活的生产，还不挣钱，干脆卖了厂子和存货，来块地皮倒手卖钱来的轻松。”这是一个正常企业家的逻辑。然而，如果每个企业家都有这样的逻辑，那么真正的经济危机就将到来。
但是这却并不是每个人都愿意承认的逻辑。1.3万的楼面价，预示着郑州主城区即将开始涨价盛宴，24亿的总价麻醉了资本和地方财政的神经，将近300%的溢价率模糊了资本和政府的眼睛。而最后，带给消费者的却只有噩梦。
如果地王的逻辑和事实是正确的，那么，到底是规则错了，还是我们错了！
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