第十一节 特定企业（交易行为）的增值税政策
一、转让不动产增值税征收管理★★★
（一）预备知识
1.适用主体：
（1） 一般纳税人转让其取得的不动产。
（2） 小规模纳税人转让其取得的不动产。
（3） 个人转让其购买的住房。
【解释】个人，包括个体工商户及其他个人。
【提示】本条不适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
2.不动产来源
3.税款征收环节分为预缴（征）和申报两个环节。
4.
计税方法分为一般计税法和简易计税法。
5.全额和差额（不含税价）
6.房地产分为老项目和新项目，划分时点为 2016.4.30。
7.要注意区分税率（9%）、征收率（5%）、预征率（5%）的不同表述。
8.预征税款的计算
特殊公式：预征税款=含税计税销售额/（1+5%）×5%
政策背景：国家税务总局《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016 年第 14 号）， 规定除房地产开发企业外，纳税人转让不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。这是国地税合并前，唯一一个需要向地税机关预缴增值税的行为。
该规定明确了在纳税人转让不动产，向不动产所在地的税务机关预缴税款时，不管是采用一般计税方法还是简易计税方法，都只是用 5%进行价税分离，不使用税率。
（二）计税方法及应纳税额计算
1.一般纳税人转让其取得的不动产
（1） 简易计税方法
适用范围：2016 年 4 月 30 日前取得的不动产——可选择简易计税方法。
（2） 一般计税方法
适用范围：2016年 4 月 30 日前取得——可选择一般计税方法。
2016 年 4 月 30 日后取得——适用一般计税方法。
简易计税方法
项目性质
计税依据
计税公式
非自建
预缴：差额预缴 5%
申报纳税与预缴税款相同：
申报：差额缴纳 5%
差额预缴，差额申报
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
自建
预缴：全额预缴 5%
申报：全额缴纳 5%
全额预缴，全额申报
申报纳税与预缴税款相同：
增值税=出售全价÷（1+5%）×5%
一般计税方法
项目性质
计税依据
计税公式
非自建
预缴：差额预缴 5%
申报：全额缴纳 9%
差额预缴，全额申报
预缴：增值税=转让差额÷（1+5%）×5% 申报：增值税=出售全价÷（1+9%）×9%-进
项税额-预缴税款
自建
预缴：全额预缴 5%
申报：全额缴纳 9%
全额预缴，全额申报
预缴：增值税=出售全价÷（1+5%）×5% 申报：增值税=出售全价÷（1+9%）×9%-进
项税额-预缴税款
【注意 1】预缴地：不动产所在地税务机关，申报地：机构所在地税务机关。
【注意 2】一般纳税人预缴税款时，预征率为 5%，价税分离时也用 5%，而不是 9%。
【例题·单选题】根据一般纳税人转让取得不动产的增值税管理办法规定，下列说法中正确的是（ ）。
（2020 年）
A. 转让 2018 年自建的不动产，可以选择适用简易计税方法
B. 取得的不动产，包括抵债取得的不动产
C. 转让 2015 年取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为计税销售额
D. 取得不动产转让收入，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税
【答案】B
【解析】选项 A：一般纳税人转让营改增后取得的不动产，只能按照一般计税方法计税。选项 B：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。选项C：一般纳税人转让营改增前取得（不含自建）的不动产，可以选择简易计税方法计税（差额），也可以选择一般计税方法计税（全额）。选项 D：向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
2.小规模纳税人转让其取得的不动产
简易计税方法，按 5%征收率（不包括个人转让其购买的住房）。
项目性质
预缴
申报
非自建
增值税=转让差额÷（1+5%）×5% 差额预缴，差额申报
与预缴税款相同
自建
增值税=出售全价÷（1+5%）×5% 全额预缴，全额申报
与预缴税款相同
【注意】除其他个人之外的小规模纳税人，向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。其他个人向不动产所在地税务机关申报纳税。
3.个人转让其购买的住房：一看时间，二看地区，三看类型。
个人
购买不足 2 年
全额缴税：出售全价÷（1+5%）×5%
购买 2 年以上
北上广深
非普通住房
差额缴税：转让差额÷（1+5%）×5%
普通住房
免税
其他地区
【注意】个体工商户向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税；其他个人向住房所在地税务机关申报纳税。
【例题·单选题】2016 年 7 月，张某销售一套住房，取得含税销售收入460 万元，该住房于 2015 年 3 月
购进，购进时支付房价 100 万元，手续费 0.2 万元，契税 1.5 万元，张某销售住房应纳增值税（ ）万元。
（2016 年）
A.21.90 B.17.14
C.12.05 D.0
【答案】A
【解析】应纳增值税=460÷（1+5）×5
=21.90（万元）。
（三）纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的规定
1.
纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
2.
纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
契税缴纳时间
税额计算
2016 年4 月30 日及以前缴纳契税
应纳增值税=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%
2016 年 5 月 1 日及以后缴纳契税
应纳增值税=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5%
【注意 1】老项目先减除后分离；新项目先分离后减除。
【注意 2】在确定不动产计税金额时发票优先：同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣税。
（四）扣减税款的有效凭证：
（1） 税务部门监制的发票。
（2） 法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（3） 国家税务总局规定的其他凭证。
（五）发票的开具
1.
自2020 年2 月1 日起，增值税小规模纳税人(其他个人除外)发生增值税应税行为需要开具增值税专用发票的， 可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。
2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
（六）其他问题
1.
纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
2.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
3.
纳税人转让不动产，按照上述规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过 6 个月
没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。总结：
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