第十一节 特定企业（交易行为）的增值税政策
二、提供不动产经营租赁服务增值税征收管理★★★
（一）预备知识
1.适用主体：纳税人以经营租赁方式出租取得的不动产。
【注意】纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2.不动产来源：自建和非自建。
3.
税款征收环节分为预缴（跨县市出租）和申报两个环节。
4.计税方法分为一般计税法和简易计税法。
5.税率、征收率、预征率：
（1） 不动产经营租赁服务增值税税率 9%、征收率5%。
（2） 个人出租住房减按 1.5%征收。
（3）
一般计税方法预征率 3%；简易计税方法预征率（征收率）5%。6.本知识点不适用于纳税人提供道路通行服务。
（二）计税方法和应纳增值税计算
1.一般纳税人（含房企）出租的不动产
（1） 简易计税方法
适用范围：2016 年 4 月 30 日前取得的不动产——可选择简易计税方法。
（2） 一般计税方法
适用范围：2016 年 4 月 30 日前取得——可选择一般计税方法。
2016 年 4 月30 日后取得——适用一般计税方法。简易计税方法
不动产所在位置
征收比率及纳税地点
预缴公式
不同县（市、区）/异地
5%预征率在不动产所在地税务机关预缴，5%征收率在机构所在地税务机关申报
应预缴税款=含税销售额
÷（1+5%）×5%
同县（市、区）
向机构所在地主管税务机关申报纳税（5%征收率，无预缴）
——
一般计税方法
不动产所在位置
征收比率及纳税地点
预缴公式
异地
3%预征率在不动产所在地税务机关预缴，
9%税率在机构所在地税务机关申报
应预缴税款=含税销售额÷
（1+9%）×3%
同县
（市、区）
向机构所在地主管税务机关申报纳税（9% 税率）
——
总结：一般纳税人不同计税方法税务处理（不动产在异地）
计税方法
预缴
申报
简易
增值税=含税销售额÷
（1+5%）×5%
与预缴税款相同
一般
增值税=含税销售额÷
（1+9%）×3%
增值税=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
【例题 1·计算题】机构所在地在A 市的甲企业是增值税一般纳税人，2021 年9 月在 A 市取得含税咨询收入 250000 元，发生进项税 8000 元，将位于 B 市的一处办公用房（系 2016年 4 月 30 日前取得）出租，收取含税月租金40000 元，甲企业出租办公用房选择简易计税方法，则甲企业当月在 A、B 两市应缴纳（预缴）税款：
【答案】甲企业应在 B 市预缴出租办公用房的税款=40000÷（1+5）×5
=1904.76（元）
甲企业在A 市纳税=250000÷（1+6）×6-8000+40000÷（1+5）×5-1904.76=14150.94-8000=6150.94
（元）。
【例题 2·计算题】机构所在地在A 市的甲企业是增值税一般纳税人，2021 年9 月在 A 市取得含税咨询收入 250000 元，发生进项税 8000 元，将位于 B 市的一处办公用房（系 2016年 5 月 1 日后取得）出租，收取含税月租金 40000 元，则甲企业当月在A、B 两市应缴纳（预缴）税款：
【答案】甲企业应在 B 市预缴出租办公用房的税款=40000÷（1+9）×3
= 1100.92（元）
甲企业在A 市纳税=250000÷（1+6）×6-8000+40000÷（1+9）×9-1100.92=8352.78（元）。
2.小规模纳税人出租不动产：简易计税方法，按 5%征收率。
计税方式
征收率及计税公式
个体户出租住房
按照 5%的征收率减按 1.5%计算：
应（预）缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
其他个人出租住房
单位出租不动产
5%的征收率：应（预）缴税款=含税销售额÷
（1+5%）×5%
个体户出租非住房不动产
其他个人出租非住房不动产
理解方法：一张饼的两种切法。
出租方
纳税原则
具体规定
单位和个体工商户
异地先预缴，再纳税， 本地无预缴，仅纳税
异地：不动产所在地税务机关预缴税款，机构所在地税务机关申报纳税
本地：机构所在地主管税务机关申报纳税
其他个人
无预缴，仅纳税
向不动产所在地主管税务机关申报纳税
【注意】其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过 15 万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。（2021.4.1-2022.12.31）
【例题 1·计算题】2021 年老张出租一套住房，取得年租金 300000 元，则取得的租赁收入应纳增值税=0。
【例题 2·单选题】甲个体工商户出租住房，2021 年 3 月一次性收取全年租金共 200万元（含税）。甲当月应缴纳增值税（ ）万元。（2020年考题改编）
A.9.52 B.0 C.5.71
D.2.86
【答案】D
【解析】（1）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；（2） 个体工商户出租住房，按照 5的征收率减按 1.5计算应纳税额；（3）甲当月应纳增值税=200/（1+5）
×1.5
=2.86（万元）。
（三）预缴与申报
1.纳税人不动产的所在地与机构所在地在同一县（市、区），纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。
2. 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
（四）发票的开具
可以申请代开增值税发票
（1） 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票
（2） 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机
关申请代开增值税发票
不得开具或申请代开
增值税专用发票
纳税人向其他个人出租不动产
【例题·多选题】关于提供不动产经营租赁服务的增值税政策，下列说法正确的有（ ）。（2019 年）
A.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照销售无形资产缴纳增值税B.个体工商户出租住房，应按照 5的征收率减按 1.5计算应纳税额
C.
其他个人出租不动产，均按照 5的征收率计算应纳税额
D. 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票E.出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务
【答案】BDE
【解析】选项 A：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。选项 C：其他个人出租住房，按照 5的征收率减按1.5计算应纳税额。
三、跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理★★★
（一）适用范围：
1.适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。
2.不适用于：
（1） 其他个人跨县（市、区）提供建筑服务。
（2）
纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务。（2021 年新增）
（二）预缴税款——按计税差额向建筑服务发生地主管税务机关预缴税款
1.计税差额=全部价款和价外费用-支付的分包款
2.预缴及申报纳税地点
预缴税款：向建筑服务发生地税务机关； 申报纳税：向机构所在地税务机关。
（三）计税方法
1.
建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年 4月 30 日前的建筑工程项目，即老项目，可以选择简易计税方法。
2.
老项目、甲供、清包工三项建筑服务可选简易计税。
3.
一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可
以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税的规定。具体规定
纳税人
计税方法
预征率
预缴税款
一般纳税人
适用一般计税方法
2%
差额÷（1+9%）×2%
选择简易计税方法
3%
差额÷（1+3%）×3%
小规模纳税人
简易计税方法
【例题 1·单选题】某建筑企业为增值税一般纳税人，2019 年 12 月取得跨县市建筑工程劳务款 1500 万元
（含税）；支付分包工程款600 万元（含税），分包款取得合法有效凭证。该建筑服务项目选用一般计税方法。该企业当月应在劳务发生地预缴增值税（）万元。（2020 年）
A.17.48 B.18.00C.26.21 D.16.51
【答案】D
【解析】（1）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 2的预征率计算应预缴税款。（2）该企业当月应预缴增值税=
（1500-600）/（1+9）×2
=16.51（万元）。
【例题 2·单选题】某建筑工程公司为甲市增值税一般纳税人，2021 年 6 月到乙市提供建筑服务（建筑用主要材料由建设单位提供），取得含税价款 5768 万元，该建筑工程公司将承包工程中的电梯安装业务分
包给某电梯安装企业，支付含税分包款 618 万元，取得增值税普通发票。建筑工程公司购进建筑用辅助材料的进项税额为 20 万元（取得增值税专用发票）。该工程公司上述业务税务处理正确的是（ ）。
A. 可以选择简易方法计算增值税，在乙市预缴增值税150 万元
B. 应按一般计税方法计算增值税，在乙市预缴增值税280 万
C. 应按一般计税方法计算增值税，在甲市缴纳增值税280 万元
D. 可以选择简易方法计算增值税，在甲市缴纳增值税150 万元
【答案】A
【解析】一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 3的征收率计算应预缴税款。应预缴税款=（5768-618）÷（1+3）
×3
=150（万元）。
（四）扣除凭证
1. 从分包方取得的2016 年 4 月 30 日前开具的建筑业营业税发票。
2.
从分包方取得的 2016 年 5月 1 日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
3. 国家税务总局规定的其他凭证。
（五）其他
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管税务机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
【例题·单选题】2018 年 5 月，某建筑安装公司（增值税一般纳税人）以清包工方式提供建筑服务，取得含税收入 1000 万元；销售 2016 年 4 月30 日前自建的不动产，取得含税收入 800 万元。上述业务均选择简易计税方法计税。该公司当月应纳增值税( )万元。（2018年）
A.52.43 B.67.23C.70.92 D.85.72
【答案】B
【解析】该公司应纳增值税=1000÷（1+3）×3+800÷（1+5）×5
=29.13+38.10=67.23（万元）。
