第七节 房地产开发经营业务的所得税处理
三、成本、费用扣除的税务处理
（一）基本扣除规定（熟悉）
1.
企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
2.企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
3. 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。公式1：
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本公式 2：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
（二）重要规定（掌握）
1.维修费用的扣除
企业对尚未出售的已完工开发产品和对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期扣除。
2.维修基金的扣除
已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
【解释】维修基金，又称“公共维修资金”、“住宅专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。维修资金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用。
3.基本配套设施扣除——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站、水厂等
性质
成本费用扣除规则
非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的
作为公共配套设施处理
营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的
开发企业自用的按照建造固定资
产单算成本
开发企业非自用的按建造开发产
品单算成本
4.
公共建筑的扣除
邮电通信、学校、医疗设施
①单建的通讯、学校、医疗设施，应单独核算成本
②合建的通讯、学校、医疗设施——经济补偿可抵扣建造成本
【解释】合建指由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完
工后有偿移交的情况
停车场所
①单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算
②利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理
5.按揭担保金
银行按揭方式销售开发产品约定为购买方提供按揭贷款担保时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
6.委托境外机构销售的佣金支出
不超过委托销售收入 10%的部分可以扣除。
【例题·单选题】某房地产开发企业委托境外机构销售开发产品，实现销售收入 10000 万元，支付境外机构的销售费用 1200 万元。在计算应纳税所得额时可扣除的境外销售费用是（ ）万元。（2020年） A.1200
B.500 C.1000 D.800
【答案】C
【解析】委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费支出），不超过委托销售收入 10的部分准予据实扣除，在计算应纳税所得额时可扣除的境外销售费用=10000×10
=1000（万元）。
7.利息支出
属于财务费用性质的合理的利息可以直接在税前扣除。
（1）
企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（2）
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
8.损失
（1） 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失在税前扣除。
（2）
企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按规定审核后准予在税前扣除。
9.折旧
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
【例题 1·单选题】房地产公司采用银行按揭方式销售开发产品，为购房者支付的按揭贷款担保金，正确的企业所得税处理的是（ ）。（2018 年）
A.在实际发生损失的当期据实扣除 B.作为销售费用在支付当期据实扣除
C.作为营业外支出在支付当期据实扣除D.作为财务费用在支付当期据实扣除
【答案】A
【解析】企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
【例题 2·多选题】下列关于房地产开发企业成本费用扣除的企业所得税处理中，正确的有（ ）。（2016年）
A.企业因国家无偿收回土地使用权形成的损失可按照规定扣除B.企业利用地下基础设施建成的停车场应作为公共配套设施处理C.企业单独建造的停车场所应作为成本对象单独核算
D.企业支付给境外销售机构不超过委托销售收入 20的部分准予扣除E.企业在房地产开发区内建造的学校应单独核算成本
【答案】ABCE
【解析】企业支付给境外销售机构不超过委托销售收入 10的部分准予扣除。
四、计税成本的核算方法
（一）计税成本对象的确定原则（5原则）
成本对象，是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
1.
可否销售原则
2.
功能区分原则
3.定价差异原则
4.
成本差异原则
5.
权益区分原则
【记忆提示】销能定全（权）程（成）。
（二）开发产品计税成本支出的内容
1.土地征用费及拆迁补偿费。包括契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费等。
2.前期工程费：如水文地质勘探、测绘、可行性研究等费用。
3.建筑安装工程费。
4.基础设施建设费：项目内道路、供水、供电、供气、照明、环境卫生、园林绿化等费用。
5. 公共配套设施费：开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6.开发间接费：折旧费、修理费、办公费、水电费等。
（三）成本计算方法
1.
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。（直接成本和能分清对象的间接成本直接计，间接成本分配计）
2.
共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（1）
土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应协商请求税务机关同意。
（2）
单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（3）
借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（4） 其他成本项目的分配法由企业自行确定。
【例题 1·单选题】依据企业所得税的相关规定，房地产企业开发产品的成本计量与核算的方法是（ ）。
（2017 年 ） A.制造成本法B.标准成本法C.作业成本法D.实际成本法
【答案】A
【解析】房地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
【例题 2·单选题】依据企业所得税相关规定，房地产企业应按合理的方法分配成本，其中单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本的分配方法是（ ）。（2016年）
A.占地面积法B.建筑面积法C.直接成本法D.预算造价法
【答案】B
【解析】单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
