吴建斌总是那本神书《我在碧桂园的1000天》的作者，曾任碧桂园集团CFO，现在是阳光城集团的执行副总裁，专业扎实，爱好摄影和写作，为人谦卑，有幸在博鳌和其短暂交流，是一个值得敬佩的老大哥。春节前我拿到这本书时是用一天加晚上一口气读完的，虽然没有公开发行但是大部分人应该通过各种途径看过了，解读的还是非常客观，结合碧桂园近期的一系列“事故”，我在前边也简单谈几句我的观点。
1、莫总裁说事故和工程质量没有关系，这说法没法让人信服，首先上海的坍塌这种事故一般都是因为赶工期，下层的混凝土强度不足拆除支撑模板造成的。原因是我猜的，这个要是要依据政府马上出来的检测报告。另外碧桂园全国各地的交付质量问题平时网络也比较多，这个要正视。这么大的企业，全国一千多个项目，管理上不是容易的事，莫总裁能把碧桂园从几百亿到现在这个规模，不是凡人，继续看他下阶段的管理改变吧。我看刚刚碧桂园的官微说召开了8月份管理会议说，如果项目出现质量、安全或客户群诉问题，该项目的内部奖励全部取消。这个需要继续观察，如何界定。
2、从商业角度，不得不承认碧桂园的成功，短短几年成为宇宙第一房企，还是很厉害的。高周转这种提法在中国是没有错的，你想学太古学恒隆学嘉里学仁恒？学的来吗？因为中国的融资成本本身就比较高，资金成本就是大头。房地产是资金密集型行业，但是所谓的高周转是前快后慢，拿地之后快速开工和销售、快资金回笼，相当于设计前置，打造好的产品线，后期工程慢慢施工。高周转并不是让施工的工期缩短，是快速销售拿到钱可以推动施工的质量，并不是影响品质，施工期该多长还是多长，就是前快后慢。
3、碧桂园问题多我认为还是在于顶层设计，他们的跟投制度是看现金流回正时间和利润率的，我认识很多碧桂园的职业经理人，大部分都是人才，但在顶层制度的金钱激励面前，换位思考下，如果是你我负责，会不会也会拼命抢示范区和开盘节点的工期，在成本上有所管控以确保要求的利润率？那笔奖金可是天文数字！如果真像管理会议所说的那样，奖金的份额估计会少很多，这个如何平衡需要继续关注。
4、有点阴谋论，隐约觉得杨老板是不是由于不上网没有微信不知道碧桂园在大家心目中的形象？然后也没有亲密的人敢告诉他真实的情况。因为质量问题、产品的审美，如装修和立面这几年一直备受大家调侃。
我本人也是对传统文化感兴趣的，也认为没有回报的做一些好事都是积福报德，杨老板当年刚刚发家时候就做慈善值得大家学习，“积善之家必有余庆”，包括前几天说“他也不知道为什么？”，他理解不了为什么大家这样看待碧桂园，他觉得自己年龄这么大了，还在工作，办学校，做慈善搞扶贫和机器人，他觉得是为了社会的美好，但是大家并不理解他？所以他心里很苦闷才会不停的写毛笔字：为了什么？
所以连“不知妻美刘强东、普通家庭马化腾、悔创阿里杰克马、一无所有王健林、下周回国贾跃亭、天下最笨杨国强”这样的段子传遍微信群。
如果碧桂园能先做到小米那样也行，外观漂亮、质量好价格实惠让人放心，配以碧桂园的执行力，就称霸地产圈了。
但所有的坏事未来也可能是好事，通过这个事反思去积极改变，用行动来证明，用交付的产品和服务来征服媒体、同行和业主。
5、前几天曝光的见面会流程的确有些问题。如果在全面各地媒体面前真诚道歉反思拿出一系列落实的解决方案，请媒体和客户监督，让公司未来更透明，或许会有不错的结果。遗憾的是因为红包和香水问题又出现了一系列各种各样的文章，因为太敏感所以一个行业内的潜规则也成了热点，拿红包的没拿红包的，抬高自己贬低其他人的，我不做评价，各色表现值得回味，这就是人性。
碧桂园这事，值得大部分房企自检自省，值得完全信赖的地产商其实没有几个。人在做，天在看！无论是房企还是个人，不要看说了什么，而要看实际怎么做的，自勉！
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回归正题，前几天在三亚由观点举办的“博鳌地产论坛”上，我们看看吴建斌总对房企遇到的困难以及下阶段应该怎么做，给出自己的药方。博鳌地产论坛第一天，看看大佬们都说了啥？
吴建斌：大家早上好！这两天的学习让我对房地产市场有一个新的认识，这两天跟我们专家的交流，让我们在今后很多的工作方面可能把握得更好一些。我的题目是主办方给我安排的，房地产进入冰河期。
首先来讲房地产是不是进入冰河期？感觉好像是进入冰河期，家家都在叫苦，从这两天的情况来看，悲观情绪比较高，我的感觉是“冰河期”可能稍微严重了一点。什么叫冰河期？那就是天气非常冷，而且跨度很长，经过一段时间之后，冰层可以冻至几米厚，很多的生物可能会死掉，这就是冰河期。所以我想我们房地产市场到目前为止，应该还没到一个冰河期。没到冰河期，有几个观点可以去看一看，短期的政策是一个短期的行为，不能代表房地产真实的现状，另外房地产的根本动力我认为没有变，房地产的动力过去几年，有几个动力，比如城镇化的因素，地方政府财政方面，对财政的需求方面，人们对美好生活的需求方面，以及房地产增值保值的功能，以及我们金融对房地产的支持，这些因素没有变。
目前我们的大中城市、西部地区的供求矛盾仍然是不平衡，需求量仍然是很大的，这个情况也没变。另外我们1—7月份的销售，每家房地产公司的销售都不错，只要房子能推出来，房子也很好卖，我觉得需求方面仍然是畅旺的。另外一手房和二手房的价格比较，二手房的价格超过一手房，这种倒挂的现象也出现了，所以房地产市场没有理由不看好，这是我的观点。
当然目前作为房地产市场，房企到底存在什么样的问题？我自己感受到大概有4个方面的问题可能急需解决。
第一是2016、2017年两年房地产市场表现得非常好，但是2018年因为各种原因，各种政策的调控，特别是2018年，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增，借贷比例居高不下，这是一个当前的情况。
第二是家家都在喊着高周转，但是对真正高周转的意义并不了解，其实高周转要求从每个环节来保障高周转，实际上我们好多企业是叫了高周转，实际上不是真正意义的高周转。
第三是很多企业规模上去了，但是后续的施工管理、品质管理、完美交楼根本就没有引起高度的重视，而导致了客户满意度的下降。（这也是碧桂园近期热门的原因）
第四，发展是硬道理，但是发展的过程中，大量的企业都是杠杆放得比较高，所以这两天有几位专家说房地产整个的规模的上升是靠高杠杆，这也是事实。
所以这四个方面的原因如果不改善，有可能在这一次冰河期的房地产市场的到来，可能会产生一些非常大的影响或者冲击。
所以我有几条建议：
第一，还是要重新回归到重视现金流管理。
房企说来说去就是现金流管理，我们的高周转也是为了现金流管理，在这种情况下，现金流管理有几种方式，一是把增长的目标下调一些，原来可能增长30%、50%，现在调整到增长5%到10%就可以了，一个行业能保持5%到10%的长期增长，那是非常了不起的行业，所以这个目标可以下调一些。二是买地节奏控制一下，原来对市场的前景看得很乐观，所以买地的节奏就很快，现在是不是把节奏稍微控制一下。三是内部的库存尽快清理，把它变成现金。四是融资方面做一些调整，我们知道什么能做，什么不能做，能做的就做到极致，不能做的就不要做，不要浪费时间。五是在未来半年以内，把现金流作为重要的工作来抓。
第二是找到合适自己的安全垫。每个企业发展过程中，实际上对风险控制的意识是不一样的，有些企业可能追求高风险下的高成长，有些企业可能不是这样，但在这个过程中，每个企业自己心里的安全垫在哪里，这个一定要找到。这个安全垫是什么呢？就是在万一市场出现了极端的情况下，你怎么让企业还能活下来，这就是安全垫，所以你一定要保证未来的3个月、6个月甚至9个月可以动用的现金，来保证你去活命，否则你可能这些小劫过不去，发展上就会遇到大的麻烦。
第三，高周转是化解风险最根本的方式。房地产企业不管怎么转型，我一直强调还是要算账，算账的根本目的就是高周转，如果你做不到高周转，其实你的压力是非常大的，因为我们现在融资难，融资成本也很高，基于这两个因素必须要求你高周转，如果你做不到高周转，你在这个行业继续去做生意可能要小心，因为这个行业是资金密集型行业，需要强大的资金支持。如果说你没有强大的资金支持，几乎是寸步难行的。
什么叫高周转？就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼。高周转并不是让你施工的工期缩短，并不是影响你的品质，而是很快的通过你的销售之后把钱拿回自己的口袋，然后用这个钱一方面把原来买地的钱找平，另外一方面用更多的钱推动你的建筑，但是你的施工期该多长还是多长，你的施工品质还是要保证，这是两码事，所以我们不要把这个混淆了，以为高周转就放松了品质的要求或者工期的要求，这是不允许的。所以在这些方面，一定要建立一个非常好的企业文化或者企业的品质追求方面的管理上的改变，否则可能也会带来一些新问题。
第四，动态监测，顺应大道。市场在变，我们今天对市场感觉很悲观，但可能一夜之间它就变好了，市场是变的，可能外界某一个条件的改变，整个市场又会发生新的变化，所以我们对市场不需要太悲观。但怎么看一个市场，我觉得有几个层面，看国家的层面，看清大势，目前我们的大势是欣欣向荣。然后从行业的角度来看，我们进行行业之间的比较，房地产行业仍然是一个最好的行业，其它的行业我不了解，但了从很多的资料和报告来讲，我们会认为房地产行业是一个最好的行业。从企业层面来讲，每个企业在发展过程中，对自己的要求也不一样，处的阶段也不一样，所以每个企业自己要知道自己的优势在哪里，弱势在哪里，所以要均衡的发展，把自己的短板尽快的补上，只有补上之后，你才能有一个很好的发展。从财务方面，当然你要了解自己的家底，了解安全垫的问题。你要确保你在最极端的情况下，3—6个月有没有这个钱让你渡过这个难关，如果能渡过，我觉得可以把更多的钱拿去买地，这没问题，如果你渡不过，你就要想办法在你的净现金流，特别是可以动用的现金流方面，要花工夫去改善它。所以从整个大势来讲，大势不错、行业不错，关键看企业怎么做，这是我对房地产行业动态监测的一些基本认识。
第五，房地产企业还是要买地，土储是房企的核心竞争力。如果你未来发展没有位置好的便宜的土地，你这个企业要增长是不可能的，所以在金融危机或者在未来的前景比较看淡的情况下，危就是机，怎么样在这个过程中找到最好的地，这是非常关键的。比如说几个月之前我们想买的地买不了，可能现在就能买，当时的价格推得很高，条件要的很高，现在市场变了，可能现在的地就会便宜，位置还会好，如果你有多余的钱，我觉得还是要买地。
第六，逆势增长，弯道超车。最近有篇报告有专家讲逆势增长、弯道超车是不可能的。其实什么事情都是辩证的，它不是绝对的，我认为危就是机，大危就是大机。这次中美贸易的摩擦，包括大家对未来房地产市场产生了很多像冰河期的这么一种观念，我觉得就是大危。在这个大危的时候，我的理论应该是大机，这时候才能展现你这个企业在这个时间段，有可能在某几件事情的选择上选择对了，企业才能上台阶，才能把原来想超越的一些目标超越过，所以在这个阶段一定要把握危和机之间的逻辑关系，不要太悲观。
这是我听了两天的专家们的讨论之后给出的6个方面的建议。
最后的结论，中国房地产市场永远有机会的，关键是你怎么做，短期之内是有必要通过盘活你的资产，扩大有效的融资，最大限度地储存现金，今年四季度或者是明年上半年，也许就是买地的最佳时机，一定要把财务资源在这个阶段配置好，保证你的安全运行，迎来更好的发展。
（完）
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