面对买方的时候，很多新手的疑惑可能都是这样的： “商住两用/公寓值得买吗？”
在中介小哥的忽悠讲解下，“反正都是房子，商住两用和普通商品房没什么差别，而且还便宜呢”，于是很多人思想开始左右摇摆。
紧接着中介小哥甩出几个大招：不会被限购、没有资格要求、需要的现金不多、租售比很高巴拉巴拉一大堆看上去富丽堂皇的“非买不可的理由”之后，也琢磨着是这么一回事儿，就把定金给交了，就把定金给交了，交了……
那么，商住两用公寓到底值不值购买呢？
不值得！
大写加粗下划线的三个字：不值得
尤其是对于钱不多的购房者来说，更不值当。
商住两用公寓95%的都是辣鸡，没错,95%都是垃圾，另外5%轮不到你！
所谓商住，一般都起一个高大上的名字，再冠以酒店式公寓或者双层LOFT等后缀名字，长着普通住宅的样子，实际上产证的土地性质是办公或者商业，土地年限40年或50年（也有可能70年），这么说吧，商住公寓它是在商用、办公用的土地上盖住宅，是开发商打的政策擦边球——严格意义上讲，它根本不属于住宅体系，基本上可以归类为商铺、车库的体系架构之中。
有人就说了，管它是不是住宅体系呢，反正商住两用和普通住宅一个样，买买买就是了。当真一个样么？错，大错特错！
为什么说大错特错？因为商住两用公寓隐藏了以下这些不可克服的严重缺陷：
1、居住使用成本高
你一个普通人买房子，是要住的吧，一住也是好几年吧。这一住，什么都不用算，首先就得算公用设施成本吧——所谓公用设施就是水电煤这些必不可少的东西。
和普通住宅相比，商住房里，只能用商业水电，水电费比正常高2倍；物业费也比正宗住宅高2到3倍，不能通燃气。如果说这些你都能克服，那你要面对排烟通风差、没有阳台、无法晾晒等生活不便，一面对还不是一年两年……
2、居住环境
商住楼的环境配备标准只能是办公商用标准，而不是住宅标准。因此在通风、采光和隔音等方面远比普通住宅差。你不要指望开发商掏钱自觉为你提高标注——利益不允许，法规不建议。
3、住户拥挤容积率高
首先是住户拥挤：普通住宅一般一梯三户，商住一般是两梯10多户，且容积率高。这样的房子自己住就太差劲了，很多人都以出租为主，但出租必然导致折旧率损耗率高，影响房产流通性。
4、商住楼不能落户无学区
对于刚需或一个城市的新人而言，买房子不是只买房屋本身吧，你还得考虑房子附带的城市配套、资源、环境和圈层等多方面吧，尤其对于城市新人来讲，你还得考虑落户吧——及时你已经落户了，你也的考虑如果房子不能办理落户，那么你的接盘侠就少了一大半了吧。
而商住恰恰是不能落户的，不能落户同时意味着没有学区，享受不到任何附加资源和城市认可度；不能落户意味着新落户群体不会考虑接盘你的房子……
5、金融杠杆低且不能用公积金
商住房的产权一般只有40年或50年，银行最多贷款5成(普通住宅可达80%)，最多贷10年（普通住宅可达20-30年），利率上浮10% ，还不能用公积金贷款。所以，虽然看起来价格便宜，但每月的还贷压力大，而且房产增值其实主要靠银行贷款这个金融杠杆——你要是自己全款买，赚的肯定不比7折贷款买的划算的。这其中的经济学原理后面慢慢讲。
6、涨幅低到惊人
中介会告诉你，商住两用低买低卖，卖的时候涨幅差不多就可以了嘛——反反正盘子小，只要涨幅和普通住宅一样，就是赚了嘛。
如果你真信了这套说辞，那现实反手就给你一巴掌：据不完全统计，当普通住宅涨幅到250%的时候，商住两用的涨幅一般为150%左右，涨幅整整低了100个点啊！也就是普通住宅每1元钱赚了2.5元的时候，你一个商住两用才赚1.5元，每1元就少赚1元，如果房子投入50万，商住两用就比普通住宅少赚了50万元！——所以，你说你的投资值不值、你买商用两住值不值。当然，要是你不在乎赚不赚，那就当我白说。
7、交易的税费高的吓死人
如果你说涨幅少点也没关系，反正没赚到的钱看不见，也不心痛，那就再挣大眼睛看着你已经赚到的钱是怎么流走的吧——商住两用的房产交易的税费与普通住宅房产交易的税费完全不在一个层面上。
和普通住宅相比，商住两用公寓除了印花税，契税，增值税等之外，要多交差额20%的个税（住宅可以满5唯一减免，商住房不免）和差额30%至60%的土地增值税——你赚的那点钱，交完税费就没多少了，你说你心痛不心痛呢？
什么，没概念？那咱们看个具体的例子：
200万购入的公寓，目前价格280万，增值80万，有发票（没有发票也差不多，大家可以自行计算），那需要缴纳的税费是：
土地增值税：80*30%=24万
个人所得税：（80-24-4.5...等)*20%=2.2万
增值税(营业税及附加)：80*5.65%=4.5万
印花税：280*0.05%=1400元
契税：280*3%=8.4万
总税费：40万，涨幅80万的50%都用来缴税了，这还是短期年限内，涨幅不多，按最低等税率计算的。如果持有10年以上，涨幅绝对值多的，总税费最多可以收到增值的80%~90%。这个本来该卖家交的税，谁会来接盘呢？即使有接盘侠，人家也不会傻乎乎额外支付你这些税费吧？
升值慢，交易税费特别高，交易限制，贷款额低，最后的投资收益非常有限，这就是商住公寓不值得入手的根本原因。
8、政策风险高，提心吊胆接盘少
商住本身就是“开发商的灰色地带”，最容易被枪打出头鸟。2017年的时候，上海、北京、成都就有先例——这几个城市突然开始对商住房限购限售限贷、不允许个人购买，北京上海甚至强行拆除了商住房里的住宅隔断、厨卫设施和装修……
综合以上，商住两用公寓不值得！你说，你买一个商住作为住宅还有什么用呢？作为商业用房就更是鸡肋……
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