长沙市房地产业发展现状和前景分析

从2007年以来，国家先后出台了货币、财政和土地等一系列政策抑制房地产业过快发展，在这新形势下长沙房地产业的发展进程、现状和走向，值得我们认真分析研究。

    一、长沙房地产业的发展进程

    长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。

    1、起步晚、前期发展缓慢

    同我国一些发达地区相比，长沙的房地产业起步晚。1990年长沙商品房建设投资只有0.42亿元，1993年全市房地产开发投资才突破10亿元为11.06亿元，整个“八五”时期长沙房地产开发投资只有50.98亿元，仅占全国的0.7%；“九五”初期适逢国家宏观调控，房地产开发投资增速由“八五”时期的年均增长31.3%下降到“九五”时期的年均增长0.1%，其中1996年、1997年还出现了负增长，“九五”时期长沙房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.6%，2000年投资还不足50亿元。
 
    2、“十五”期间发展迅猛，影响扩大

    进入二十一世纪后，长沙房地产开发业突飞猛进，“十五”时期长沙房地产开发投资以年均增长52.6%的速度快速发展，2005年房地产开发投资达256.4亿元，是1993年的23.2倍，是2000年的7.8倍，2000年到2005年。长沙占全国房地产开发投资总量由0.66%提高到1.63%。“十五”全市房地产开发共完成投资699.4亿元，是1991-2000年开发投资总和的4.4倍，是“九五”开发投资的6.5倍，是“八五”时期的14倍。2001-2005年房地产开发投资平均增长速度为全市GDP平均增长速度的3.6倍，且分别高于同期基本建设和更新改造投资增幅。房地产业的快速发展，使其迅速成为国民经济新的增长点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也在逐年提高，成为投资这驾马车的生力军。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重1990年为2.3%，2000年为16.3%，2007年上升至28.6%。

    3、近十年供需两旺，房价上升较快

    伴随着房地产开发投资的快速增长，长沙商品房市场出现了供需两旺的局面。“十五”期间，全市商品房竣工面积2097.4万平方米，是“九五”时期的3.7倍；商品房销售面积1778.8万平方米，是“九五”时期的6.6倍；商品房销售额362.4亿元，是“九五”时期的7.5倍；“十一五”前两年长沙的房地产投资、商品房施工面积、商品房销售面积已经与“十五”总量相当，三个指标的比例系数分别是1.03、0.96、0.97。近十年，长沙商品房销售额和销售面积的增长速度绝大多数年份高于同期开发施工和竣工面积的增长速度。在市场快速发展的同时，房地产价格上升较快，2007年全市商品房平均销售价格比1998年上涨95%。房地产市场供需两旺的局面在2007年表现得比较突出，房地产开发投资和商品房竣工面积分别比2006年增长35.9%和27.9%；商品房销售额和销售面积分别比2006年增长66.2%和32.8%；商品房平均销售价格比2006年增长25%。

    纵观长沙房地产市场发展进程，1991-2007年间，长沙的房地产业大致经历了三个波段：1991-1994年为起步发展阶段，高速增长；1995-1998年逢国家宏观调控，进入调整恢复期；1999-2007年为需求带动市场发育的成长期。其中：“十五（2001-2005）”平均增速高达52.7%，“十一五”前两年增速为24.5%，成为拉动固定资产投资快速增长的新生力量。2008年开始了第四个波段，预计将进入新的一个调整期。
 
    二、长沙房地产开发增长的原因

    1、宏观经济层面的总体影响趋好

    房地产开发投资高速增长，是国家积极财政政策和金融政策的结果。从1998年开始，国家采取了一系列扩大内需，增加投资的政策，房地产是其中的一个重要方面。国家把住宅建设，尤其是经济适用房建设作为积极财政政策的一个部分，并从资金、土地供应等方面给予房地产企业大力支持；对于购房者，国家允许个人利用银行商业贷款、公积金贷款购房。由于房地产开发投资是固定资产投资的一个重要组成部分，房地产开发投资的高速增长为整个固定资产投资的快速增长创造了条件，同时也为整个经济的快速发展作出了一定的贡献。“十五”期间，长沙全社会固定资产投资年均增长34.4%，其投资的26%是由房地产开发投资形成的，而“十一五”前两年长沙全社会固定资产投资的28%是由房地产开发投资形成的，这两个时期长沙GDP年均分别增长14.8%和15.4%，房地产开发投资的高速增长，促进了固定资产投资的快速增长，也加快了长沙市经济的发展。

    2、国家住房制度改革是主要推动力

    房地产业在我国还属于新兴的行业，发展的潜力非常巨大。从1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》开始实行住房制度改革后，在全国范围内逐步取消福利分房制度，停止实物分房，在不到十年的时间内，人们已经摒弃了过去那种等待分房的习惯心理，完全接受了买房靠自己的观念。有很大一部分人将过去享受的政策房转手，以换取更宽敞、更舒适、更时尚的住房；同时还有一部分先富起来的人群将买房作为一种新的投资渠道，购置第二套、甚至第三套商品房；凡此种种，极大地刺激了房地产开发的高速增长。

    3、市场供求变化的刺激性增长

    在市场经济条件下，市场是由供求双方决定的，市场需求是促进房地产开发高速增长的内在动力。前几年长沙市房地产市场对住房、商业营业用房等的需求呈现快速扩张的特点，其主要动因是三种需求拉动：一是居民满足自身居住的需求；二是一部分人的投资需求；三是少数人的投机需求。从市场的发展看，长沙市房地产市场很长一段时间处于快速发展的良好状态，2003-2007年的商品房施工面积、竣工面积、销售面积绝大多数时间增长水平均在30%以上，这说明市场上商品房供应和商品房需求都很旺盛，是导致房地产开发投资快速增长的内在动力。但从供求对比来看，2008年商品房建设面积竣工率（竣工面积除以当期施工面积）和销售率（当期销售面积除以当期竣工面积）均呈下滑态势，表明供应市场发展略快于需求市场。

    三、对长沙目前房地产业发展情况的总体判断及前景分

    （一）对长沙目前房地产业发展情况的总体判断

    1、从房价收入比看

    目前衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比，其含义大体是：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入和之比。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，发展中国家要偏高些。总体来看，国外房价要高于国内，但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内，其房价与家庭年均收入的比例一般在3-6倍之间。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3-5年的收入。因此，一般房价达到户均收入6倍以上的区域被经济学家称之为泡沫区。

    从长沙的情况来看，2007年全市城镇人均可支配收入为16153元，按户均3.5人计算，户均收入为56535元。2007年，长沙平均商品房销售价格3308元/平方米，按每套住房70平方米计算，一套住房需23.16万元，那么房价与户均收入的比例为4.1:1(4.1倍)，相当于居民全家4年的收入水平；如果按每套住房90平方米计算，一套住房需29.77万元，相当于一个人18年的收入，房价与户均收入的比例为5.27:1(5.27倍)。总体来看，长沙的房价收入比还是在正常范围内。而在我国一些发达城市，如北京、上海，其房价收入比例已经超过了城市居民全家10年的收入。

    2、从开发投资强度和增速看

    2007年，长沙房地产开发投资规模和增幅在中部六市均居第二位，占全国比重为1.67%，在中部省会排第二位。中部六省会城市按国土面积算房地产业 的平均投资强度为363万元/K㎡，按户籍总人口计算的平均投资强度为5105元/人；长沙按国土面积计算的房地产投资强度为349万元/K㎡，按户籍总人口计算的房地产投资强度为6480元/人。从以上的分析我们得出这样的判断：当前长沙房地产开发业的基本态势是，投资快速增长主要是市场需求的拉动，房价上涨较快但未出现泡沫现象。随着宏观调控措施的逐步到位，长沙的房地产业将在调整中稳定较快地发展，进一步走向成熟和完善。　

    （二）对长沙房地产业的前景分析

    从短期看，长沙的房地产市场会有一个调整期。一是经济发展的规律使然，从长沙投资的增长速度看，近十年，长沙房地产投资增速经历了6年35%-91%的高增长，2年29%-30%的较高增长，年距增长速度在 25%以下的增长期均出现在近3年，反映出目前正处于调整发展阶段。二是房地产业发展的大环境趋于疲软。长沙房地产业2004年开始进入一个比较稳定发展的状态，“长房景气指数”于2005年和2007年曾达到周期中的顶峰，目前的商品房销售量、商品房平均销售价格均处于景气指数下挫的运行态势，2008年三季度商品房销售面积连续三个月同比负增长。三是经过多年的发展，长沙大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足，就整体而言，长沙市住房严重短缺的时代已经基本结束，一些“投资型”购房者也越来越趋于理性，他们更加注重房屋的品质和后期的物业管理服务水平，不再会像前两年那样陷入盲目的恐慌中，害怕自己看中的房子晚点动手就被别人买了，由过去的“迫不及待”到“看看再说”继而持币观望。

    我们还可以从以下三个方面加以分析：

    1、从供需双方的发展趋势看

    从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。无论房价涨跌，为满足生活居住的购房者，如果购房胜于租房，而他们的经济条件又许可的话，他们会首选购房，在房改已经过去了10年的今天，这一部分需求不是太大；对于为改善住房条件而想购房者，在当前宏观调控的新形势下，因为对房价的走势不甚明了，可能就会持币待购；而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。当然，也不排除这部分从楼市中撤出的资金又重新回到楼市中来，但在目前的情形下，还具有相当的不确定性。

    再从供给方看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房二级市场有效供给将会不断增加，长沙也不例外，同时房地产市场供给的主要来源——房地产开发一级市场仍然继续放量，2008年前8个月商品房供销比达到1.60∶1，其中住宅供销比达到1.58：1，出现供大于求的现象。因此，商品房的供应在近两年内会较充裕。

    2、从房价的构成来看

    房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。2007年，长沙市土地成交价款比2003年上涨22.0%；投资中材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨。这些因素综合导致2007年全市商品房平均竣工造价增长较高。土地作为一种稀缺的不可再生的资源，价格不可能降下去，房屋的建设质量和人们对住房要求的提高，使建安成本也不可能下降，经营费用、税费、利润假设维持在一个较为稳定的水平，据此分析今后长沙市商品房价格仍将保持在一定的水平上，但涨幅较前些年会有所减缓。加上政府的调控，房价的大幅变化也不可能出现。

    3、从房地产市场主体的行为来看

    房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，政府起指导和决策作用，购房者对房地产的走向起决定作用，房地产企业和金融机构则跟着市场走。

    从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，中央政府和金融机构是希望房价稳定发展的，地方政府希望房价的上涨来带动其经济的发展，房地产开发商则希望房价不断上涨以达到其利润最大化，拥有房产的居民希望房价上涨显示其资产丰厚，而对于无房的居民则希望房价下跌。就长沙目前的形势而言，居民的生活需求基本得到满足，国家的宏观调控目的明确，且措施细化到位，在买卖双方相持不下的情况下，买方应该略占主动，加之部分投资者或投机者由于对投资房产的预期回落，也会加入到持币待购者行列，因此，长沙市的房价会朝着成本价值回归。朝着与居民的收入水平相适应的方向发展，这才是健康的房地产市场。

    但从长期看，长沙的房地产业作为国民经济的支柱产业性质不会变，会有一个长期向好的发展。因为社会经济的发展，居民生活水平的提高，两型社会建设，城市的发展，城市人口的增多，会释放出大量的住房需求，房地产业的前景是长期向好的。

    （1）经济发展支撑市场需求

    一是经济发展和收入增长的支撑。人均GDP是反映经济发展水平的最重要的标志，长沙在中部地区的人均GDP水平高于邻近的郑州、合肥和南昌；其次，城镇居民人均可支配收入反映出居民的富裕程度，这一标志水平长沙在最近一次全国排名列第14位，在中部遥遥领先。特别长沙是一个产业比较均衡的内生效益型经济特征比较明显的城市，大气候变化影响的风险较低，不像那些大石油、大钢铁或大出口城市一样受国际市场制约，这就预示了未来长沙经济仍将持续均衡增长。二是城市的规模效应支撑。长沙市城区户籍人口已达到218.8万，建成区面积181平方公里，属全国特大城市行列。近五年长沙年均增加市区人口6万人，扩大建成区10平方公里，城市规模大，相应的土地成本就要高，建房运输成本以及其他的成本也要增加，刚性成本将支撑着房价的稳步提高。经济和居民收入的稳定增长、城市建设的发展，为改善居民居住条件的房地产业的主体市场提供了源源不断的需求空间，是长沙房地产市场基本面持续稳定发展的基础。

    （2）价格洼地助推投资需求

    在房市投资门槛较高的形势下，长沙目前楼盘价格的“洼地效应”比较诱人，与北京、上海、广州等一线城市比，均价相差达到几倍；与中部省会城市比，长沙房屋价格也居倒数第二。  
 
    “洼地”催生房地产投资的“原始股”，同时，长沙产业的升级发展和城市大开发，将拓展新的成长空间，给投资者带来商机。以去年同期长沙成交前20个楼盘购房对象为例，长沙籍外购房者占近五成，其中外省籍购房者占比超过一成，在当前持币面临通胀压力大、利率倒挂，与房地产争夺资金最突出的股市持续下跌的投资背景下，长沙有价格洼地的房地产保值增值能力凸显。
 
    （3）民生工程刺激消费需求

    政府和有关部门采取有效措施，发挥政府调控作用，积极落实国家宏观调控政策，减少或控制高档商品房的开发规模，改善商品房开发供应结构，加速中小户型住房建设，增加90平方米以下住宅供应。上半年在房地产开发投资只增长23.5%的整体态势下，90平方米以下住宅投资增长80%左右。同时，在改善群众住房方面,以强化住房保障和房地产市场调控为重点，研究出台了《长沙市政府关于促进房地产业健康发展的若干意见（暂行）》等文件。一是充分发挥政府的综合协调作用，确保政府对房地产市场的有效调控；二是全面推行保障性住房分配货币化，具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府按标准给予货币补贴；此外，还对搞活二手房市场、清理税费收取、优化报建程序、加快棚户区改造做出了一系列决定。民生工程惠及的老百姓的范围更广，也更有利于形成房地产供给与需求的有效对接，激活中级消费市场。

    （4）两型社会建设带来的新需求

    一是全新的发展理念。“两型社会”试验区的发展目标是建成国家综合配套改革的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区、支撑发展的增长极。新的发展理念将铸就新的“生态宜居市场”。二是先导区的规划。市委市政府已组织绘制总体功能构架为“一核、四区、三带”的基本蓝图，先导区规划建设用地规模420平方公里，生态景观绿地198平方公里，核心区建设用地212平方公里，核心区建设用地规模比长沙2007年城市建设用地规模还大，为房地产业发展赋予了全新的物理空间。三是中心影响效应。长株潭两型社会试验区是一个组团式区域，长沙无疑是发展中心，除直接影响其它两个城市外，还要辐射周边，吸纳各种要素和资源集中，新的资源重组和产业发展，必然产生新的住房需求，推动长沙房地产业做大做强。

    从上述几个方面分析，长沙房地产需求仍存在很大空间，虽受目前全国、特别是一线城市较低迷状态的影响，但整体市场保持稳定增长的基础仍比较牢固。

    四、保持房地产开发健康发展的对策建议

    房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，房地产业仍是长沙市国民经济的支柱产业，为了保持房地产业的持续健康发展，政府重点要抓住土地和资金这两个环节，做好三个引导；而对于房地产开发商来说，重点是减少存量房，盘活资金；普通居民则要理智、理性地分析判断。

    1、抓住两个环节。一是土地环节。土地不仅是房地产开发的必要条件，也是引导房地产开发投资方向，促进商品房供求平衡、结构合理，有效避免地价、房价泡沫的基础性因素；二是资金环节。目前长沙市房地产开发投资的资金约有60%甚至更多来自于银行贷款，因此，把好银行贷款这一关，避免诱发金融风波，导致金融危机。

    2、做好三个引导。一是引导房地产开发投资与房地产市场需求相适应，避免房地产开发投资规模过大、商品房结构失调；二是引导房地产开发投资与经济发展相适应，避免房地产开发投资增速远超于经济发展速度；三是正确引导地价、房价，避免房价大起大落，脱离居民的购买力水平或影响开发商的合理收益，影响市场景气。

    3、避免盲目性投资。房地产开发企业在追求数量的同时要重视品质的提高，还要尽可能地盘活积压资金。有些企业的做法值得借鉴：比如买房送花园、送附属设施、送储藏间或者其它优惠等，实际上是折价销售，其目的是尽快回笼资金以利于今后更好更快发展；在开发的品种方面，要加强普通住宅和中小户型的建设。

    4、加强可持续发展观。要彻底改变一些企业重短期效益忽视长远规划的现象，规范市场运作，强化质量意识，不但要重视前期开发，更要重视后期配套服务，要将短期效益与长远规划结合起来。

    5、树立理性投资消费观念。对于一部分投资者来说，要加强理性分析能力，树立理性投资和理性消费观念。政府要强化住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。