2019年8月6日-8月9日，亿翰智库在上海隆重举办2019中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2019中国社区服务商TOP100研究成果。
（注：排序不分先后）
（注：排序不分先后）
一、规模：
行业规模持续扩大，百强社区服务商集中度再提升
2018年全国商品房销售面积再创新高，达17.2亿平方米，但增速回落至1.3%。全国商品住宅新开工面积在经过2016及2017年低速增长之后，在2018年增速扩大至19.7%。2018年全国商品房在管面积为203.6亿平方米，2018年全国商品房竣工面积为9.36亿平方米，根据此增速推算到2019年全国商品房在管面积将达到212.92亿平方米。预计到2021年，全国商品房在管面积将达约240亿平方米，稳定的社区服务增量规模，将有力激发社区服务行业潜力，为“超万亿”蓝海增添市场活力。2018年百强社区服务商服务规模为68.4亿平方米，占总市场份额的33.6%，较2017年占比提升7.5个百分点；TOP10社区服务商所占市场份额为15.3%，同比增长2.6个百分点。TOP10企业作为行业的“领军者”，对行业发展起到标杆性作用，未来随着企业规模与资源整合能力的提高，企业品牌效应的增强，市场份额将持续向行业领先企业靠拢。
二、服务：
注重服务品质提升，布局多元业务挖服务价值
自十九大报告将“人民对美好生活的向往”这一奋斗目标提到战略高度之后，社区服务企业在提供基础生活服务的基础上，更加注重服务的品质和业主的精神生活需求，全方位多角度为建设美好生活社区贡献力量。目前，在提升服务品质的举措上，社区服务商主要从技术品质、功能品质和信息品质三个层面展开进行：●在技术品质上，社区服务商以社区服务的智能化水平、技术水平、管理的规范程度以及服务开发能力成为企业发力的主要方向；代表性企业有碧桂园服务、金科服务等；●在功能品质上，其功能设备、服务亲和力、服务效率、服务价格等成为重点领域；代表性企业有福晟生活服务、康桥物业、新力物业等；●在信息品质上，通过建立信息渠道、提高信息传递的速度、信息传递的准确性、信息传递的对称性以及信息的开放度来实现。社区服务商提高服务品质有利于提高企业在行业中的竞争力，为企业的可持续发展谋利益；品质化的服务能在消费者中建立良好的口碑效益，为业主美好生活需求保驾护航。在美好生活全面建设之际，提升服务品质会成为社区服务商重点关注的领域。发展多元产业已经成为行业内的一致转型选择，在新的社区经济概念和生活服务的定位下，多元服务也比过往拥有更多想象空间。2018年，主流社区服务商深挖业主生活需求，其多元服务多集中于创新房屋租赁、停车位服务及社区相关配套服务上等层面上的创新。
早期社区服务商开展多元服务，主要致力于寻求物业费之外的资金平衡的手段。在新的社会环境下，社区服务行业在进行前景预估时，“多元服务”已被视为社区服务企业中极富价值的潜力增长点。根据目前已经涉足多元服务的社区服务商来看， 在2015-2018年期间内，社区服务商增值服务收入部分呈现持续上涨趋势，且在2018年均有较高幅度的增长。三、资本：
资本市场估值偏高，社区服务企业上市热情高
随着社区服务行业竞争加剧，企业对于规模扩张的诉求日益增加，但企业在进行规模整合过程中资金压力也在加大。为拓宽企业融资渠道，部分社区服务企业将新三板市场作为企业重要的融资平台，但新三板市场对部分优质社区服务企业市场价值存在低估现象，企业融资需求难以得到满足。
2018年新三板挂牌上市的社区服务企业为11家，摘牌企业为14家，首次出现摘牌数量大于挂牌数量状况，受制于新三板交易活跃度不高、融资规模有限等因素，部分已于新三板退市的社区服务企业已完成主板市场挂牌交易，融资规模与交易量均有大幅提升。
据亿翰智库对2019年6月前上市的14家上市社区服务企业监测数据显示，在2016-2018年间，14家企业总在管面积由8.91亿平方米增加至13.89亿平方米，年复合增长率达25.1%；2018年14家企业总在管面积较2017年同比涨幅扩大至29.8%。
2018年及2019年上半年共有8家社区服务企业进行主板上市，并且企业上市融资用途中均明确表示将有较大比例资金用于寻求企业战略性规模扩张。由于上市融资的门槛较高，不少社区服务商仍选择通过发行社区服务收益类ABS等融资方式进行融资。相对于企业收益类ABS而言，物业管理费ABS项目的现金流较为稳定，受到较多社区服务商的青睐，且物业费ABS融资用途不受限制，物业管理企业可以自主决策募集资金用途，对企业收并购策略推进、社区服务平台搭建以及相关创新性增值服务的开展等都有较大支持度。社区服务商服务面积表现出的高成长性，为企业经营收入的增长奠定基础，同时也为相关社区增值服务业务提供庞大的需求市场。2018年社区服务商营业收入持续上升，14家上市社区服务商2018年总营业收入达为290.88亿元，较2017年同比增长44.2%；14家上市社区服务商净利润之和为38.58亿元，较2017年同比增长61.0%。2018年上市社区服务企业在规模增长、营业收入与利润方面表现出良好的成长性，增强了市场对未来社区服务行业发展的信心，资本的注入将会给社区服务企业在市场化拓展中提供充足资金支持，进一步推动行业快速发展。
据亿翰智库监测，截止到2019年6月底，有3家社区服务企业已提交上市招股书，另有鸿坤物业、保利物业、金科服务等多家企业在进行上市前期准备或明确表示未来将登陆资本市场。未来随着社区服务企业资源与规模整合能力的提升，对资金的需求量也将更大。在新三板市场监管力度的加大以及主板市场对社区服务行业整体估值较高等因素影响下，将会有更多的社区服务企业寻求主板上市，社区服务企业上市热潮将会是未来一段时间的热点。
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