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厂长之前讲过在哪些地方买房还是有价值的，参考文章：错过了雄安，千万别错过海南！今天厂长的一个高中同学在西安买了期房，南郊大学城的南郊，恒大的楼盘。成交价12000元／平米。之前一直跟厂长说想在西安买房，但是不知道买期房还是二手房？
今天厂长和大家聊聊这个问题。
买房前，你一定要清楚自己的真实目的是什么，是为了赚钱，还是别的。
这事跟找对象其实差不多，要求太多往往找不到合适的。
想让孩子上好学校，没问题，学区房很多。
最近，北京市相继出台了2018年城六区与通州区的义务教育阶段入学政策，海淀区、东城区的新购“学区房”登记入学都将受到限制！
这一连串政策一出，就意味着很多北京老住户的房子将直接脱离学区房属性！
意味着北京的学区房也完了，但是其他地方的没啥影响，毕竟北京的教育资源时全国第一。
想交通便利，可以，地铁房也不少。甚至还有人追高铁房，难道你天天坐高铁上下班吗？高铁附近不吵吗？
想房价低，升值潜力大，仔细找找也是有的。
但如果你又要学区，又要地铁，还想要价格低，升值潜力大，那估计你打着灯笼都找不到。
这种房子要么没有，要么有也轮不到我们老百姓手上。
所以，一定要清楚自己买房的真实目的，想投资就是想投资，想自用就是纯刚需，目的越纯粹，房子越好选，否则会错失市场机遇。
厂长的这位同学在火热的西安房市中，还是败给了刚需，结婚丈母娘的刚需。他其实去年上半年就开始琢磨买房，但是一直犹豫地段和交通，直到现在手上的首付已经不足以让他犹豫了，只能退而求其次。
如果你想今年买房，而且买房保值升值的目的超过一半，我建议你买二手房。
为什么？往下看。
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买房赚钱的本质是什么？
一个很简单的公式： 收益=（卖出价-买入价）×持有面积×周转效率（流动性）
通过这个公式的变量，我们就可以轻易地发现，买什么样的房子收益最大。
打个比方：
厂长购房买入1万，卖出3万，100平，用时2年，那么收益就是200万/2年，100万/年。
厂长购房买入1万，卖出2万，50平，用时1年，那么收益就是50万/年。
是不是感觉小学生都会算。
但是不要小看这个公式，因为通过这个公式的变量，我们就可以轻易的发现，买什么样的房子收益最大。
（1）卖出价-买入价，说明升值空间很重要！
投资房子不是越贵越好，也不是地段为王，而是增值空间越大越好。
买房投资，不能只看地段，也不能只选贵的。
有人十多年前在上海买了汤臣一品，那个时候汤臣一品是8万一平，而今天，是20万一平。
十年翻了2.5倍，要知道这可是最好的江景房，地段之王。
但2007年上海房价均价1万，2017年均价5万5，翻了5.5倍。
这在股市里叫什么？跑输了大盘。
所以，买房赚钱，升值空间很重要。
买房实际上就是买价格差，很多时候，你买顶豪，不一定比买老公房赚得多。
（2）持有面积，大房子的优势
涨幅差不多的条件下，持有面积越大，收益越多。
所以老破大很受专业投资客欢迎，面积大，不用涨太多，就能赚不少。（厂长科普老破大：指被市场低估的大房子，原因可能有很多种，比如顶楼复式，比如小区环境太差，比较户型巨烂等。总之这些房子就是有一个特点，主要因为太大，不好卖，比周边的房子便宜很多，便宜个几十万，打个7-8折是常有的。）
（3）周转效率，流动性很重要
在各类资产里，房子的流动是相对较差的。动不动几十万几百万的现金，老百姓几十年的积蓄或年轻人几年的工资。资产越重越不易流动。不同类型的房子，流动性也分三六九等。
在当下的中国，房价基本3年就一轮变化。
二手房2年就能卖，不用装修就能出租，租金能抵月供。
流动性高，还能产生持续的现金流，买卖周转都很方便，这一点，老破小比老破大更有优势。
（注意，老破小和老破大并非真的让你买又老又破的房子，而是买房圈内的一种俗称，房龄再老一般都不要超过20年，超过了一是不好贷款，二是居住体验差。）
新房就不行了，预售到交房，一般都要2年，再持有2年，才达到满二标准，这个过程要4到5年。要是再加上很多城市限售政策，比如西安的政策：购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
整个交易周期需要更长的时间。
更惨的是，如果新房没装修的话，不好出租，这期间就不能像二手房一样产生持续的现金流来覆盖房贷。自己装修的话，又要贴上不少成本。
而且在这么长的时间内，要么是会浪费一些周期性的机会，没办法及时补充杠杆。要么是出现任何价格下调的风险，没法避险。
所以，若你买房的投资目的占50%以上，买二手房比买新房更划算。
而老破小，则是比老破大更适合新手的投资标的。
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