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厂长之前讲过在哪些地方买房还是有价值的,参考文章:错过了雄安,千万别错过海南!今天厂长的一个高中同学在西安买了期房,南郊大学城的南郊,恒大的楼盘。成交价12000元/平米。之前一直跟厂长说想在西安买房,但是不知道买期房还是二手房?
今天厂长和大家聊聊这个问题。
买房前,你一定要清楚自己的真实目的是什么,是为了赚钱,还是别的。
这事跟找对象其实差不多,要求太多往往找不到合适的。
想让孩子上好学校,没问题,学区房很多。
最近,北京市相继出台了2018年城六区与通州区的义务教育阶段入学政策,海淀区、东城区的新购“学区房”登记入学都将受到限制!
这一连串政策一出,就意味着很多北京老住户的房子将直接脱离学区房属性!
意味着北京的学区房也完了,但是其他地方的没啥影响,毕竟北京的教育资源时全国第一。
想交通便利,可以,地铁房也不少。甚至还有人追高铁房,难道你天天坐高铁上下班吗?高铁附近不吵吗?
想房价低,升值潜力大,仔细找找也是有的。
但如果你又要学区,又要地铁,还想要价格低,升值潜力大,那估计你打着灯笼都找不到。
这种房子要么没有,要么有也轮不到我们老百姓手上。
所以,一定要清楚自己买房的真实目的,想投资就是想投资,想自用就是纯刚需,目的越纯粹,房子越好选,否则会错失市场机遇。
厂长的这位同学在火热的西安房市中,还是败给了刚需,结婚丈母娘的刚需。他其实去年上半年就开始琢磨买房,但是一直犹豫地段和交通,直到现在手上的首付已经不足以让他犹豫了,只能退而求其次。
如果你想今年买房,而且买房保值升值的目的超过一半,我建议你买二手房。
为什么?往下看。
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买房赚钱的本质是什么?
一个很简单的公式: 收益=(卖出价-买入价)×持有面积×周转效率(流动性)
通过这个公式的变量,我们就可以轻易地发现,买什么样的房子收益最大。
打个比方:
厂长购房买入1万,卖出3万,100平,用时2年,那么收益就是200万/2年,100万/年。
厂长购房买入1万,卖出2万,50平,用时1年,那么收益就是50万/年。
是不是感觉小学生都会算。
但是不要小看这个公式,因为通过这个公式的变量,我们就可以轻易的发现,买什么样的房子收益最大。
(1)卖出价-买入价,说明升值空间很重要!
投资房子不是越贵越好,也不是地段为王,而是增值空间越大越好。
买房投资,不能只看地段,也不能只选贵的。
有人十多年前在上海买了汤臣一品,那个时候汤臣一品是8万一平,而今天,是20万一平。
十年翻了2.5倍,要知道这可是最好的江景房,地段之王。
但2007年上海房价均价1万,2017年均价5万5,翻了5.5倍。
这在股市里叫什么?跑输了大盘。
所以,买房赚钱,升值空间很重要。
买房实际上就是买价格差,很多时候,你买顶豪,不一定比买老公房赚得多。
(2)持有面积,大房子的优势
涨幅差不多的条件下,持有面积越大,收益越多。
所以老破大很受专业投资客欢迎,面积大,不用涨太多,就能赚不少。(厂长科普老破大:指被市场低估的大房子,原因可能有很多种,比如顶楼复式,比如小区环境太差,比较户型巨烂等。总之这些房子就是有一个特点,主要因为太大,不好卖,比周边的房子便宜很多,便宜个几十万,打个7-8折是常有的。)
(3)周转效率,流动性很重要
在各类资产里,房子的流动是相对较差的。动不动几十万几百万的现金,老百姓几十年的积蓄或年轻人几年的工资。资产越重越不易流动。不同类型的房子,流动性也分三六九等。
在当下的中国,房价基本3年就一轮变化。
二手房2年就能卖,不用装修就能出租,租金能抵月供。
流动性高,还能产生持续的现金流,买卖周转都很方便,这一点,老破小比老破大更有优势。
(注意,老破小和老破大并非真的让你买又老又破的房子,而是买房圈内的一种俗称,房龄再老一般都不要超过20年,超过了一是不好贷款,二是居住体验差。)
新房就不行了,预售到交房,一般都要2年,再持有2年,才达到满二标准,这个过程要4到5年。要是再加上很多城市限售政策,比如西安的政策:购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
整个交易周期需要更长的时间。
更惨的是,如果新房没装修的话,不好出租,这期间就不能像二手房一样产生持续的现金流来覆盖房贷。自己装修的话,又要贴上不少成本。
而且在这么长的时间内,要么是会浪费一些周期性的机会,没办法及时补充杠杆。要么是出现任何价格下调的风险,没法避险。
所以,若你买房的投资目的占50%以上,买二手房比买新房更划算。
而老破小,则是比老破大更适合新手的投资标的。
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