包销模式第三方收取差价，如何纳税?

　　案例：A房地产公司包销尾盘物业给第三方，差价由第三方收取，A公司只向业主收取约定底价。其中某商铺底价为40万，包销给第三方，第三方以50万的价格卖给业主，差价10万由业主直接向第三方付款，A公司只收取40万(网签备案合同金额也为40万)。

　　第三方收取的金额未向业主开具发票，也未签订协议。

　　问：A公司应按40万还是50万交税?

　　答：原国税函发〔1996〕684号对底价包销的营业税作出了规定，包销商取得的手续费收入或者价差按“服务业-代理业”缴纳营业税，后在江苏省地方税务局转发的苏地税函[1997]9号中明确，“房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按销售不动产计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。”云地税发〔1996〕391号也明确“对房产企业在合同期内将房产交给包销商承销的，房产企业应以包销商向购买者收取的全部价款和价外费用(不得扣除支付给包销商的手续费)为计税依据，缴纳销售不动产营业税。”

　　政策变化

　　营改增后，第三方应按经纪代理服务6%缴纳增值税，房开企业应按购房者支付的全部价款缴纳销售不动产增值税，全额向购房者开具发票，并取得第三方开具的佣金发票。企业所得税也应当同时记收入和成本，其中佣金支出按比例限额扣除。

　　因此本例应按50万交税。10万元作为佣金支出，应由第三方向A公司开具发票在税前列支(佣金扣除限额为对应合同金额*5%，存在超过5%扣除限额不能全额在企业所得税列支的情况)。

　　政策依据

　　国税函发〔1996〕684号

　　“广东省地方税务局：

　　接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》(穗地税发〔1996〕259号)，反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。

　　经研究，现答复如下：

　　在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税;

　　在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;

　　包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。”

　　来源：税税有道  作者：刘文怡

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　　2008年9月的解答——

包销房地产应如何缴纳营业税?

　　问题：包销房地产应如何缴纳营业税?

　　回复：根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函[1996]684号)的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

　　来源：安徽财税网