广告宣传学区房是否构成承诺？看法院的裁判要旨

1.开发商售楼广告中对于学区房的承诺内容明确，属于合同内容，对开发商具有约束——陆山与淮南恒久置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】：出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。

案号：(2014)淮民一终字第00168号

审理法院：安徽省淮南市中级人民法院

来源：法信精选

2. 商品房销售广告中有关“买房读名校”的承诺具体确定，且对合同的订立以及房屋价格有重大影响的，应视为要约——北京中粮万科房地产开发有限公司与余云飞商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】：开发商在商品房销售广告和宣传单中有关“买房读名校”的承诺具体明确，对购房人是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对开发商应当具有法律约束力。

案号：（2014）二中民终字第3255号

审理法院：北京市第二中级人民法院

来源：法信精选

3.商品房销售广告中较为醒目位置印有“学区房”字样，并对学区房的承诺内容明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，该承诺应视为要约——熊芳芳与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】：开发商在报纸媒体上发布的销售广告下方较为醒目位置印有“学区房”字样的，该广告的内容属于商品房屋相关配套设施的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，该允诺应视为要约，应视为合同内容。

案号：（2015）甬海民初字第379号

审理法院：宁波市海曙区人民法院

来源：裁判文书网

4.开发商在广告中宣传该楼盘为学区房，但未有具体承诺，购房者也未能证明该学区对于合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，该广告宣传内容不视为要约——吴建东、黄静菊与江苏中成华地置业有限公司商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】：开发商通过有关媒体发布广告宣传的学区不在开发商楼盘的开发规划范围之内，且购房者也未能提供证据证明该开发商宣传的学区对于双方合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响的，该广告宣传内容不能视为要约。

案号：(2018)苏民申186号

审理法院：江苏省高级人民法院

来源：裁判文书网

5.拥有学区房学位使用权的权利人可提出禁止他人使用学区房学籍的行为保全申请——王某诉廖某房屋买卖合同纠纷案     【案例要旨】：买受人专门为了保证子女入学而与出卖人签订学区房买卖合同，后双方因合同履行问题发生纠纷而诉至法院，为了防止出卖人恶意使用房屋学籍，买受人可基于其对涉案房屋学籍所拥有的使用权而申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学位。

来源：北京法院网 2016.06.15

6.房产宣传广告中明确说明房屋为学区房的允诺为要约，出卖人应按约履行合同义务——王一棣诉杭州宝龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【案例要旨】：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人在其宣传广告中明确说明其楼盘为学区房及楼盘周边的教育资源情况的允诺应视为要约，出卖人应按约履行相关义务，否则应承担违约责任。

案号：（2014）杭经开民初字第168号

来源：中国裁判文书网  2014.08.14

7.买受人无法证明在建房屋非学区房的，销售方不构成虚假宣传——钱国飞诉吉翔置地集团有限公司商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】：房屋销售方在商品房预售宣传中注明所售房屋为在建学校的学区房源，因无法确定正在建设规划中的学校最终是否能够划分为学区房，若买受人无法举证证明该在建房屋不是学区房的，销售方不构成虚假宣传。

案号：（2015）嘉海民初字第603号

来源：中国裁判文书网  2015.12.03

8.开发商在宣传广告中做了学区房宣传的要约邀请，但无法保证买受人子女入学的，开发商承担缔约过失责任——陈士华诉淮安中南世纪城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【案例要旨】：开发商所做的学区房宣传广告中注明“置于计划仅供参考，最终以合同和相关部门规定为准”应视为要约邀请，最终无法保证买受人通过购房而入学的，其宣传构成虚假宣传，违背了诚实信用原则，因买受人也未尽到谨慎审查义务，故开发商应当承担相应缔约过失责任对买受人予以补偿。

案号:（2015）淮中民终字第00952号

来源：中国裁判文书网  2015.07.30

9.因出卖人未及时迁出户口而导致学区房买受人子女无法入学的，出卖人承担违约责任——李琪诉赵晓蓓房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】：买受人以子女入学为目的与出卖人订立房屋买卖合同，因出卖人未及时迁出户口而导致买受人子女无法入学，该房屋买卖合同的目的无法实现，出卖人的行为构成违约，应承担违约责任。

案号：（2016）京01民终1290号

来源：中国裁判文书网  2016.03.01

10.非因出卖人原因导致买受人子女入学迟延、最终顺利入学的学区房买卖合同，出卖人不构成违约——陈琼诉邵庆红等房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】：买受人以子女入学为目的与出卖人订立房屋买卖合同，合同履行过程中非因房屋出卖人原因导致买受人子女延迟入学，并且买受人子女入学的合同目的最终实现，买受人不存在实际损失，则出卖人不构成违约。

案号：（2014）玄民初字第1960号

来源：中国裁判文书网  2014.12.11

11.房产经纪公司对学区房居间合同订立的重要事实提供虚假信息而致使合同目的不能实现，购房人可不支付居间费——某经纪公司诉雷某、于某居间合同纠纷案

【案例要旨】：房产经纪公司虚假宣传房屋为“学区房”，属于对订立合同有关的重要事实提供虚假信息而致使合同目的不能实现的行为，直接损害购房人利益，购房人可以不向其支付居间费及违约金。

来源：《北京三中院通报十起涉房屋买卖居间合同纠纷典型案例》

12.开发商在售楼广告中的教育优惠承诺可视为要约——俞兴超等与上海新黄浦置业股份有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

【案例要旨】：商业广告一般为要约邀请，例外情况下为要约。区分广告系要约还是要约邀请，不能以对象是否特定作为区分标准，对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用容纳规则和回溯分析法来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第3条的规定应适用于开发商在广告中对教育优惠承诺的情形，对承诺是否具体明确、是否对合同订立和价格有重大影响等方面的尺度掌握不宜过严。

案号：（2007）沪二中民二（民）终字第361号

审理法院：上海市第二中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2008年第14期

13.商品房销售广告中有关“买房读名校”的承诺具体确定，且对合同的订立以及房屋价格有重大影响的，应视为要约——北京中粮万科房地产开发有限公司与余云飞商品房预售合同纠纷案

【案例要旨】：开发商在商品房销售广告和宣传单中有关“买房读名校”的承诺具体明确，对购房人是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对开发商应当具有法律约束力。

案号：（2014）二中民终字第3255号

审理法院：北京市第二中级人民法院

来源：法信精选

14.开发商在广告中关于学区房的宣传及允诺内容虽未写入购房合同，但该内容应视为合同的一部分，对双方均有约束力——刘厚岩、帅强芹与苏州新高置地有限公司商品房销售合同纠纷案

【案例要旨】：开发商在路面广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次宣传相关楼盘为学区房，对购房者是否购买该楼盘房屋及房屋的定价产生重要影响，应视为要约。开发商未履约的应承担相应的赔偿责任，购房者未尽审慎义务的也应承担部分责任。

案号：（2017）苏0505民初1029号

审理法院：江苏省苏州市虎丘区人民法院

来源：法信精选

15.开发商售楼广告中对于学区房的承诺内容明确，属于合同内容，对开发商具有约束力——陆山与淮南恒久置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】：出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。

案号：（2014）淮民一终字第00168号

审理法院：安徽省淮南市中级人民法院

来源：法信精选

【司法观点】

商品房销售广告原则上为要约邀请，但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的，视为要约。

我们认为，对商品房销售广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。

根据《合同法》第15条第1款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如小区绿化率达80％、规划区内有健身房、游泳池、每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。

根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。在实际生活中，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。我们认为，如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，根据《合同法》第14条关于要约的规定，该说明和允诺的内容应视为出卖人是向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。

由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。为保护弱势群体买受人的合法利益，根据《商品房买卖合同解释》规定，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。第二，对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这不仅符合《合同法》的规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌著，人民法院出版社2014年版）