今日，中国铁塔在港交所上市，成为今年以来全球最大IPO。2016年，中国铁塔成功发行国内首单央企资产支持票据，迈出了其资产证券化的第一步，同时REITs业务具备了想象空间。美国铁塔（AMT）正是充分利用美国发达的资本市场，对公司现有铁塔资产进行资产证券化，发行REITs募集资金，用以进行资本支出、公司并购等，成为了基础设施REITs和铁塔运营领先者。
2018年8月8日，中国铁塔股份有限公司（股份代号：0788.HK）在港交所上市，募集资金约543亿港元，折合约69.2亿美元，成为今年以来全球最大IPO。按照中国铁塔2014年7月成立时明确的“三步走”战略，它已经完成“快速形成新建能力”“完成存量铁塔资产注入”和“择机上市”的目标。
2016年，中国铁塔成功发行国内首单央企资产支持票据，迈出了其资产证券化的第一步，并创造了多项记录：该产品为国内首单央企资产支持票据，首单通信行业应收账款ABN，首笔发行金额最大ABN，发行利率创近期同期限债券利率历史新低。
美国铁塔（AMT）正是充分利用美国发达的资本市场，对公司现有铁塔资产进行资产证券化，发行REITs募集资金，用以进行资本支出、公司并购等，成为了基础设施REITs和铁塔运营领先者。
中国铁塔在港交所上市 成为今年以来全球最大IPO
2018年8月8日，中国铁塔股份有限公司（0788.HK）正式登陆香港资本市场，在港交所主板挂牌交易。中国铁塔的H股股份定价为每股1.26港元，共计发行431.15亿股（行使超额配售选择权前），占发行后公司总股本的25.0%，募集资金约543亿港元，折合约69.2亿美元，成为今年以来全球最大IPO。
中国铁塔国际配售部分引入高瓴基金、OZ Funds、Darsana Master Fund LP、淘宝中国、中石油、Invus Public Equities LP、北京市海淀区国有资本经营管理中心、工行理财计划、中国机械、上海汽车共十家知名基石投资者。
中国铁塔董事长佟吉禄在致辞中表示， 中国铁塔既是成长型又是价值创造型的公司。“上市是新的里程碑，登高望远，面向未来，股东的关注点就是我们的着力点，股东的期望就是我们的责任和奋斗目标。”
截至2018年6月底，中国铁塔运营的站址规模约190万，总租户数约278万户，是全球最大通信铁塔基础设施服务提供商。除了规模效应显著，公司以共享为核心的商业模式，成功提升站均租户数和边际收益。2018年上半年新增的通信运营商租户通过站址共享满足需求的比例达71%，站均租户数从2015年底的1.28提升至1.47，带来明显的效益提升。
中国铁塔具备稳定的营收和现金流，2018年上半年营业收入353.4亿元人民币，同比增长6.2%，作为铁塔公司核心盈利能力指标的EBITDA达到209.1亿元人民币，EBITDA率由2017年的58.8%升至59.2%，高于多数国际铁塔公司，显示出其盈利能力持续增强。
与国际同行相比，中国铁塔提供的服务全面，共享范围更为广泛。除铁塔共享外，还有传输、电力、维护等综合共享。同时，深化社会资源共享，统筹利用好千万级社会杆塔，低成本、高效率满足建设需求。
截至2018年3月31日，中国铁塔累计交付铁塔建设项目155万个，承建高铁、地铁公网覆盖总里程分别超13700公里、2200公里；承建楼宇及大型场馆室内分布项目2.3万个，总覆盖面积超10亿平米。
中国铁塔成功发行国内首单央企资产支持票据
中国铁塔董事长、总经理佟吉禄表示，中国铁塔自组建以来，服务国家战略，服务行业发展，在各方支持下，牢记共享使命，统筹集约建设，实现了4G建设的大提速，筑牢了“网络强国”、“宽带中国”的基石，为数字经济、新兴产业发展提供了强有力的基础支撑。
2016年12月14日，依托“存量铁塔”和三大运营商应收款项债权，中国铁塔股份有限公司2016年第一期信托资产支持票据(简称中国铁塔ABN)正式发行。中国铁塔ABN发行金额为50亿元，主承销商为招商银行，由华润信托作为发行载体，票面利率2.86%，起息日为2016年12月14日，工具期限为1年，到期一次性还本付息。
图：中国铁塔ABN交易结构
中国铁塔ABN创下了资产证券化市场的多项记录：其是国内首单央企资产支持票据，首单通信行业应收账款ABN，首笔发行金额最大ABN，发行利率创近期同期限债券利率历史新低。
中国铁塔ABN的成功发行，不但能够及时补充营运资金，还将有效降低融资成本；而2.86%的低票面利率背后，也能反应出资本市场对于中国铁塔发展前景的看好。同时，中国铁塔迈出了资产证券化的第一步，也为REITs业务留下了想象空间。
美国铁塔（AMT）之所以能够快速发展，正是依靠来自REITs强大的资本实力支撑。对于铁塔公司来说，有了REITs，就能够把铁塔资产打包上市，对现有的铁塔资产进行资产证券化，在资本市场上募集低成本资金。
基础设施REITs成为热点课题
（一）基础设施REITs是基建投资重要助力
在我国大力推动“供给侧结构性改革”背景下，基础设施投资在“三去一降一补”的定位也是在“补短板”范畴内。可以判断，在地产投资存在重回低迷可能性时，基建投资对维持经济增速愈发重要。
自2013年下半年以来，基建投资对GDP的贡献高于房地产投资。基建投资与房地产投资上下游产业链较长，若两者增速均出现下滑对我国GDP增速有较大影响。基建投资在房地产投资增速下滑的背景下，对维持经济增长底线扮演至关重要作用。现阶段，融资平台为基建投资主体，43号文之后政企债务分离，融资平台难以维持对基建领域的投入。
目前样本融资平台负债率较高（EBITDA利息保障倍数仅为0.8），只能通过“借新还旧”弥补资金缺口。基建投资亟需新的融资替代模式，而基础设施REITs则成为适宜的选择。
（二）美国基础设施REITs概况
2007年，美国国内税务局（Internal Revenue Service）以一事一议的批复信函方式确认了基础设施可以成为REITs的适格投资对象，由此开启了REITs投资基础设施的序幕。但是，出于维持较高分红比率的需要，REITs一般只投资于已经投入使用的基础设施资产，很少涉及开发建设领域。截至目前，美国国内税务局已经确认REITs可投资的基础设施领域包括：铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等等。
美国国内税务局对某项资产是否符合REITs的要求是：第一，目标资产必须在本质上属于永久性构造物，其各个组成部分之间无论在物理上还是在功能上都是相互依存、不可分割的；第二，资产的用途只能是被动的运输或储存产品，并不涉及相关产品的生产或加工过程。
截至2017年9月30日，美国市场187只权益型REITs中，共有7只是基础设施REITs。基础设施REITs的总市值已达1157.6亿美元，占权益型REITs的10.70%，占市场总计的10.08%。
美国铁塔：基础设施REITs和铁塔运营领先者
（一）美国铁塔公司介绍
美国铁塔公司（American Tower，AMT）是全球最大的房地产投资信托基金和领先业主之一，通过子公司持有、经营和发展无线及无线广播通讯不动产。主要业务是作为供应商向广播电视公司、无线数据提供商，及其他行业的一些政府机构提供租赁空间通信的无线服务。美国铁塔还拥有其他电信基础设施和财产利益，租赁给通信服务提供商和第三方塔台运营商。
上述业务占截至2017年6月30日美国铁塔六个月的总销售额的99%。2017年2月15日，美国铁塔通过其欧洲合资企业在法国收购FPS塔，开拓了新的市场。截至2017年，美国铁塔在全球拥有149,000个铁塔基站。
美国铁塔是美国最大的通信铁塔运营商，在1995年以美国广播公司(ARSC)子公司的身份成立，于1998年从ARSC剥离出来，并在纽交所上市，成为独立运营的公众公司。由于美国电信运营商面临着激烈的市场竞争以及资金压力，继2008年运营商Sprint出售铁塔之后，2012年T-Mobile、2013年AT&T、2014年Verizon也纷纷通过“售后回租”的方式，即运营商向铁塔公司出售铁塔获得资金，再向铁塔公司支付租金租回铁塔的方式，实现了“不拥塔，只租塔”的轻资产运营模式，自此美国电信运营商全面完成“去铁塔化”。
当前美国拥有三大独立铁塔公司，分别为CCI（Crown Castle International，冠城国际公司）、AMT（American Tower，美国铁塔公司）和SBAC（SBA Communications，SBA通讯公司）。其中，AMT作为美国最大的通信铁塔运营商，经过近二十年的发展，在美国市场上已探索出一套成熟的运营模式。
（二）美国铁塔运营模式
通信铁塔运营，是一个资本密集型的行业，这导致公司在国际化扩张的时候，需要强大的资本实力来支撑。AMT充分利用美国发达的资本市场，对公司现有的铁塔资产进行资产证券化，发行房地产投资信托基金(REIT)募集资金，用以进行资本支出、公司并购等。
AMT自成立以来主要致力于两项业务：（1）通信铁塔的租赁和管理，即向运营商以及广播电视公司出租多用户通信铁塔；（2）网络发展服务，即提供诸如基站选址、区域划分、业务许可和结构分析等服务。
AMT的商业模式具有客户定位和业务定位多元化的特点，其业务不仅包括通信铁塔的选址、建设、出租，还积极开拓网络发展及其他服务内容，包括Wi-Fi覆盖、网络优化、分布式天线系统、备用电源系统、项目管理咨询、融资和在线存储服务等，目前已形成了一条集咨询、设计、建设和融资等一系列完整的产业链。
AMT的运营成本主要为巨大的固定运营成本，包括土地租用、固定资产税、管理费、公共费用和燃料费、保险和站点维护费用。AMT的资本支出包括收入维持型的支出和收入产生型的支出：收入维持型的支出主要有照明系统、栈堆维护和地面保养等费用；收入产生型的支出主要包括为增加铁塔容量而产生的资本支出、购买土地、新建通信网站和发电机组、收购和新市场开发等费，但AMT资本支出总体呈现持续走低的趋势。
因为当一个铁塔达到其最初设计容量的时候，公司可通过增加铁塔高度、多天线安装等方式满足未来额外租户的需求。此种情况实现了以最小增量运营成本带来显著的高投资回报率。本文以一个铁塔同时被一个租户、两个租户和三个租户租用为例，测算铁塔的投资回报率。假如每座铁塔的初期建设费约为25万美元，每个运营商用户的铁塔租金收入为2万美元/年，运营成本（场地租赁、监控、运维等）会随着用户的增多而略有增加，测算结果如下：
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