这份中报，佳兆业有很多第一次
作者：老胡
“地段、地段还是地段”，这是购房者恪守的核心价值观，而对于地产商而言，赖以生存和对抗周期的只有土储、土储还是土储。
壹
我们此前总结过佳兆业近些年的打法：首先是逐步收集大湾区土地筹码；其次，基于调控政策的盘整优化债务结构和拓宽融资渠道；最后是释放业绩，等待市场的共振。
此次房企中报放榜，我们一直在等待大湾区“地主”佳兆业的报表，这家房企的境况在一定程度上代表着这一区域土储的价值。
尤其是在土地供给少、成本高昂的深圳招拍挂土地市场，土储实力决定了能否在大本营竞争中获得更多赢面。
关于佳兆业的一组数据是：在大湾区总计持有近1300万平方米土储，还有逾3200万平方米的旧改储备尚未纳入土储，其中深圳占比最大，有88个项目，总计1025.6万平方米。
在赢得市场共振之前，佳兆业已从政策面获得了一个不小的利好。
稍早前，一个没有被广泛关注的新变动是：国务院常务会议在6月份提出要“加快改造城镇老旧小区”并且要“加大金融对旧改的支持”。
将企业价值定位为城市公共服务商的佳兆业，料想将加速进入业绩兑现周期。
贰
8月27日下午，佳兆业董事局主席郭英成带领一众高管在香港发布了中期业绩。
上半年，公司实现营收201.06亿元，同比增加33.8%。对比之后你会发现，这是佳兆业上市以来，半年营收首次突破200亿元。
毛利同比增加41.6%至67亿元，期内毛利率增加1.8个百分点至33.4%，而销售毛利率则创下了5年新高，达到33.3%。
对于这份财报，资本市场也给予了热烈反馈：公司今日股价以3.27%的涨幅开盘。
佳兆业的战略布局，从近半年的销售端观察更为直接。
其前6月实现合约销售347亿元，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。
如此算来，2019年上半年的销售单价在17700元/平米，和2018年的单价18261元/平米相比，降幅不到600块。
这一组数据的背后是在一线城市量缩价跌的实际环境下，佳兆业依旧保持了行业领先的高单价和高溢价能力。
从区域来看，大湾区占合约销售58%，其中深圳的合约销售占比达30%。从项目类别来看，旧改项目销售贡献了33%的合约销售额，占比逐步扩大。
原因无他，敢啃硬骨头。
佳兆业涉足过城市更新的所有难题：烂尾楼改造、旧城、旧村和旧工业区。聚焦广深的项目布局，加上近600人的城市更新团队，旧改之王的竞争优势等来了变现。
叁
发布会上，郭英成提醒投资者，光看负债率没有反应出旧改项目的财务结果，以及资产变现能力能产生多少现金流。
旧改项目占销售比提高、销售金额高增长、销售毛利率创新高、维持高单价，这些数据结合起来，对于佳兆业而言，意味着创纪录的现金流：
期末持有现金及银行存款达人民币299.7亿元。
从上图可以看出，这也是佳兆业自2009年上市以来，在手现金第一次突破了200亿元，已大幅跃升至近300亿元。
短期借贷以及长期借贷当期到期部分为224.4亿元，覆盖比例达1.33，一年内到期债务也得以完全覆盖。
房企历来是高杠杆经营的类金融机构，保持杠杆在合理区间则考验着管理层的财技与决心。
关于杠杆，郭英成给自己定了一个两年目标：将净负债率控制在行业可以接受的180%内。
如果从上半年降杠杆的成果来看，这个目标可以轻松实现。
其净负债率从2017年的300%，2018年的236%，连续缩小到目前的191%。资产负债率也创了近六年新低，从2015年的近90%降低至82.6%。
杠杆是一体两面，由资产和负债组成，降杠杆也就是尽可能扩大资产端，缩小负债端，尤其是有息负债。
佳兆业的借款总额已从18年末的1087亿元，微增至1155亿元，严格控制了借款，就意味着控制了有息负债。
期末，带息债务占全部投入资本也创了5年新低，为82.7%，财务费用占营收比例继续维持在3%以下。
负债意味着要付利息，因此控制有息负债就是控制融资成本。融资成本一要看利率，二也看支出规模。
随着业绩的释放和有息负债规模的优化，在地产融资渠道多处受限的环境下，佳兆业的利率并未提高。
2016至2018年，其加权融资成本分别为8.0%、8.3%及8.4%。从融资成本的净支出做个对比，融资成本则是显著下降。
2019年上半年，佳兆业融资净支出为3.5亿元，而2018年同期则是6.2亿元，同比下降43.5%。
这固然和2019年到期的外债规模较小有关，但也能看出佳兆业化解债务压力的努力和成效。
最后，从占比接近一半的外币债务来看，2021年之前，到期的境外企业债余额亦仅有11.2亿美元。
无论是一年内到期债务，还是三年内要兑付的境外债券，手握近三百亿现金的佳兆业显然要比以前从容不少。
当然，在中国房地产行业跨越周期的当下，净负债率的持续下降，债务结构、债务指标是企业得以立足的前提。未来，佳兆业的更多独特价值在于倚仗其货值分布及旧改专业能力带来的稳定推盘。
联系客服
