在现实生活中,不动产销售的情形比较复杂,笔者针对不动产销售的多种情形和对应的营业税纳税义务发生时间进行了整理分析,希望能对大家有所帮助。
一、不动产销售涉及的有关概念
在不动产销售中,由于销售情形的多样性,出现了一些大家熟悉而又陌生的概念,比如说商品房预售和商品房现售、一手房和二手房、小产权房和大产权房,还有预售转让等。为了便于理解销售不动产营业税纳税义务发生时间,下面就先简单介绍一下:
(一)商品房预售和商品房现售。商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发商)将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。因此预售的商品房又称“期房”。开发商预售商品房,必须取得商品房预售许可证。未取得进行预售的,由行政主管部门给予相应行政处罚。同时,与买受人订立的商品房预售合同无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,人民法院可以认定为有效。商品房现售是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
(二)一手房和二手房。一手房是指开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
(三)小产权房和大产权房。小产权房和大产权房不是法律上的概念,而是人们对目前房屋产权现状的一种通俗说法。小产权房按照现在的一般说法,是指法律、法规、规章及房屋土地管理机关不予认可且不予颁发房屋所有权证,而是由乡镇政府、行政村或村民小组发放的房屋所有权证书,或者根本没有任何房屋所有权证书的房产。按照我国目前的法律及政策的规定,小产权房属于违章建筑,因合同的标的物违法,买售双方签订的销(预)售合同无效,不产生物权变动的效果。对小产权房销售的征税依据,只能以“转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物”为政策依据,征收销售不动产营业税。大产权房即“小产权房”的相对词,是指法律、法规、规章及房屋土地管理机关认可并给予颁发房屋所有权证的房产。
(四)商品房预售转让。商品房预售转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让给他人的
一、不动产销售涉及的有关概念
在不动产销售中,由于销售情形的多样性,出现了一些大家熟悉而又陌生的概念,比如说商品房预售和商品房现售、一手房和二手房、小产权房和大产权房,还有预售转让等。为了便于理解销售不动产营业税纳税义务发生时间,下面就先简单介绍一下:
(一)商品房预售和商品房现售。商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发商)将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。因此预售的商品房又称“期房”。开发商预售商品房,必须取得商品房预售许可证。未取得进行预售的,由行政主管部门给予相应行政处罚。同时,与买受人订立的商品房预售合同无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,人民法院可以认定为有效。商品房现售是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
(二)一手房和二手房。一手房是指开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
(三)小产权房和大产权房。小产权房和大产权房不是法律上的概念,而是人们对目前房屋产权现状的一种通俗说法。小产权房按照现在的一般说法,是指法律、法规、规章及房屋土地管理机关不予认可且不予颁发房屋所有权证,而是由乡镇政府、行政村或村民小组发放的房屋所有权证书,或者根本没有任何房屋所有权证书的房产。按照我国目前的法律及政策的规定,小产权房属于违章建筑,因合同的标的物违法,买售双方签订的销(预)售合同无效,不产生物权变动的效果。对小产权房销售的征税依据,只能以“转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物”为政策依据,征收销售不动产营业税。大产权房即“小产权房”的相对词,是指法律、法规、规章及房屋土地管理机关认可并给予颁发房屋所有权证的房产。
(四)商品房预售转让。商品房预售转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让给他人的