早前的4月底,瑞安房地产(下文简称:瑞安)旗下的INNO创智(下文简称:INNO)正式开业,有趣的是,该办公品牌的首个项目其实在南京,于去年9月开业,我此前就有所关注。此次上海首个案例登场,自然会前往探班。
作为一个专注商业零售的公众号,之所以会分享办公品牌案例,主要有几个原因:
1、我和瑞安此前在商业项目上就有过多次合作,有建立联系,这也就是我为什么从INNO品牌刚推出时就有获得信息并长期关注。
2、商业和办公之间的区隔如今已越来越小,商场中引入联合办公业态,办公项目引入商业品牌,传统办公楼结合联合办公理念进行创新,这些早已不是个案,因此我关注商业零售,势必也会关注到与商业有关联的办公品牌。INNO创智符合上述各种要素。
3、设计,我喜欢的。
本文,主要从设计和创新层面,对INNO创智上海的首个项目进行一次相对完整的图文探班分享。
INNO创智位于杨浦区国霞路298号,实则办公楼改造项目,包含A、B两栋,原建筑外观和内装都偏欧式复古风,楼宇结构相对传统,INNO要做的就是因地制宜地植入现代化设计和创新元素,让看似传统的办公楼宇焕发新生。
瑞安向来善于品牌打造,在INNO创智项目中,包含了旗下五大产品模块INNO SOCIAL、INNO OFFICE、INNO WORK、INNO STUDIO、 INNO SPACE,以空间理念导向为传统办公注入更多元素,这也是吸引我进行分享的重要原因之一,它甚至在运营过程中也要同步贯彻“回归社交本身”的精髓。这些,商业项目同样值得借鉴。
除了品牌logo外,入口处的另一侧是大幅灯箱,由活动海报和品牌logo拼接组成,由此可见基于社群理念的市场运营是INNO的重点也是差异化优势所在。左上角的INNO创智A栋就是此次探班的主要区域,且仅限于1~2层INNO SOCIAL和INNO STUDIO等特色空间,也是整个INNO创智将创新、设计、联合办公理念结合得最彻底的区域。除此之外,A栋的2层以上以及B栋虽然在内装方面都进行了现代化改造,但在租赁模式上依旧是传统方式,所以本文并不做赘述。
入口处所见是个大广场,广场细节画面下文会再做介绍。能看到印有品牌logo的地砖,以及位于柱面的区域指示——2层左侧为INNO SOCIAL、右侧为INNO STUDIO;3~5层为INNO OFFICE;4层、7~11层为INNO WORK,各有对应理念的职能分工。
顺指示向右可到达位于1层的接待处,整体观感现代简约,但这还不是该区域的全部内容。
位于接待处的左侧是精品咖啡领域专注于办公楼宇细分市场、主打社群运营的由心咖啡UNIBROWN,之所以用了这么长一句定语,是因为“办公楼”、“社群”这些关键词与INNO的定位完美契合,合作当然是顺理成章,相信在之后瑞安旗下的更多办公项目能看到由心咖啡的入驻。
阳光下的外摆空间显惬意,若窗户打开则可增加内外空间的联动,同时让由心咖啡整家店更显活力。
咖啡先不喝,言归正传来到接待处进入到“访客登记”流程。由于我平时主要不涉及办公项目合作,虽然知道有些办公楼已经进入到了人脸识别的阶段,但访客层面,INNO的机制还算比较酷。首先现场用手机扫二维码,会出现“自助登记页面”,可选择“临时”或“预约”;选择完后会让你输入个人相关信息以及到访公司(公司的话只要输入关键词,系统会出现建议提示);确认完后会收到短信,点击短信链接,出现二维码;皆可用此二维码进出闸机。
过闸机后,在上到2层手扶梯前会看到这样一则灯箱,以简笔画的形式勾勒出INNO的办公状态以及品牌理念,到达该区域后,基本已经完全进入到INNO所提供的更为现代时尚的办公空间,几乎不会再联想到整栋办公建筑的复古外立面。
顺手扶梯来到本文着重介绍的2层空间,回眸能看到上文灯箱画被塑造在了墙面。
而这些画面的运营几乎出现在整个2层的各个公区,体现INNO对于品牌感的塑造能力。
往前,能看到地面刻着的INNO SOCIAL区域名,正面则是一个以书架为载体的logo墙,不过先不要急着一探究竟,经介绍,由于整个INNO SOCIAL是个“回”字形空间,因此基于其动线设计,如果要做一次完整的探班,逆时针而行才更“准确”。
逆时针而行首先面对的,依旧是接待处,如果说1层的接待处更类似办公楼大堂,那上图与整个空间设计融合且具亲和力的接待处,则更类似联合办公品牌,而INNO SOCIAL的创新点也就在于将传统办公和联合办公各自优势和特性的整合。
镜头拉近,接待处右侧屏幕画面展示的依旧是6月活动预告,各职能空间的方位在此也有所提示,这些在下文中都会一一体现。
逆时针前行,第一个区域是多功能大厅,顾名思义可以实现多种用途,上图是日常“安静”的画面。
此前项目开业由TEDxPuxi带来的“In pursuit of 追求”主题演讲活动就在此空间进行,人头攒动。这里除了可以被办公楼租户用于举办各类活动外,甚至也能作为商业租赁用途,引入外部客流并实现创收。
多功能大厅外部,是个开放式的社交区域。由于多功能大厅的移门可以完全打开,因此这里既能扩充活动空间,又能作为活动间隙以及非活动期间的小憩社交场所。
软装各方面已相对齐全,海报是INNO开业的活动宣传。
用阶梯进行错位,划分了主题区域,“上楼”后便到达了办公空间,之所以摄入此画面,是因为想通过展示无障碍设施来彰显项目考虑的细致入微。
到达办公区域后,首先看到的并不是“严肃”的办公场合,而是连续几个功能区域都体现类似联合办公的轻松氛围。先用一个“会客厅”来博得关注,这里的桌椅能满足双人及多人等不同场景的轻松交流,甚至有游艺设施,地毯也是通过多彩大色块拼接体现活力。
这里提供咖啡、茶饮甚至酒水以供享用,结合上组画面,朋友会面轻松聊天应该是更符合该区域的场景。
贯彻始终的木质框架上进行了标注,继续逆时针而行,可以看到中央会客厅、料理台、电梯厅等区域,而右侧,就是我们刚经过的多功能大厅。
但其实就在一旁的,是延续轻松氛围的游艺厅,INNO SOCIAL是完美“回”字形动线的案例之一,内侧动线更多是公共空间,外侧则是职能空间以及需要避免干扰的私密办公场所。
游艺厅内部提供了类似电玩、桌球等游乐设施,这种在男性居多的IT类公司中应该比较常见吧。而对于INNO而言,它甚至有把此空间发挥社群功能的诉求,因为作为某公司独享和作为公共设施是两种概念,后者面向更多用户,如何物尽其用需要靠运营。
继续“逆时针之旅”,开始进入严肃办公区域,最显眼的是我最喜欢的大桌子,以供个人有充裕的空间处理工作。
两侧则是不同风格的小空间,靠墙而设的做成了相对比较私密的隔间形式,供不希望被打扰的单人、双人及多人在此工作、商谈。
靠玻璃幕墙侧则做得相对轻巧,小圆桌也不适合办公,更适合轻松的商务会面。
再次来到“回”形动线的外侧,会看到新的职能空间——办公区和睡眠仓,要分享的当然是后者。
睡眠仓中有四个私密隔间可供用户小憩,并设有空净设备,有朋友开玩笑说比较适合247人群——1天工作24小时,每周工作7天(这不是我本人么……)。
下一趴是办公区和料理台,相对很生活化的一个空间。
在该区域,对个人用户而言,可供做一些简单的午餐加工工作;对于多人而言,甚至可以来一个团建性质的聚餐。
墙面插画也是彰显轻松风格。
从上文能看到料理台其实是一个前后通透的廊式区域,连通的则是又一个与此前办公区入口较类似的“会客厅”,同样的沙发桌椅、地毯、自助设备等元素,设有的四人餐桌显然是为刚“料理”完的用户量身定制。
难得一个没有其他功能性职能的指示标识,那就简单看一下外侧动线的主要“内容”——办公空间。作为INNO STUDIO,主要还是以小型公司按工位单价租赁形式为主,相对比较有创业氛围,从现场来看,入驻率还不错,据说主要以文创型公司为主。
进入到下一职能空间,打印角,这当然是刚需,项目提供了打印机、碎纸机、裁纸机等必要设备,基本能够满足正常涉及到影印的办公需求。
储物区引起我好奇,因为按正常情况物品都应该随身携带或安置,在咨询后得知由于采用偏共享办公的工位型模式下,更为机动灵活的用户还是可能会有储物需求的。
储物区正对直达梯,方便用户到楼层后即可使用。
下一趴,健身房,这应该是现代办公必不可少的配置,毕竟保持精力充沛才能更好地进行工作。
由于健身房与办公区域没有明显区隔,因此相对比较牛逼的是小型健身房隔间中还自带淋浴间,这样用户就不用大汗淋漓地出没于人群中了。
经过休闲吧台区域,来到INNO STUDIO最后一个主要且占据大面积的功能型区域,会议室。
由于占据大面积,因此可以看到不止一个通道都有“会议区”的标识。
之所以说是会议区而不是会议室,是因为该区域提供了大到董事会议厅,开脑洞到影棚会议室的各式空间,足够能满足多人会议的不同场景诉求,影棚甚至是为一些相关专业公司量身定制,以便开会的同时进行实操。
空间内部的电梯厅则在软装上花了更多心思,以与区域整体一致的木纹材质作为饰面,同时还配备了休息凳等服务设施。
不同的电梯厅,虽然墙面材质不同,但软装方面布局规格均维持了视觉上的统一。
值得一提的是,最近在上海被热议并即将全面推行的垃圾分类政策,INNO在公区进行了与时俱进的宣导,当然在分类垃圾桶的标识方面,项目也都已安排到位。
最后我们回到了上文手扶梯上行后即见的logo墙,完成了此次逆时针的完整探班。
相信从文中大家能看到作为一个“回”字形动线的空间,INNO STUDIO和INNO SOCIAL整体保持着横平竖直,没有过多投机花哨的装饰,尽可能把空间充分利用给用户。在整个探班过程中,如果只是随访而不进到各个不同的职能区域,相信每个人会和我一样,对几乎延续一整个“回”形的各种小坐席空间印象深刻。
他们有完整的规划,也饱含各种变化,大到可容纳十多人的lounge,小到只放一个圆凳的独处空间,如同不同规格的会议室,如果只是寻求一个自己喜欢的办公环境,INNO创智理应能满足多数人的需求。
与做商场探班类似,在介绍2层空间的尾声,我们也不忘到访卫生间,对比采用木质、具有深邃调性的办公空间,卫生间则相对白净轻质。
在几乎做了一整篇广告后,我不能半途而废,如果你有意探访,刚开放不久的INNO创智目前可以有30天免费体验的机会,扫下方二维码即可领取。值得一提的是,INNO作为一个复合型办公空间,你可以前来看书、开会、洽谈、社交甚至游乐,感受品牌的丰富内容。
最后我们回到外场中庭,在这里能看到经过改造后更为错落灵动的空间,设置的桌椅显然是希望营造更强的社交氛围,而上层的平台则能作为活动空间存在,在INNO开FUN季的几乎每个周末,这里都会有各种演出活动上演,截取官微画面如下。
5月10日的【向南谣】民谣音乐会
5月17日的手碟分享会
5月22日的氧气瑜伽课
5月31日的吉他大师分享会
以上这些,都是5月在外场中庭举办的各种互动活动,相信随着办公租户入驻的稳步增加,在社群运营层面颇有心得的瑞安会有更多玩法推出,而专注办公社群领域的由心咖啡也能助上一臂之力。
最后值得一提的是,INNO创智的1层空间主要以商业为主,招商工作正在紧锣密鼓进行中,随着核心消费群体(办公租户)不断增加,商业内容也会水到渠成,两者是相辅相成的。后期如何我们静观其变。
之所以在项目开启近2个月后进行分享,是因为INNO创智作为一个改造案例,在设计规划层面有独到之处,分享得越早越好;而在创新运营层面,已体现出不同于传统办公以及结合商业进行打造的趋势。其作为瑞安在上海的首个INNO创智项目,也为品牌后期拓展设定好了“样板”。
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