《我与项目推介人的爱恨情仇》一文推出后，各路朋友纷纷点赞分享，还给了小编一个美名——律师界的段子手。。。说到这里，小编有句题外话要说，《爱恨情仇》表面是讲了一些段子，但实际上，小编是在认认真真、正儿八经的讲法律知识。
小编窃以为法律知识太枯燥，想图文并茂给大家讲法律。一些朋友欣赏小编的这种图画式法律宣讲，不过也有一些朋友们顾着乐呵，法律知识并没有完全get到，在此小编做个自我检讨，以后尽量少贴图。同时也要为熊猫法律研究正名：
它是一个专注于投资并购法律研究的地产投资专业号！
最后附一个本订阅号文章的使（yuè）用（dú）说明：
言归正传，很多细心的小伙伴发现，在《爱恨情仇》最后小编曾举了一个栗子，涉及到投资测算的问题。刚入行的小伙伴不明觉厉，其实，小编在文中并没有讲得很透彻，今天准备开专篇和大家叨一叨：股权收购项目测算以及相关法律知识，这对于刚入行的小伙伴来说，本文是必须掌握的基本技能；对于久经沙场的老司机来说，本文亦可起到温故知新的作用。
我们说开发商在二级市场拿地，一种较为常见交易方式就是股权收购，也有人叫并购、收并购等等，anyway who care。
在项目初次洽谈时，很多老司机知道了交易对价、规划条件、市场售价等基本要素后，就可以开始速算项目了，经速算亏损的项目直接就可以say goodbye，这筛选的效率简直没谁了。
老司机速算的逻辑是酱紫的：
一、什么是项目利润，其实介绍这个概念也就是在讲投资测算：
项目投资测算的基本逻辑（主要指静态分析）介绍完了。
投资测算的基本逻辑：
因为，利润=收入-成本-费用-税金。
所以，房地产投资项目，项目利润=销售收入-开发成本-销管费用-税金。
1、销售收入：
老司机速算时是这样想的，销售收入就是可售面积（计容面积）*销售价格。
说到这，小编插播两条广告：
（1）地下停车位
一般来说，地下停车位是不计容积率的，因此，开发商口中的卖也就只能是使用权。但是如果要卖产权，则需要补缴地下空间的土地出让金。关于出让金缴交标准，国家层面的法律法规是没有明文规定的，都是由各地方政府自行规定，小伙伴们应自行查找当地规定。在速算时，您就记着有这么一笔账就行了。
（2）销售价格加不加预期
每个公司的财务测算规则是有所不同的，像碧桂园财务测算销售价格时是不允许加预期的。而有的公司允许加预期的，还有的公司要求取平均值。于是很多小伙伴问销售价格怎么算。
小编只能说要听你们公司财务老大的，然后补上一句：
2、开发成本、费用
（1）土地成本，包括土地出让金和契税。那么，在二级市场拿地，股权投资的项目，怎么看它的原始土地成本呢？
如果上一手业主是在公开市场通过招拍挂方式取得土地的，或者上一手也是通过股权转让间接持有土地的，地价款其实看的就是土地出让金票据和契税票据。
如果是上一手业主在二级市场通过资产转让取得在建工程，则地价款是看卖方根据评估价向买方开具购置不动产票据和契税票据。
PS：
土地出让金，也有人叫地价款，也有叫土票。小伙伴们顺带了解一下，省的被人说的懵逼。
契税一般是地价款的3%。
（2）房地产开发成本及销管费用，除了拿地花钱，把房子盖起来卖出去也是要钱的，这些钱从财务角度可以大概分为以下几类：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销管费用、财务费用。这些费用都是啥意思，很多专家都叨过了，小编在这里就不再折磨各位了。
我们继续看看老司机是怎么算账的，根据经验积累，老司机对于开发什么样的楼盘，心算出成本费用相应会去到每平方米多少钱，具体说来：
老司机把上述费用合计起来统称为综合开发成本。因各自公司的运营开发成本管控能力不同，综合成本也有所不同。比如，某为老司机算他自己公司的综合成本，以普通住宅为例，综合成本要去到3000元/平方米。
销管费用一般是项目销售收入的3%-5%，这个你可以看看自己公司的物业销售代理合同就知道了。
财务费用，现在银行利息都要去到7%，其他融资渠道利息可能要去到10%（现在政策紧缩，7个点已经少见了）。
小编还是要说回那句话，每个公司的情况是不同的，区域不同，投拓的小伙伴需要自己总结出自己公司的综合成本、销管费用、财务费用，才能成为老司机。。。
3、税金
速算时，税金如何计算？
一般涉及到的税金主要的就是：增值税附加、土地增值税、企业所得税。
老司机又把这几个税种合计起来，称之为综合税负。综合税负一般占销售收入的30%左右。这个费负率会根据土票的多少以及售价的高低有所浮动。
PS：
土地增值税，小编在《一位律师对土增税的理解》已经讲了，不说了。
增值税附加、企业所得税、以及这个综合税负，尤其是综合税负的问题，是老司机靠经验的累积，以后小编要开专篇讲，小伙伴们稍安勿躁，敬请期待。
二、说完了项目利润，我们再来说说为什么说项目利润要高于交易总价-股东借款，股东才有盈利。
其实很容易理解，投出去的钱至少要收得回来才叫不亏，钱怎么收呢？根据《公司法》上述规定，股东只能是从公司净利润（也就是项目利润）中分取红利。也就是说，投出去了多少钱，至少股东分红要分回来多少钱，才能不会亏。
另外，我们再读一遍法条，《公司法》强制性规定了股东分红的规则，但是，股东借款是不需要一定要等到公司有利润了再还的，只要公司有收入时就可以还了。这里的股东借款一般是指进入到项目的资金，比如原始土地成本、前期工程费用、土地拆迁成本等等（因为根据现行法律法规，在工程拿到四证前，项目公司没有什么资信可以融到钱，所以这些前期的费用一般都是来自于原股东借款）。所以，老司机在速算时是要先把这部分计入成本的股东借款扣掉的。
最后我们一起做一次题，温习一下小学数学姿势。
到此，小编把股权投资速算的一个小方法讲完了，它只是一个快速筛选的技巧，不主张普遍适用、过渡迷信，小伙伴们能get到基本逻辑就行了。投资项目千万种，速算的方法也是经验之谈，还有很多窍门等待机智的你和小编一起去挖，欢迎各路大侠加好友切磋交流。
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