前言
原理与思路：
市场研究与市场推广是市场营销的两个步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学的预测市场走向、竞争对手及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。
简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。
体系与方法：
市场调研报告将从宏观和微观两个层面展开，宏观方面包括：宏观经济形势，产业政策向导，房地产项目开发、销售情况，产品自身与市场营销的所处阶段与具体特征；微观方面包括：项目所在区域的自然、经济及人文状况，区域市场的供应及需求分析。
第一部分宏观区域分析
一、区域社会经济发展状况
1、区域概况（网上资料或统计局）
（1）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积）
（2）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）
（3）城市规模（城市用地规模、人口规模）
（4）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色）
2、区域经济发展概况（数据来源 统计局）
（1）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比例
| 全省 | 增长率 | 当地 | 增长率 | |
| A国民经济总产值 | ||||
| 第三产业 | ||||
| 房地产 | ||||
| B固定资产投资 | ||||
| 房地产投资 | ||||
| C社会消费品零售总额 | ||||
| D商品零售价格指数 | ||||
| 居民消费价格指数 | ||||
| 商品住宅价格指数 |
列柱状图
（2）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资
二、区位分析
1、项目区域位置与自然概况
（1） 项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） 附：项目地块位置图
（2） 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）
（3） 区域景观条件（项目所在区域景观）
2、项目与城市主要商业区及就业区的联系分析
（1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）
（2）主要商业区、就业区的分布及与项目的关系
A、CBD（中央商务区）（所处位置与项目距离、时间）
B、 CRD（中心商业区）（所处位置与项目距离、时间）
C、 CID（科技商务中心区）（所处位置与项目距离、时间）
D、分析项目与上述区域的关系
3、城市规划对项目开发的影响
（1）区域整体规划概况
（2）项目周围规划概况
（3）规划对项目的影响
三、区域分析结论
1、经济发展、人均收入及支出消费
2、项目的区位优劣势
3、项目的交通优劣势
4、大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析
第二部分区域房地产的市场分析
一、区域住宅（商业）市场的发展状况
1.区域住宅（商业）市场的发展回顾及概况
（1）起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）
（2）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）
（3）整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）
2.近年来区域住宅（商业）市场供求分析
（1）市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）（数据来源：房地产开发办）
（2）市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）（数据来源：房地产开发办）
（3）价格变化（各类房产项目的价格及涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高档公寓、写字楼、商业用房）（数据来源：统计局）
3.区域住宅（商业）市场的发展特点
（1）政府对市场的管理调控力强（相关房地产政策及区域房产政策的出台及作用）
（2）市场体系逐步完善（主要包括出现多层次的供应房及二手房的发展）
（3）市场热点向规模化的转移（大盘的出现、配套的完善，社区的规划及设计）
（4）房地产企业的汰弱留强进程加快（外地开发商的进入和现有开发商的状况及分析）
（5）其他
4.区域住宅（商业）市场格局（根据市场状况将城市划分为几个区域版快，再根据版快进行分析）
例：东部版快（发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况：价格、交房、档次、销售率）
二、项目所在区域的房地产特性
前面板块分析中应涉及到该部分内容，再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析，为本项目提供依据。
1.项目所在区域住宅（商业）项目概况
例：
| 小区概况 | 位置 | 山大路 | 发展商 | |||
| 占地面积 | 总建面积 | |||||
| 物业类型组合 | 分期开发进程 | |||||
| 规划布局特点 | 建筑风格特色 | |||||
| 园林环境营造 | 项目开工时间 | 开盘 | ||||
| 装修设备标准 | ||||||
| 楼盘公建配套 | ||||||
| 物业管理 | 收费标准： 元/㎡ | 式管理 | ||||
| 本次开发销售期情况（1#3#4#7#） | ||||||
| 销售情况 | 推售总套数 | 套 | 销售率 | % | ||
| 户型 | 主力户型 | 房 厅 卫 | 房 厅 卫 | 房 厅 卫 | ||
| 主要面积范围 | ||||||
| 平面结构类型 | ||||||
| 价格 | 多层均价 | 小高层均价 | ||||
| 整体均价 | 元/㎡ | |||||
| 买家特征 | 层次 | |||||
| 区域分布 | ||||||
| 营销推广 | 主题内容 | |||||
| 推广策略 | ||||||
| 后续供应 | 后续开发面积 | |||||
| 项目评价 | 优势：劣势： | |||||
2.项目所在区域的产品特点分析
（1）开发规模及配套情况
项目所在区域代表性项目占地面积规模比较
| 占地面积 | 小于1万平方米 | 1~5万平方米 | 大于5万平方米 |
| 项目名称 | |||
| 数量 |
（2）规划设计及户型特点（本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代；社区文化；环境；项目主力户型情况、分析以何种户型为主）
（3）装修标准及智能化系统
3.项目所在区域的销售特点
（1） 营销推广特点（通过对济南目前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查）
（2） 从营销策略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制
（3） 从营销执行操作层面来看：销售场所、样板房、销售服务、人员素质
（4） 售价情况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率
（5） 客户特点：主要区域客户来源、档次、目的、原因
4.项目所在区域市场发展预测：项目区域规划与项目联系，项目所在区域的市场供求及消化预测
三、典型个案（详细介绍区域内主要项目的特点或区域内最成功的案例
四、区域市场需求调查分析
1.调查问卷内容（附表）
2.问卷调查说明及统计分析内容：
3.问卷统计分析结论
第三部分项目条件分析
一、项目地块自身条件分析
1.地理位置（现场）
2.地质状况（发展商提供勘察报告、风水情况）
3.土地面积及其东线图（发展商提供）
4.七通一平现状（现场、与发展商交流）
二、项目周边环境分析
1.地块各方面的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮盖情况）
2.地块适当半径内历史人文景观列示（标明距离项目地块车距）
3.项目用地居住情况：周边小区居住情况
4.项目周边居民状况
5.项目外围情况
三、地块交通状况
1.周达市政路网纵横图
2.周边公交系统起始状况、频次及远景规划
3.直入地块的道路交通状况
四、项目附近公建配套设施分析
1.购物中心（商场、超市、菜市场）
2.文化教育（幼托、小学、中学、大学图书馆及质量）
3.医疗（各级医院、药店及质量）
4.金融（各种银行）
5.邮政局、所
6.娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）
五、周边已成社区状况
1.附近小区列图
2.各楼盘及小区的居民阶层
3.小区规划、价格等
六、项目条件分析结论
第四部分市场研究结论
一、从区域市场的发展来看
1.房地产的发展趋势
2.供需关系
3.区域开发实力
4.市场产品主要竞争点及产品趋势
二、从项目所在区域的市场分析来看
1.从项目开发的规模来看
2.区域项目类型、主力户型
3.从项目所在区域的销售情况来看：期房销售率、现房销售率、售价
4.从客户情况来看，主要客户群体
5.从项目的营销推广来看，综合评估
三、从对区域市场的调查分析来看
1.选择在本区域购房的客户，其年龄、文化程度、家庭结构、家庭收入、区域、从业
2.潜在客户对区域房价的接受能力
3.从潜在客户对户型面积的选择上看
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