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开发商盖房子，都是拿别人的钱来盖房子，是一个资本游戏，核心竞争力不是产品，是融资能力和融资成本。
以前的时候，开发商有三个通道来融钱买地、盖房、并购。
直接从银行拿的抵押贷、开发贷。
支付了通道成本的信托贷款。
ABS供应链贷款（物业、尾款）。
企业人民币信用债券。
企业海外信用债券。
如今，房企的融资渠道被全面收紧。
5月，收紧变相的通道贷款。
6月，收紧信托。
7 月份中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会指出“房地产行业占用信贷资源依然较多”，要求“ 加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。
紧接着。
7月，全面收紧ABS供应链。
7月，全面收紧海外信用债。
7月，开发贷也同步收紧。
开发商真的极度缺钱了！
开发商的脖子，被融资渠道给活活的卡住了。
卡住之后，就是各自逃生，拼本事了。
债务情况
2019年，房地产开发贷三季度净增加 1600 亿，相比上半年的 5600 亿，环比增速明显降低，预计这一下降趋势还将持续；房企信用债 7-11 月份净融资为-305.2亿元，10-11 月份 ABS 净融资连续为负值。
如上图，房企信用债自2019年以来将增连续为负，旧钱需要钱，新钱借不到。
而作为房企新融资渠道的ABS在上半年还可以瞒天过海借到钱，下半年被收紧后就新增为负了。
是的，旧钱需要还，新钱借不到。
只有海外美元债还略有新增，但也是杯水车薪。
主流的开发贷，增速也是直线下滑，大不如前。
2020年，房企面临较大的再融资压力，信用债、海外债和ABS合计到期超过6000亿元，也即再融资需求超过6000亿元，其中信用债再融资需求2095.7亿元，海外债净融资需求294.65亿美元（按照汇率为7来估算，约2063亿人民币），ABS再融资需求2287亿元。
钱从何来？
债如何还？
我们需要想3个问题？
1、哪家开发商在2020年要还的债最多？
2、它会不会降价跑量？
3、我们能不能抄个底、薅个羊毛？
这是我们最关心的。
信用债
2020 年房企需要偿还的信用债规模仅 2095.7 亿元，相比于2019年全年 3992 亿元的总信用债偿还量明显减少，就信用债来说，压力最大的是2019年。
2020年，房企信用债的还债高峰期是下半年，就是7月份开始。
房企的跑量销售会在上半年开始，全面为下半年还债做准备。
在2020年到期的信用债中，万达、恒大、绿地到期规模较大，均超过100亿元，万科、绿城、招商蛇口、复地、中南建设、保利发展、世茂股份等到期信用债规模也较大，在60亿元以上。
压力最大的是万达、恒大。
ABS
房企ABS将面临较高的再融资压力，2010年1月份大量供应链ABS集中到期。
2020年房企ABS的偿还量将达到2287亿元，超过信用债2095.7亿元的偿还规模。
由于2019年1月份房企ABS发行规模较高，且以供应链ABS为主，造成2020年1月份房企ABS的偿还规模达到470.8亿元，面临非常高的再融资压力。
1月之后，房企ABS的再融资压力减小，全年偿还量的次高月份为7月，偿还规模为299.7亿元。
万科、碧桂园、龙湖、恒大等面临较高的ABS再融资压力，全年需要偿还的ABS规模均在在100亿元以上。
海外债
2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元，按照人民币兑美元的汇率为7来估算，待偿还规模约2063亿人民币。
从月度分布上来看，3月份和11月份略高，其他月份的到期规模分布比较平均。
恒大、泛海控股、绿地中国、融创、绿城海外债务到期规模较高，超过11亿美元，恒大以33.7亿美元的到期债务规模遥遥领先。
合计之后，谁压力最大？
2020年，房企信用债、ABS和海外债合计到期规模超过6000亿元人民币。
谁家压力最大呢？
万科、恒大总偿还规模较高，超过500亿元。
万科大量发行供应链ABS，明年到期规模较大，仅供应链ABS到期规模就达到548亿元；
恒大的国内信用债、海外债、供应链ABS到期规模均超过100亿元，总到期规模约600亿元，整体到期规模较大。
大连万达、碧桂园、绿城、绿地中国、龙湖、新城、雅居乐等总偿还规模较高，超过150亿。
总结
万科都是供应链ABS，比较容易续贷，压力不大。
不太专注主业的恒大，瞎折腾汽车足球啥的，2020年的压力比较大，楼盘也较多，2020上半年，恒大楼盘可以盯着。
万达没有什么住宅，不必关注太多。
碧桂园楼盘多为项目经理跟投，不愿降价，宁愿上分销、搞忽悠，也不愿意降价，可以适当关注。
绿城、绿地、龙湖、新城、雅居乐、融创、世贸，都是可以关注的。
综上，恒大，重点关注。
碧桂园、龙湖、新城、雅居乐、融创、世贸亦可关注。
2020，薅它！
数据来源：天风证券
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