滔天利好，是时候动手了！

文：阿信

昨天认房不认贷，今天又来大招！！

政策一：首套房，最低可以首付20%！二套房，最低可以首付30%！全国执行！（具体看各城细则）

政策二：存量首套房贷款利率可降低，9月25日起，即可申请置换房贷和变更合同，约定新的利率水平！

政策详情如下：

假如说，昨天的认房不认贷仅针对一小部分人的话，那今天的降首付降利率，就真的涉及到每一个购房者了。

ZF来真的了！！！

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新政后，市场走势的预判

两天的三条政策，在于对存量需求的刺激与拉动。

针对的客群，是有买房需求的首套刚需、改善客户，通过政策的利好来刺激消费。

但目前市场困局在于人们对未来预期与市场刺激之间的矛盾，因此，新政之后，市场更趋向于理性。

经历过这两年敲打，未来的市场格局应该是这样的：

1、ZF选择把拉动经济的重任，放在一线城市上，未来二三线城市将越来越不值钱，而一线城市的热度会集中在核心区/概念区的品质住宅，一线城市的外围区域/劣质资产/老破旧竞争力下降。

2、人们会更注重于房源的稀缺性、居住舒适度、性价比，这类房源会更扛价。

因此，无论是降低首付成数、降房贷利率还是认房不认贷，核心就是能促进品质住宅的销售。

两个政策的本质，都是降低首付的压力，说明受政策驱动愿意买房的人，收入可观、月供压力不大，而且大多是工作未来预期ok的人，这部分人会更注重生活的体面感与品质感。

因此，不管一手还是二手，体面、品质、稀缺的住宅会更加吃香。

假如你现在手上持有资产或者看中房源，不确定是否能跑赢周期，可以留下你的联系方式，问问园长，给你建议。

2

新政后，要怎么做？

在买家的角度

1、假如你是受降首付成数、降房贷利率触动的首套客户：购置有增长性、有性价比的房子。

这部分人大概率从事新兴产业、高新产业，自身收入ok及对自身未来预期向好，但家庭给予的帮助有限，降低首付成数能让他们有机会上车。

他们会更偏向于实现自身的价值、向往体面的生活，一般而言会倾向买性价比高的、体面的房子，期待区域与自己同生长。

所以，假如你的预算够得上体面的、未来发展空间大的区域，比如科学城、创新城等，遇到合适的房源，建议没必要等。

△科学城

2、假如你是认房不认贷触动的置换客户：盯紧有稀缺性的房子。

这部分人有过买房的经验，会趋向配套更方便、产品更好的房子。

置换的逻辑是从差换好，从小换大，假如你的预算有限，建议盯紧区域的稀缺性，因为房子的核心在于地段。

如果你意向的房子，区域有前景、配套成熟、而且未来供应量不大，那这种房子无论是居住还是以后再换，都是区域的天花板，换句话说，房子的价值下限已经够高。

如果能够满足你居住与资产保值，那这样的房子没必要等。

在卖家的角度

因为政策利好买家，所以会有更多买家愿意下场看房，卖家可以趁着这波行情，尽快把手头上的房子转手。

特别是持有区域内同质化严重、挂牌量大的产品：尽快卖掉！

更针对外围区域的刚需板块，如南沙的金洲老区、增城的永宁板块等。

前期区域供应量大、售价低，吸引了大量的投资客，目前区域的入住率不高，区域发展空间局限。

很多人手上持有的资产同质化严重，以增城永宁为例，在外围市场火热的时代，永宁出现多个如誉山国际、金地香山湖等大盘，整个板块的产品同质化严重，供应量巨大，而且客户买入以投资客为主，目前板块的入住率不高。

从二手挂牌的房源能看到，主力的三房仅千套，占比过半，目前板块内也有大量的一手在售，一手房源产品更新、城市面貌更体面、售价或许还更低。

未来该板块的变量空间有限，而且存量多、供应大，假如手上还持有这些板块的资产，建议尽快脱手，避免以后价格继续下探。

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新政后，如何判断出手节点？

新政出来之后，有两类同学非常纠结：

1、手上持有不良资产，但没有迫切置换需求，纠结要不要继续持有的。

2、首套的普通刚需，对未来预期不高，纠结要不要现在出手。

要不要出手？怎么判断？

1、如何判断手上资产是优质还是劣质？

怎么判断手上资产是不是不良资产，主要看两个数据。

1、对比该项目2020年、2021年、2023年的项目二手成交价，假如20-21年房子是不涨的，21-23年房子跌价厉害，那么你的房子就是不涨也不保值的，赶紧卖！

△海珠某老破小，今年跌价严重，资产不保值，学位用完赶紧卖

2、看贝壳上显示的带看、成交数据，假如带看量和成交量都很低，说明该盘热度低、以后也不好卖，所以要赶紧出手。

△南沙某盘，带看量低，热度低

△南沙某盘，带看量多，热度高

梳理下来非优质的资产，主要是两种类型，一是中心区老破旧、二是外围非核心的新房。

对于手上持有老破小、外围郊区非核心的房源，趁市场行情有起色，抓住节点，建议尽快出手，把房子变现，将现金握在手上或者投资一套公寓，长期收租。

二、首套刚需如何评估节点？

从本次新政来看，未来房产市场趋于平稳，对刚需而言，买房最重要的是合适的项目。

建议梳理自身需求，对需求进行排序（教育、通勤、升值、配套等），假如房源与你最在意的因素高度匹配，即可入手。

假如你拿不定主意，不知道要不要出手，不知道看重的房源是否具有长线价值，觉得园长专业的同学可以过来扫码，我们愿意帮大家捋清楚思路，做出最有效的决断。

注意，帮助的前提是真诚，你信任，会给你建议～