广州放松限购，让黄埔、番禺等高价值区域的房子，热度更高。当然，这听起来像是废话，谁不知道中心区域的房子好呢？买房看地段，小白都知道。但如果是地段绝佳，价格更低，但却有明显短板的“差房子”呢？能不能买？珠城的房子能不能买？相信罕有人会回答一个“不”字。周边那可都是广州最著名的顶豪，凯旋新世界广粤尊府、侨鑫汇悦台、颐德公馆、金碧华府等环绕其中。更让人惊讶的是，一路之隔的凯旋新世界广粤尊府房价高达20万+/㎡，而誉城苑价格却只有6万+/㎡；价差高达15万/㎡。首先，它本是回迁房（有证可正常出售的住宅，转手只需缴纳一项土地增值税），从品质来看，和豪宅相距甚远。小区内部普通得不能再普通，电梯老旧，物业水平一般；不少户型户型设计奇葩，甚至没有阳台。下楼走几步就是广粤天地，前后被临江公园和珠江公园包围，离猎德、潭村地铁站也不过800米范围。就连教育资源，也和周边富豪业主享受相同待遇，小学读天河第一实验小学，初中可直升天河中学。虽然品质差了点，但毕竟一分钱一分货，价格也低，地段和外部配置都是顶级的。相信一部分人的想法是，顶级豪宅门槛高买不了，买它的平替似乎也不错。誉城苑二房户型，2017年售价5.3万/㎡，如今同二手户型，成交6.1万/㎡，五年时间，涨幅仅15%。看看旁边的凯旋新世界广汇尊府，当年房价虽比誉城苑贵一点，但这几年房价上涨却惊人。2017年，成交价8万+/㎡，现在同面积段户型成交价已涨至26万/㎡。房价翻了好几番。都说珠城地段无敌，是房价的领涨者。但事实上，好房子和差房子的差距不是一般的大。位于珠城丽晶华庭，由于居住密度大（有楼栋为3梯11户设计），户型过期，车位比不合理，房价已多年在5万/㎡左右徘徊；南天广场，三栋单体楼，无小区环境，港式风格设计，这几年房价停留在5万/㎡作用，严重跑输珠城片区；丰乐苑，虽处在顶豪圈子离，离汇悦台仅三四百米，但房价却多年难涨……另外，空有地段，但户型设计失败的房子，也终究跑输大盘。领峰园，楼龄并不长，品质也比上述的小区好，但其八十多平米的户型，房价同样难涨。80多平，只做一房，这是何等奢侈。刚需不适用，有钱人却看不上，适用人群有限，还谈啥涨幅。类似的小区还有星汇云锦，同小区稍微能做到两房的户型都能迈入10万+的行列了，一房户型产品房价始终无法再上一台阶。琶洲西区旁，离广州塔、客村约一个公里，赤岗地铁旁，这样的地段价值放在整个广州都不差吧。假如，时间回到2016年，你想这附近买一套二手房，你要如何选择？说明一下，纵横公寓，虽名为“公寓”，但却是一个住宅性质的小区。三盘外部条件则几乎一致。地铁步行可达、靠近珠江新城、琶洲，周边配套成熟度高。之所以存在在几千块的价差，是因为其小区品质不一样。其中，纵横公寓门槛是最低的，这是因为小区如其名，是公寓性住宅。整个纵横公寓规模小，缺乏绿化，梯户比很高，公摊面积较大，实用率低，甚至存在回迁房、商品房混住的问题，房价自然低人一等。泓景花园和佳信花园则是传统认知上的小区，有较为不错的小区环境。现在泓景花园成交价已去到8-9万/㎡；佳信花园房价也在8万左右；几年内均有不少增长。现在成交价仅3.2万/㎡！涨幅甚至还不如远郊的房子。短短几年，差距已被大范围拉开，纵横公寓成为板块中突兀的存在。事实上，即便地段无敌的顶豪，房子本身差的话，也很难拉动房价的上涨。2017年，天誉半岛新房售价已卖出10万/㎡，当时可是力压保利天悦。但如今再看，保利天悦的大户型二手成交最高已20万/㎡，天誉半岛花园成交价还不到8万/㎡。户型不方正，有很多不规则的空间，过道狭长，有暗卫，甚至有房间还没窗户，天誉半岛户型设计硬伤明显，大大影响了其保值属性。其实，即便现在已经2023年了，仍有不少地段好的新房产品做得极差。像海珠的紫星华府、明珠花园和凤乐雅轩，荔湾的雅居乐天际715、天河的江源半岛等等。由于户型差，这类房子的售价往往回比同板块的新房要便宜一点。情报哥也经常会被问到，这类房子，价格更笋，能不能买？未来进入二手市场，这类房子的涨幅大概率会跑输大盘，流动性也很弱。李嘉诚所言，“买房，地段，地段，还是地段！”但这话也不能片面理解。地段确实是买房的最要看重的因素，但请注意，在此应要加一个前提，就是房子产品力不能太拉垮。地段再好，也不要去碰奇葩户型、各种有明显硬伤的房子和密度高的公寓式住宅。
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