不懂这套公式，你买房100%要亏钱！

买房到底是怎么赚钱的？

随着我国人口增速放缓，城镇化建设的速度也在放缓，导致房地产的发展速度也慢下来。

未来只有大城市，才有房地产市场，一线城市和新一线城市还会继续扩张，其他城市只能维持现状，甚至东北和西北很多城市，都已经开始收缩了。

所以买房能不能赚钱，首先要看你所在的城市，房价大盘如何？

01

什么是大盘？

在金融市场里面，其实都有一个形容涨跌幅度的平均值，这个平均值，我们称为“大盘指数”。

为了让大家理解，一座城市的房价大盘，我以深圳为例：

经过数据查询，2004年深圳商品房成交均价是6952元/平方米；

而2023年均价是65804元/平方米；

粗略估算，深圳过去二十年，大盘涨幅是10倍。

大家要注意，这里说的是均值，有可能你2004年在深圳买的房子，到现在涨幅超过10倍：

比如说你2004年买了福田香蜜湖一号、水榭花都，这些豪宅楼盘，当年开盘的价格是7000元-10000元之间，但现在这些豪宅，平均单价在20万左右了，相当于20年时间，翻了大概20倍。

当然，也有低于大盘指数的豪宅楼盘，比如说红树西岸，当年开盘价已经是3万元一平米了，现在二手房差不多18万一平米，相当于20年时间，只翻了6倍。

把数据和样本扩大，平均涨幅，大概就是10倍左右。

看到这里，很多人心里会有疑惑了，那如何确保自己买的房子，能够跑赢大盘涨幅呢？

两个核心：一个是选对城市，另一个就是找准时机套利和调仓；

选对城市，不用我多讲，大家都懂了，接下来，我重点跟大家说一下，什么是套利和调仓？

02

为什么要套利和调仓

普通人买房跟高手买房，最大的区别，就是在于不会套利和调整仓位。用一句大白话来形容，那就是普通人怕折腾，高手善于折腾。

大家看下面这张图：

南山区是深圳经济第一强区，也是深圳房价最高的区；

南山光一个街道的上市公司，就超过280家，总市值超过4万亿，南山区的经济密度位居全国第一，但即便如此，也不是所有的楼盘，房价都是上涨的，有的涨，有的也会跌。

正因为价格会有波动，所以就需要套利和调整，这就是大家看到，为什么很多人一般在5-7年时间，就要选择置换房产。

并不是说，你买了一套房子，就要住一辈子，一般来说，你买的这套房子，吃到一整轮上涨周期的红利之后，就要选择置换了，你的资金利用价值才能最大化。

所谓套利，就是你要在楼市行情火爆的时候，把手里价值弱化的房子卖了，

在楼市偏冷淡的时候，再用手里的钱去抄底性价比高的房子，

低买高卖，就是你折腾的利润。

所以套利和调仓，最关键就是你对时机的精准把控。

想要做到这一点，就需要你有非常强的市场敏锐度，以及对宏观经济、产业形势出预判。

恰恰这些知识，是普通人摸不到的，所以不管是楼市还是股市，赚大钱的永远都是少数人。

03

方向不对，努力白费

我们讲了，资本市场里面，亏钱的、喝汤的是大多数人，

只有极少数人能够吃到肉，而你想要在楼市里面喝到汤，首先就要选对城市。

换句话说，如果过去20年，你买的房子，没有增值10倍，你就输给大盘了！

2004年，我国M2是25.41万亿；2022年，我国M2是266.43万亿；

相当于20年时间，M2涨了10倍，如果你过去20年，资产没有翻10倍，你就输了！

有的人可能会反驳，说蒋老师，怎么可能输，我20年前全款50万买的房子，现在300万卖了。我是不是赚了250万。

对不起，你这样也是输，因为虽然你50万的资金，变成了300万，但是你回想一下，到底是20年前的50万值钱，还是现在的300万值钱，因为通胀的原因，货币贬值了，你的购买力是不是相对减弱了。

20年前，你有50万，可以在深圳福田买一套90平米的3房一厅，现在你300万，只能在福田买一个单间，你从三房一厅，亏成了单间，你说你是赚了还是亏了？

可能你还会反驳我，说蒋老师，我拿着300万回老家养老不好吗？为什么非得留在一线城市？

好，即便你回家养老，300万跟当年的50万，是不是购买力也减弱了，

再次，你从大城市回到农村养老，是不是牺牲了配套资源，大城市有好的医疗服务，看病方便多了，农村呢？肯定没有大城市方便。

所以，这笔账，不管怎么算，只要你买的房子，20年没有翻10倍，都是亏了，至少你亏给了通胀。

所以，想要不吃亏，买房就得选对城市，至少你能确保自己能够不输给大盘，在一个没有希望的城市买房，你肯定是输给大盘了。

04

买房赚钱，到底赚的是什么钱？

我们刚刚讲了，过去20年，如果你的房子刚好是涨了10倍；

如果你当年正好是全款买房，其实你并没有赚到钱，因为M2也翻了10倍，相当于你拼尽全力，只跟M2打了个平手，不赚也不亏。

如果想要靠买房赚钱，你就得会使用杠杆，也就是首付3成，贷款7成买房，相当于你用了3倍的杠杆，那使用了3倍杠杆之后，买房到底能赚多少钱呢？我们来计算一下就知道了。

2004年，你用30万首付款，购买一套价值100万的房子；

2023年，这套房子现在价值是1000万。

这个年化收益其实很好计算，就是把你资产增值的空间，减去你的成本，再减去通胀折现率，最后所得利润，按照每年的存款利息来折算。你的IRR（复利）为17%左右。

如果是首付5成买房，你的IRR大概是8%左右。

如果是全款买房，即使20年翻了10倍，你的IRR都是负数。

好了，以上我们所说的都是过去20年的利润，未来买房利润如何计算呢？

这里面有一个变量，那就是利率，未来是一个低利率的时代，

所以你的持有成本也要降低，如果你是刚需自住房，你的持有成本要控制在4%以内；

如果你是出租，那么你的持有成本要控制在3%以内。

如果你能够做到以上的持有成本，我们按年化10%的平均收益率来计算：

你选择3成首付买房，每年大概纯赚（刨去通胀）6%-7%；

如果是5成首付买房，你每年大概纯赚1%-2%；

如果是全款买房，你每年大概会贬值4%-6%。

买房赚钱的玄机，就在这里了，看懂的人，是行家；看不懂的人，也没关系，毕竟99%的人都是外行人。

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