涨停板、跌停板，都将取消？

楼市的限价政策正在发生重大变化。

套用股市的说法就是：涨停板、跌停板正在消失。

比如近期在合肥、济南等城市的土地出让中，部分地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。

最近几天，多家媒体有过报道：

以合肥为例，之前居住用地土拍规则采取“竞价+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式。

比如某块住宅用地，在出让的时候设置最高出让价是30亿元（或者每平米楼板块XXX元），在限价范围内，出价最高的开发商拍得土地。

一般来说，这个最高价比底价高不太多，如果有超过1家开发商出到最高价，竞买人需报高品质商品住宅建设方案，评选委员会按照《高品质商品住宅建设方案评审内容及评分标准》组织评分，确定综合评分最高的竞买人为竞得人。如最高综合评分的竞买人有两个及两个以上分数相同时，则摇号产生竞得人。

在其他城市，当土拍达到最高限价的时候，还有比拼建设公租房面积，或者自持面积的。总之，尽量避免简单的“价高者得”推高房价。

现在，越来越多的城市在土拍中，恢复了前些年“价格者得”的做法，不再设置土地的价格上限，这相当于打开了住宅新房的涨停板！

与此同时，更多的城市允许开发商降价促销，原先设置的最多在备案价基础上打9折或者85折的限制，也被不断突破。

比如江苏宿迁官方发布平台——“宿迁发布”，昨天发了《关于进一步优化中心城区房地产业发展的若干政策措施》及其解读：

在这份“房十条”中，宣布：开发企业可以根据项目及市场变化情况合理定价，鼓励开发企业给予团购优惠。

这意味着，房价的跌停板也在弱化、放宽，甚至取消之中。此前绝大多数城市取消了二手房成交参考价，也是这个意思。

在当前市场形势下，官方为何要弱化或者取消涨跌停板？这将对市场造成什么影响？

熟悉股市的朋友应该记得，2015年股灾之后，从2016年1月1日开始，沪深交易所一度实施了熔断制度。结果在2016年1月多次出现股市熔断，也就是指数跌幅达到7%，市场就暂停交易，由此引发了市场流动性严重不足，大量爆仓的投资者无法平仓，恐慌情绪扩散，最后加剧了股灾。

楼市也面临着这种痛苦。

最近几年，各地对新建住宅价格管控越来越严，开发商基本上失去了产品定价权。

其结果是：一个新盘开盘，由于定价偏高成交寥寥，但开发商也很难降价。如果降价，就可能被当地管理部门以“扰乱市场秩序”的名义暂停网签。于是，开发商无法实现销售、回款，资金链可能断裂，甚至导致开发商不愿意继续投入、楼盘烂尾。

在市场下行周期里，撤销跌停板“以价换量”是非常重要的，可以避免开发商猝死。

为什么之前不允许开发商随便降价？主要是地方政府担心：第一，老业主维权，维稳难度大增；第二，新房降价导致当地土地出让难度大增，必须降价卖。

正是这两个担心，让各地犹豫了很久，终于想明白了：撤销跌停板，让开发商降价促销、回笼资金、避免猝死，是更为重要的。保住了市场主体，才能让楼市早日回暖。

这就好比股市：在下跌趋势中要早日恢复功能，实现良性循环，最好的办法就是让各方充分博弈，让成交放量、充分换手，新的上升周期才能早日到来。

当然，在撤销跌停板的时候，也应该打开涨停板。对于楼市来说，就是恢复正常的拍卖机制：价高者得。

此前很多大城市的核心地块，因为过分限价，新盘价格比旁边同品质的二手房，每平方米倒挂上万、数万元，引发万人摇号。摇中1套大面积住宅，账面盈利动辄数百万甚至数千万，这种剥夺开发商利润、无偿转移给购房者的做法，只能引发更大的投机甚至腐败。

过去这些年，楼市积累了大量行政管制措施，包括限购、限价、限贷、限售、限商等，现在到了清理取消的时候。

楼市，这个扭曲到极致的市场，终于可以重回常态化了。

取消“涨跌停板”（包括取消限售），会对房价带来哪些影响？

第一波影响，是抛压加剧。开发商为了回笼资金，大部分会降价促销，有能力涨价的只有个别位置好、配套好的网红盘。

但这一波“回撤”是值得的，可以换来成交量，让开发商回血，避免烂尾、破产。

第二波影响，就会高度分化了。不同城市、不同片区可能差异很大。核心城市、核心片区，房价会因为土拍价格的上升而上涨，尤其是之前被限价扭曲的片区。

比如广州琶洲的一些新盘，在广州放松新盘限购后均价卖到了每平方米13到16万元。之前，广州核心区房价不到深圳核心区的70%，现在已经赶上了深圳。深圳的新建住宅目前最高只允许卖到13.3万元/每平方米，尚未放松限价。

普通三四五线城市的楼市，大概率是长期熄火了，除非出现世纪大通胀。这些城市的富裕家庭，获得了重新配置资产的机会，因为越来越多的一线、强二线城市取消了限购，或者大幅降低了限购门槛，这会对中小城市富裕家庭产生强烈虹吸效应。

之前，国家一直提倡大中小城市均衡发展，不希望城镇化过程中出现太强的马太效应，所以大城市限购较严。

大城市较高的限购门槛，导致了楼市的僵持：有能力继续买房的家庭持币观望，不愿意购买非限购城市的房子。

大城市取消限购，跟打开楼市的涨跌停板一样，可以化解僵持局面，把银行的存款吸引到楼市里来，转化为经济增长的动能。

代价是，中国城镇化将全面进入2.0时代——大城市虹吸中小城市的富裕家庭。

这种“虹吸效应”在任何一个国家都存在，是不可避免的。人为阻碍这种趋势，只能让经济付出代价。

在同一个城市内部，马太效应也将充分显现：之前买错房子的家庭，会借助这一轮楼市松动，把资产换到核心区域。

因为大家都看懂了一点：随着人口红利的终结，很多郊区、新区的规划将很难变成现实，回归主城、回归成熟片区，才是明智的。在这种情况下，城市内部的房价会进一步分化。