和网友说：
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在过去的2019年，据微投行发布的项目资料显示，各地拟上的特色小镇、民俗村、民宿投资标地有1300个之多。虽然从这么多项目的集中爆发看上去是好事，因为起码基建会冲上去。财报会很好看！
但事情真的会如这些项目方所愿么？
NO，因为在2019年还有一件事，那就是国内其实已经有419个特色小镇被淘汰或者被整改……
我们简单算下来，这个数字几乎已占据新建项目的三分之一了。
如果网友以每个小镇概念100亿的规模计算（一般会是百亿级别），那么在2019年保守估计会有4万亿资金大概率的沉淀到这个领域了。我也承认这个数字是含水的，所以我们再打个折，也就是大约至少有4千亿的资金在将来会成为这个领域的学费、也或者是债务。那么这个债务谁来背？
那么我们再从务实的角度看，这类特色小镇为什么就成为了问题小镇？这些民俗村、民宿项目变成呆滞现象的原因又是什么？
实际上，如果网友想了解这个问题的背后原因，还是需要从土地经济上考虑。
我个人（看好不是官方）将土地简单可分为五类：商住用地（就是可以盖商品房、商城的用地+农村的宅基地）、工业用地（工业地产、产业园等）、商业用地（这里特指做民俗村、民宿的用地）、耕地（这个不解释）、可流转的集体土地（指建果园、山地等概念的）。
以上五类变现最快的就是商住用地，因为可以直接分置产权，所以对小镇概念来说就是最、最重要的获利手段。
做小镇如果抛开这块，几乎就是死局，所以我们看到的只要是小镇概念的项目都会以这个为主导。虽然看着不舒服，但实话如此！
另外，工业用地对很多小镇来说确是一种可扩张的工具，因为本身只要有工业地产这块就会配备一定的商住用地。
虽然招商有一定的难度，但只要把“条件”做的足够好，吸引一定的企业入驻还是有很大可能的。运营方就是看到了这个因素，所以说，只要干了，就算是工业地产也是可以估值的一种金融产品。这里看好，是金融产品。
不过这种金融产品却存在一种天然的缺陷，就是如果银行一旦现金流出现问题，那么这类项目再想拿融资就凉凉了。
我说的再直白点，这类地产多数是没有所谓产权证的，那么就很难成为金融监管下的融资工具。虽然是以前可以，但以后可能真滴不行了，那么未来这类项目就会变得非常的被动，网友看到的多数工业地产案子变成烂尾就存在这种基因。
再看做民俗村、民宿的商业用地。
理论上，这类商业用地是从农民的集体用地或者是可流转的土地转过来的，也是可以有产权证的。不过这类项目是极其难运营的，而且是必须靠持续的内容才能活下去的项目。如果以商业地产的思路上去，被干躺下也比较正常。再有就是知识付费在这类项目上本身存在盲区。这让很多文化积淀薄弱的区域建民俗村、民宿几乎就变成了一种大坑。
到此，我们再谈为什么许多小镇项目被淘汰、被整改。
目前这类案子主要有两类，一类是立项了，做了地标，虽然有了行政上的建制，但没啥事实投资的虚拟小镇。另一类是整体质量实在不高的小镇。
当然，这里面还有一些小镇对特色产业的定位模糊，应该就是一个镇，啥都有，啥都没有，每个产业都没有集中的特色，那么被淘汰也就是常态了。
目前全国总共保留了996个省级（市级数量更为庞大）创建的特色小镇，同时也设立了动态的调整机制，如果是一年内经整改且发展效果良好的小镇可重回省级特色小镇创建名单。
但要是整改没达标？后果就比较麻烦，主要是后续基建资金将被限，这对以地产为获利模式的小镇、民俗村、民宿项目将是一场噩梦……
再和网友谈谈什么是特色小镇的概念：
理论上的特色小镇，是以发展特色产业为核心，兼顾发展特色文化、特色建筑、特色环境，打造形成经济发展的新型平台。但实际上这个是需要很强的文化做根基才行，单从这一点上看，相当一部分是不足以支撑的。从这么多项目的资料上看，一座庙、一个名人、甚至是豆腐、青菜……都变成了小镇的招牌，也说明了急功近利之后的文化缺失。
这也是网上真实存在的，例如一些几年空城的民俗村、惨淡的民宿、冷冷清清的特色小镇等等。
那么从资本的角度看，要是打文旅牌的特色小镇，每年的客流量需要多少才能支撑下去呢？
我这里的统计数据是，每年需要近500万的人流才能足以健康的发展。这么高的流量除了需要深厚的文化积淀就是比较强的综合运营能力了。但事实上，境内做小镇运营的企业和人才多么？那么就让我来告诉网友……
其实在2019年末，微投行统计了目前在做小镇运营的公司、团队。得到的结果是，相关的策划人员满地都是，但是干运营的，几乎是凤毛麟角，太难找了。我们也访谈了一些做策划、设计的团队，其答复也比较直白，因为做前期没责任、又有钱拿，而做运营就是另外一回事了。像异地、人情、社交、拓客、管理、风险…… 等等金融成本，也只是一个可以讲的清楚但做不清楚的一件事。这也就是业内常说的见了一路的谋士，却没见一个将军的现状！
我在某个省份（请允许我不提名）找了一个月真正干运营的企业，结果是没找到，咱们助理都蒙圈了后来！
小结一下，那么为什么各地要建这么多的小镇呢？
一是为了钱：因为各地为了支持“特色小镇”建设，部分地方都会给予每个特色小镇500万元至2000万元扶持资金，500亩至1000亩城乡增减挂钩建设用地指标等优惠政策。为了享受到特色小镇的建设用地指标、配套资金政策，所以一些不具备特色小镇建设条件的地区，也想方设法挤进小镇建设项目规划。
另外一个原因是为了发展：
其实，牛掰的小镇真的很牛掰，因为它带动的不只是一次性的旅游、工业上的收入，而且完全可以变成带动一方经济的重要支撑，成为地区产业链的核心。当然，除了最直接的解决了就业问题，还是吸引人才的一棵梧桐树！也是地区人口持续流入的一个保障。这么多的看上去的优势，也成就了地方极力推崇小镇概念项目的主要原因之一！
还有一个比较现实的问题，那就是各地做的小镇其实很多也存在模仿的痕迹！所以同质化也比较严重。结局就是，在既没有历史文化底蕴，又没有产业支撑的情况下，人为的打造就成了一种常态。
在我们发布的项目中，网友就能看到，一个江南的小镇被拿到北方完全复制的案例其实是比比皆是的！如果用句俗语说这种现象，“东施效颦”还是比较贴切的……
下面和网友聊聊目前特色小镇的经营现象：
第一个、特色是可以造的，如果没有就挖掘，总有一个适合的！再没有就做仿古街、做电影场；如果这个成本吃不消就挖池塘、做湿地、建景点、打旅游牌！如果实在没有其它的了就用吃喝来顶。毕竟民以食为天，这个也是吸引客流的动力不是么？
第二个、如果从变现上考虑，就直接打地产牌，例如欧洲特色、俄罗斯文化、别墅办公……等。这个吃相虽然有点难看，但是卖房子在国内的人才确实大把，所以后续赚钱的效应就能保证了。
第三个、将农业、酒庄、蔬菜搬出来，变成项目进行申报。举例说，咱们介绍的案子里，葡萄小镇、萝卜小镇、胡椒小镇、油茶小镇、白酒小镇、豆腐小镇、花卉小镇、水稻小镇、西红柿小镇、马铃薯小镇、葡萄酒小镇…… 也不在少数。当然像基金小镇、航空小镇也比较多，几乎每个地方都会有。
那么建概念小镇的钱都是从哪来的？
1、就是地方补助的。
这个上面已经讲过了，一般是几千万的资金。
2、民间、规模资本入驻带来的资金。
地产一直是民资、规模资本跟踪的热点，所以开盘就不缺人。
3、银行、金融机构给的贷款。
只要有变现的可能或者是概念上的可能，地方银行一般都会支持。
4、PPP项目的资金来源。
以规模项目给的项目资金，多数以机构为主。
5、社会集资来的资金。
比如康养概念的小镇，融资盘等等，这块也是2019暴雷的领域。
其实据微投行的调研团队统计，不只是小镇、民宿、民俗村，在各地争相建设的艺术区同样存在这样的问题，其变化如何也需要看2020年这笔大基建的资金到位情况了。如果资金跟不上也会步很多小镇的命运也说不定！
有些事，只有时间才能告诉我们答案……
总结：
在我们看来，一份完善的调研报告与项目计划书才是摆脱蛮干、走向成功最近的路。
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