5月的曼哈顿俨然成了一个大工地。在纽约中央公园的东边，被隔离着的工地以及拔地而起的钢筋水泥蔚为壮观——2018年之前，这里将有5栋高度超过300米、甚至400米的摩天大楼竣工。
即便是在高楼林立的纽约，这样的建设进度也并不多见。实际上，自2008年经济危机以降，纽约房地产正步入最红火的时期。
市场的温度
“在过去五年间，曼哈顿的平均房价上涨了26%，其中，奢侈地产的价格上涨了36%。我们看到来自全世界的对纽约地产的需求。”纽约地产营销公司可可人(Corcoran)集团总裁兼首席执行官帕梅拉.利布曼(Pamela Liebman)说，“有些人买房作为住宅，有些为了出租，还有些人就是把纽约的地产作为美元资本持有。”
据可可人发布的纽约地产报告，曼哈顿房地产在今年一季度的销售情况是六年以来一季度数据中最好的。2015年一季度，曼哈顿共卖出了3776套公寓，比2014年高了12%。从2010年起，这一数字一直在3000套左右。一套房产在市场上待售的时间也缩短到95天，同比下降6%。曼哈顿新建住宅的均价是330万美元/套，同比增长3%，而新建住宅的均价同比增长了12%。对于价格超过1000万美元的豪宅，2015年一季度已经交易了58套。2008年-2012年加起来的交易量只有91套，2014年这一数字飙升至265套。
报告显示，2015年曼哈顿会有超过5600套新建住宅，仅次于2007年的顶峰8000套。库存量6000套，也是2009年之后最低的纪录，这一数字在7年前是12500套。“我们很幸运还有更多的住宅将进入市场，因为我们确实需要它们。”帕梅拉.利布曼说。
在当地经济和人口增加、买家对曼哈顿地产信心增长以及较低利率的综合作用下，2015年一季度，曼哈顿地产的总销售额同比增长了12%，比2014年四季度增长了7%。同时，签署合同量同比增长了5%，预示着二季度地产销售的情况也会有比较大的增长。
在纽约地产商汉斯集团(Hines)董事总经理大卫.帕尼克(David Penick)看来，纽约地产的基础很好，在2008年-2009年大跌之后，恢复的速度很快，部分原因是由于人们对纽约的经济前景很有信心。“2009年之后纽约的就业人口中，金融从业者的比例已经显著下降，但就业总数没有下降。就业岗位的多样化反映出纽约经济部门的多样性，这是一件好事。”大卫.帕尼克说。
高盛集团不动产本金投资领域顾问杰瑞.卡尔(Jerry Karr)认为，纽约房地产的潜在需求远大于供给。“过去十年间纽约增加了100万人口，按照平均每个家庭约2.3个人来计算，纽约需要40-50万套住宅。但在过去15年中，新建的住宅数量远远低于这个水平。这是拉高纽约房价最根本的因素，影响远远大于外国资本的作用。”
强势的亚洲资本
不过，外国资本的作用也不容小觑。根据帕梅拉.利布曼的观察，纽约低端住宅市场有75%的买家来自海外，而近几年在顶级豪宅市场，也出现了很多来自亚洲的买家。
根据独立房地产顾问机构莱坊发布的2015年财富报告，来自亚洲的超高净值人士已经持有了39万亿美元的资产，超过了北美，其中来自中国的超高净值人士在2014年达到15700位。和其它地区的富人相比，他们把更大比例的财富用于持有住宅。2014年，来自亚洲的资本买走了纽约住宅国际成交量的55%，其中来自中国的投资者在纽约地产市场豪掷33.5亿美元，比2013年增长超过四成。
不仅是住宅，亚洲投资者还买下了一栋又一栋的摩天大楼。
2013年，上海复兴国际斥资7.25亿美元购得第一大通曼哈顿广场，成为当年纽约最大的单笔房地产收购交易。2014年，安邦集团将纽约地标性建筑——华尔道夫酒店收入囊中。同年，中国银行（601988）在2014年底斥资6亿美元买下了曼哈顿一栋28层的办公大楼。这些大手笔的交易让纽约对亚洲资本、尤其是中国资本刮目相看。
亚洲资本不仅在纽约买房，还在建房。在纽约中城区，纽约现代艺术博物馆(MoMA)旁边，一栋320米高的大楼53W53将于2018年秋天竣工，届时将成为五座改变纽约天际线的摩天大楼之一。大楼底层将设有三层画廊，与博物馆现有展示厅互相衔接。这栋大楼的主开发商，就是来自新加坡的邦典置地集团。
2006年，纽约现代艺术博物馆决定出售53W53所在的地块，美国汉斯集团竞标成功拿下，并在2007年春天开始寻找合作伙伴。高盛集团不动产本金投资领域和汉斯集团之前就有很多合作，而一直在美国市场寻找机会的邦典置地也看好这个机会。2011年，三者的合作伙伴关系最终确立，邦典置地出资2亿美元，加上引入一组东南亚银行提供的8.7亿美元建设贷款，占有51%的股权；与汉斯集团和高盛不动产本金投资领域组成的财团三方共同开发，完工之后这栋楼将全部用作豪华公寓。为了契合纽约现代艺术博物馆的风格，他们请了普里兹克奖得主尚.努维尔(Jean Nouvel)做建筑师，著名建筑师泰瑞.德士庞(Thierry Despont)做室内设计。
“根据我们的测算，这类项目的内在收益率可以超过20%。”邦典置地投资项目部副总裁郭舒宁(Kwee Su-Lin)表示。
这是邦典置地在纽约的第一个项目，此前，邦典置地一心希望在纽约核心地段做项目。“纽约是全球金融、艺术、商业与娱乐中心，人才荟萃，加上顶级的医疗设施，谁不希望住在纽约？”郭舒宁说，“在纽约这样的城市，能吸引国际投资者的地产项目必须在几个方面做到极致：地段、建筑、设计和质量。”
中国的绿地集团也在2013年买下了纽约布鲁克林太平洋（601099）公园项目70%的股权，并在2014年底破土动工。在2015年5月正式成为绿城中国第一大股东的中交地产，也在5月去纽约考察地产开发项目。
面对国际资本的大潮，纽约人对此并不反感。“我认为，更多的国际资本来到纽约是一件好事，它支撑着房地产市场，支撑着对写字楼和高质量住宅的需求，同时能为纽约创造就业。纽约是一个国际化大都市，正是国际投资者和来自世界各国的居住在纽约的人，让纽约充满活力，不仅仅是经济方面。”杰瑞.卡尔说，“很多外国买家本身就住在纽约，如果这个买家就住在5个街区以外，你说他是国内买家还是亚洲买家？”
风险不在于加息
5月21日的美联储会议纪要显示，多数委员预计6月中旬的联储会议上不太可能做出加息决定。今年美国是不是加息、什么时候加息就成了一个微妙的悬念，要看未来一段时间的经济数据。对纽约的房地产市场而言，加不加息的影响并不会太大。“豪宅市场的买家都是‘现金买家’，美联储加息并不会影响到这部分市场。对中低端市场而言，买家一般都是贷款买房，对利率比较敏感，可能有些人会赶在加息之前买房。不过现在的利率已经非常低了，即便提高一两个点也不会给市场降温。”帕梅拉.利布曼说，“我们更关心的是政府会不会给房屋加税。”“我也觉得在可见的未来，加不加息，不会对美国的房地产市场带来什么影响，如果有轻微的加息，金融机构也可以很好地处理。”大卫.帕尼克表示，“美国当前的能源价格非常低，加上创新驱动带来的生产和运营效率提高，这些都对房地产有积极影响。”杰瑞.卡尔也表示，即便是在开发商的成本结构里，利率所占的比重也非常小。
对于亚洲资本来说，对纽约当地市场的不熟悉才是最大的风险。“在纽约建高楼一般需要购买空间所有权(air right)，这是个复杂的课题，因为在美国，空间所有权大多数是私人拥有的，像这次开发53W53项目，开发商就需要向附近的教堂和矮一些的建筑物如大学院校购买空间所有权。我们有经验丰富的合作伙伴，来处理相关事宜。”郭舒宁说。
另一位准备在纽约开发地产项目的中国投资者则表示，规划风险也是一大考验。同样一块地，政府批准可以建多高、多少层，将直接影响开发和投资价值。“另外，我们也在担心，纽约的地产价格是不是已经被亚洲买家炒得太高了。”这位投资者表示。
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