浅议土地征收与征用

作者:盛廷律师事务所　　时间:2012-08-01　　浏览量 36

文章来源：本站   作者：任占敏   发布日期：2011年12月01日

随着社会主义市场经济体制改革的不断深化，现行土地征收与征用制度在开发土地资源、合理利用土地、切实保护耕地方面的弊端日益凸显。大量过多、过滥的土地征收与征用引发诸多社会矛盾，已经成为影响经济社会协调发展和稳定的重大障碍，应当引起高度重视。

第一、土地“征收”与“征用”的联系与区别

1、“征收”与“征用”两者都必须保证为了公共利益的需要

“征收”或“征用”土地的对象都是农民集体土地，而且，只要是“征”，就属于政府行为，带有强制性，由国家强制力作保证。因此，只有国家为了公共利益的需要，才能对土地实行“征收”或“征用”，国家才能对土地动用“征收权”或者“征用权”(可通称为“征地权”)。 《宪法》第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定： “为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外 交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”这为下一步相关法律法规严格界定公共利益范畴，进而严格控制滥用“征地权”，提供了法律基础。

2、现行征用土地行为，区别为“征收”和“征用”，且规定，“征收”主要是所有权的改变，“征用”只是使用权的改变，这为集体经济组织及成员在一定范围内提供了一定的选择权

我 国实行社会主义公有制的基本土地制度，土地属于国家或集体所有，任何单位和个人都不可能取得土地的所有权。因此，根据土地位置的不可移动性和土地的所有权 与使用权可以分离的原则，人们更关心的是土地使用权获得的期限、稳定性和流动性。《宪法》的这一修改，为集体土地制度改革，逐渐实现集体土地所有权主体地 位，构建我国公平、合理、科学的土地制度，最终实现国有土地和集体土地“两种所有权一个市场”的土地管理制度提供了法律空间。

3、无论征收或征用，都应依照法律规定，经过严格的程序批准并给予土地征收或征用对象补偿

这将对切实维护土地所有者或使用者的权益起到积极的作用，也将对《宪法》作出的“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”等承诺产生深远的影响。

第二、土地“征收”与“征用”存在的问题

1、土地征而不用现象普遍，大量闲置

与土地征用数量增长过快和违法征地现象严重紧密相连的是，绝大多数被征用土地远未被有效利用，而是被大量闲置、撂荒，失地农民意见很大。全国开发区规划面积已达3.5万平方公里，圈占耕地43％闲置。

2、开发用地获得困难，成本过高

由 于所有集体土地要由政府征用之后才能转为建设用地，征与不征完全由政府说了算，加之程序繁琐、周期漫长、黑箱操作，各种搭车收费高昂以及腐败等原因，导致 用地成本畸高，真正的投资者获得土地非常困难。这种土地供给普遍不足、地价过高的现象在大城市表现得尤为突出。由政府垄断土地在很大程度上是对香港做法的 借鉴，但是我们的税率却又比香港高出一倍，而且制度不健全所造成的其他潜在用地成本更是香港所没有的。这必然使相当一部分投资者却步，而且地价过高必然造 成房价畸高，进而使很多老百姓只能望房兴叹。

3、补偿标准偏低，农民损失严重

我国当前土地征用立法对土地征用补偿标准，有的规定了固定的标准，如土地管理法。有的仅含糊规定给予“适当补偿”或“补偿”。具体的补偿标准主要是由行政机关裁量，非常容易造成任意降低补偿标准的现象。就土地管理法而言，征用耕地的土地补偿费一般情况下为该土地征用前3年平均产值的6至10倍，安置费为4至6倍。 这一补偿标准将补偿限于直接损失，间接损失的补偿则根本就不予考虑。而且，即使是对直接损失的补偿标准也过低，按土地农业产值来计算补偿标准根本没有顾及 到近几年农产品价格不断下降的现实情况。土地明明已是价比黄金，而向农民征用时却以粮食的价格来计算补偿。这实际上无异于巧取豪夺，根本不足以填补农民所 遭受的损失，也根本不足以制约任意征地行为。

第三、如何有效的解决“征收与征用”过程中出现的问题

1、地征用范围，严格区分公益用地和经营性用地

为 了公共利益的需要方可征用土地，不得为经营性用地动用征用权，不得通过征地牟利。土地征用主要应限于下列公益事项：国家投资的各类重点建设项目以及直接满 足公共需要并列入国家计划的集资建设项目（例如水利建设项目）；公共能源、交通、供电、供水、供暖等公用事业和其他市政建设项目；国防事业；公共教育、文 化、卫生、体育、环境保护、城市建设等社会公益事业；各级国家机关建筑用地。对于商业用地，应利用市场机制解决。同时，国家可以通过征收土地流转税的方式 适当参与土地增值的再分配。

2、完善征用与补偿的程序

树立正当程序观念，按照公正、公开与效率的原则，完善征用及补偿的程序：

①善行政内部民主，征地项目必需通过决定征地机关正式的会议程序通过；

②地规划方案、征用土地的用途以及补偿金的确定程序应增加透明度，必须通过事前公告、听证等方式保障利害关系人知情权和参与权，并接受社会监督；

③善村级民主制度，凡涉及处置集体土地所有权的管理事项，必须经村民大会或村民代表大会讨论决定；对于土地征用协议以及土地征用补偿安置方案必须经村民大会三分之二以上村民或村民代表大会三分之二以上村民代表同意。

3、确定合理的补偿标准

要在确认农民集体土地财产权利的基础上，依照市场价格来确定补偿金。补偿金除了要考虑土地征用前的价值外，还要考虑土地的区位、土地的预期收益、供求状况、当地经济发展状况等因素。（这是当前农地征用中最为关键、最亟待解决的问题。

本文被阅读次数：9次  发布日期：2011-12-01  作者：任占敏

免责声明:以上所展示的会员介绍、成功案例等信息,由会员自行提供,内容的真实性、准确性和合法性由其本人负责。法律快车网对此不承担任何责任。